Есть много разных мнений, в основном они основаны на эмоциях и психологических особенностях человека, я постараюсь не заострять на этом внимание, а объяснить на основании фактов.
По версии крупнейшего швейцарского финансового холдинга UBS, основанного в 1862 году и делающего подобный анализ много десятков лет – Среди крупнейших мировых городов риск «пузыря» в Дубае – НА предПОСЛЕДНЕМ месте!))
🔴 Риск пузыря: более 1,5;
Переоценен: от 0,5 до 1,5;
Справедливая цена: -0,5-0,5.
Я не буду объяснять, как они это считают, если интересно почитайте их отчет, приведу лишь несколько железобетонных аргументов.
Рынок жилья Дубая за последние два десятилетия катался на американских горках и сильно коррелирует с ростом цен на нефть. На этот раз ничего не изменилось. По мере роста цен на нефть цены на жилье также выросли на 10% в период с середины 2021 по середину 2022 года. Восстановление экономики после пандемии и рост иммиграции способствовали этой динамике. Арендная плата даже опережала рост цен на жилье за последние четыре квартала. Соответственно, рынок оценивается по справедливой стоимости.
Основные факторы, вызывающие пузырь на рынке жилья
Спрос является результатом нескольких взаимосвязанных факторов, влияющих на рынок жилья, поэтому растущий спрос во время пузыря на рынке жилья обычно вызван несколькими причинами, одними из которых является увеличение предложения кредита, которое обычно сопровождается низкой процентной ставкой, это расширяет сегмент рынка для потенциальных покупателей, которые больше заинтересованы в приобретении недвижимости с такими выгодными сделками от банка. Кроме того, банки более склонны к гибкости в отношении стандартов и требований для получения кредитов, что еще больше увеличивает спрос, а когда предложение объектов недвижимости и объектов недвижимости не удовлетворяется, цены начинают быстро расти.
Иногда другие факторы также могут вызывать пузырь на рынке жилья, например, специфическая государственная политика. В Соединенных Штатах правительство внедрило несколько политик, которые поощряли владение жильем, и в сочетании с низкими процентными ставками потребовалось лишь несколько лет, чтобы спрос и цены на жилье выросли, побудив большее количество людей заняться покупкой и продажей домов. Эта ситуация привела к быстрому росту пузыря, по оценкам, более 50% людей, которые приобрели дома в это время, в нормальных условиях они не смогут себе их позволить, а когда процентная ставка увеличилась, это создало цепочку событий, которые породил финансовый кризис 2007-2008 гг.
Так вот, как мы видим из истории, пузырь возникает из-за того, что люди не могут платить за жилье, которое они взяли в ипотеку.
У Людей, которые сейчас инвестируют в недвижимость в Дубай деньги есть, вот в чем отличие. Они пользуются рассрочкой, не потому что они не могут себе позволить покупку, а потому что такая опция есть.
Безопаснее всего вкладывать свои денежные средства постепенно, по мере окончания конкретных этапов строительства. Именно такую схему предлагают строительные организации Дубая при покупке недвижимости off-plan. Покупатель может внести первоначальный взнос в размере около 20% от общей стоимости объекта недвижимости в момент заключения договора, а оставшуюся сумму заплатить после сдачи дома в эксплуатацию. Большинство компаний-застройщиков просят внести относительно небольшой первоначальный взнос ‒ бывает, что всего 5% от общей стоимости квартиры. Такой способ оплаты удобен тем, что дает возможность не вкладывать все деньги сразу, а выделять из бюджета средства постепенно.
А что касается людей, которые берут ипотеку, тут надо понимать вот, что :
Соотношение цены к доходу
Покупка квартиры площадью 60 квадратных метров (650 квадратных футов) превышает бюджет тех, кто получает средний годовой доход в секторе квалифицированных услуг в большинстве городов мира. В Гонконге даже те
те, кто зарабатывает в два раза больше, с трудом могли бы позволить себе квартиру такого размера. Цены на жилье также отделились от местных доходов в Париже, Токио, Лондоне и Тель-Авиве, где отношение цены к доходу намного превышает 10. Недоступное жилье часто является признаком высокого спроса на иностранные инвестиции, жесткого зонирования и строгих правил рынка аренды. Если инвестиционный спрос ослабевает, риск коррекции цен возрастает, а перспективы долгосрочного повышения курса сокращаются.
Напротив, жилье относительно доступно в Майами, Мадриде, Дубае, Сан-Франциско и Бостоне, что ограничивает риск коррекции цен в этих городах.
Для покупателей жилья доступность также зависит от ставок по ипотечным кредитам и обязательств по амортизации. Если процентные ставки и амортизация относительно высоки, нагрузка на ежемесячный доход может быть тяжелой даже в городах с низким соотношением цены и дохода, как в США. И наоборот, повышенные закупочные цены могут поддерживаться при низких процентных ставках и отсутствии необходимости полной амортизации, как это наблюдается в таких регионах, как Швейцария и Нидерланды.
В Дубае, рядовой специалист с опытом работы, может купить себе жилье за 4-8 лет.
Двухдесятилетняя история дубайских "американских горок" с недвижимостью продолжает набирать обороты. После семи лет падения цен на жилье рынок жилья Дубая восстановился до номинального роста цен на 10% в период с середины 2021 по середину 2022 года. Рост был еще сильнее на первичном рынке. Однако сейчас рынок вернулся только к уровню цен 2019 года и все еще на 25% ниже своего пика 2014 года. Рынок жилья Дубая находится на территории справедливой оценки.
Восстановление экономики после пандемии и резкий рост цен на нефть ускорили процесс восстановления. Рост располагаемых доходов в настоящее время стал положительным впервые с начала пандемии.
Заглядывая в будущее, рынок, вероятно, выиграет от новой визовой программы с более мягкими требованиями к проживанию для квалифицированных специалистов и новыми правилами, повышающими прозрачность сделок.
Дубай уже привлекает более квалифицированных и богатых мигрантов из других регионов ( и речь здесь не только про Россию), где инвестиционный климат стал менее благоприятным. Этот приток населения повлиял как на рынок жилья, занимаемого основными владельцами, так и на рынок аренды. Арендные ставки достигли дна в прошлом году и выросли на 22% с середины 2021 года. По мере того как эти новые арендаторы обустраиваются, они в конечном итоге становятся потенциальными покупателями.
Это один из ключевых факторов, который будет влиять на инвестиционную привлекательность, и это долгосрочный тренд, далее объясню почему.
Рост цен на жилье, вероятно, останется высоким в ближайшие годы, но темпы роста будут постепенно снижаться на фоне более высоких затрат на финансирование и строительство. В долгосрочной перспективе, учитывая увеличивающийся спрос от мигрантов и продолжающееся новое строительство, рынок недвижимости Дубая, останется стабильным.
Главный показатель стабильности - это рост населения.
Данные, поступившие от специалистов Дубайского статистического центра, показывают: население Дубая уже превысило порог в 3,5 миллиона человек. В планах правительства Дубая – увеличить численность населения практически вдвое к 2040 году.
Эмират еще даже близко не готов принять такое количество человек. Если посчитать, что в среднем на юнит приходится 2-3 человека, то это нужно запустить стройку и построить более 1000 000 юнитов за ближайшие 13-15 лет. Это нужно будет в год строить около 70 000 юнитов. Буквально каждый месяц застройщики анонсируют новые проекты – начиная от апартаментов и заканчивая шикарными виллами. Кроме того, Генеральный план развития Дубая до 2040 года, который был предложен шейхом Мохаммедом бин Рашидом, предусматривает колоссальное преобразование города: эмират превратится в крупнейший мегаполис, предлагающий жителям абсолютную безопасность и высокий уровень жизни.
Рынок недвижимости Дубая активно растет, только за прошлый сентябрь в эмирате зафиксирована 8651 сделка купли-продажи – это на 49,5% больше, чем в сентябре 2021 года. Из них 4917 транзакций пришлось на недвижимость off-plan.
Чтоб выполнить государственную программу нужно продавать на 1000 больше в месяц. Так, что все еще впереди.
Заключение
Если Вы интересуетесь покупкой недвижимости в Дубае, то напишите мне любым удобным способом и опишите задачу. Я подготовлю для Вас подборку подходящих вариантов, и расскажу про застройщиков, районы, варианты оплаты, и другие критерии, которые помогут Вам сделать правильный выбор.
Это Вас ни к чему не обязывает , если увидите для себя что-то полезное продолжим, если нет, то ничего страшного, просто будем на связи.
Напишите мне и расскажите о Вашем запросе, и я тут же приступлю к его обсуждению.
+79017784688 whats app / telegramm
+971507506926 mobile
https://www.youtube.com/@dubai-real-estate/videos
С Вами был Андрей Смирнов, желаю Вам найти апартаменты или виллу своей мечты, в самом лучшем районе, С самой лучшей планировкой, с самым лучшим видом, да так, что если Вы захотите сдать или перепродать, у Вас случилась самая выгодная сделка. Все, что нужно будет от меня я сделаю в лучшем виде, а пока пошел создавать для Вас новые материалы и ролики, пока пока !
