или как понять, какая вам нужна?
У каждого она своя, свои представления, но есть общие пункты, по которым значимое число людей соглашается. Есть современные общие представления, которые видим мы – специалисты.Жизнь не стоит на месте, с каждым годом требования повышаются.
Сколько раз слышал – «слушай, если есть, то уже хорошая!»
Есть классное деление жилья – это часто объективно, присутствует чёткий набор признаков. Есть разделение по бюджету – здесь решения субъективны, каждый оценивает из своих возможностей и желаний.
А в реальности, хорошая квартира – это та, которая лично вас полностью устраивает, вам не нужно ни больше, ни меньше, ничего в ней не надо менять, улучшать, кроме поддержания её в порядке.
Человек живёт, его жизнь меняется, и в каждый период понятие хорошая квартира у него может быть разным.
Надо сказать, я специализируюсь на поиске. В среднем поиск у меня – это 70-80% клиентов. Большинство моих коллег поиск не любят, не любят по разным причинам, но часто я слышу, что они не могут сформулировать задачу.
А задача здесь одна – помочь клиенту сформулировать список приоритетов, определить по каждому меру веса по значимости лично для него, понять сколько стоит каждое «хочу» и решить по цене о каждом «могу», отделить важное, без которого «жизни нет», от второстепенного «есть – хорошо, нет – проживу» - перевести в русло «надо/ не надо», сопоставить со своими реальными возможностями и решить, что и за сколько ищем.
Поэтому ни одна база с их алгоритмами поиска не может легко подобрать и отфильтровать адекватные варианты, близкие к реальному запросу.
У меня в практике был случай, когда в процессе поиска на все «хочу» и «могу» мы выяснили, что нет такого предложения. В результате клиент сам стал застройщиком, построил дом, в котором его всё устраивало, в том числе и квартира и её место внутри дома. Надо сказать, что и к этой мысли, невольно, я его подтолкнул. Я как-то отметил на очередное «неужели нет, ну как же так?», что в некоторых домах старого фонда есть квартиры архитектора дома или владельца, и это лучшие квартиры в доме. Пожалуй, это слишком экстремальный способ решения задачи. ))
С чего начать список?
1. Важно для чего нужна квартира?
Заработать на инвестициях, заработать на аренде (посуточной или долгосрочной), для жизни – это совершенно разные задачи. А есть ещё «холостяцкие» квартиры, и вместо гостиницы.
2. Для кого?
Для себя любимого, для семьи, с прицелом на семью и на её рост, перевозим родителей или нет, пока молодой, хотим здесь встретить старость. – это очень разные квартиры.
Поговорим о квартирах для жизни.
Я стараюсь отговорить молодые пары, особенно тех, кто планирует в ближайшем будущем детей, от покупки квартиры-студии. Ну просто потому, что это формат для одиночек.
Когда вы с кем-то живёте, всегда будут «лёгкие трения». Когда есть второе помещение, то стороны разошлись на полчаса по разным углам ринга, она книжку почитала, он полку сколотил, а через короткое время все успокоились, каждый собрался с мыслями, обиды потухли, стороны вновь друг другу рады.
Если же нет возможности уйти с ринга, то энергия обид никуда не денется, она будет копиться, пока в какой-то момент не прогремит гром. И «лодка любви разбилась о быт.»
А уж с новорожденным… все, у кого дети, это отлично понимают.
Погода тут не всегда спасёт. Да, он надел шорты с кедами и выскочил из дома прогуляться, но когда вернётся, то получит очередную порцию претензий формата «ты был нужен, а тебя не было!». Оно вам надо?
Ответив на первые два вопроса, переходим дальше.
Определяемся с географией поиска будущей квартиры.
3. Как вы хотите добираться до работы/учёбы или вы работаете дома?
4. Вы хотите, чтобы ваши родные были ближе или дальше от вас?
5. А что насчёт друзей, как далеко вы хотите жить от них?
Я часто слышу, в основном от женских половин в семейных парах, чтобы «подальше от друзей. Нет, вы не подумайте, это хорошие ребята у него, но, пожалуйста, не слишком близко, не пешком!», а от него «подальше от её мамы!»
6. Образ жизни.
У вас есть собака? Вы бегаете, любите велосипед, регулярно ходите в бассейн? И сюда всё прочее – я люблю пройтись по старому городу, я люблю ночные клубы, мне нужна поликлиника рядом – всё, что относится к образу жизни.
Одни любят рестораны, другие предпочитают готовить сами, кто-то любит супермаркеты, кто-то предпочтёт маленькие лавки и рынки, кому-то важны театры и т.д.
7. Есть те, кто привязывается к месту.
Хочу жить у Залива, хочу жить у воды, я люблю Коломну, хочу вернуться в квартал своего детства.
Есть совсем уникальные – хочу жить в этом доме.
Один мой товарищ сформулировал просто: родители на Московской, я люблю центр и тусоваться, бюджет маленький, люблю комфорт современного жилья. В тот раз у нас было очевидное решение – квартира на Фрунзенской в новостройке. Я когда ему озвучил решение, у него глаза округлились, о Фрунзенской он не помышлял вовсе, но со временем он и сам признал, что это было лучшее решение.
Важные уточнения про расположение в доме.
8. Я люблю, чтобы солнце было вечером, во время обеда, утром, весь день.
9. Я не смотрю в окно, я не хочу смотреть в стену или когда чужие окна близко, я люблю смотреть на воду, по крышам, на улицу и т.д.
10. Мне нужна парковка, я не пользуюсь и не люблю машины.
11. Ко мне будет приезжать старенькая мама, я люблю первый этаж, я боюсь высоты, я люблю жить на последнем этаже.
12. Обязательно терраса, люблю понежиться в лучах солнца не выходя из дома, люблю вечером с девушкой пить вино и наслаждаться видом. Боюсь высоты.
О самой квартире.
13. Я люблю готовить, принимать гостей, люблю, когда друзья запросто заходят в любое время и мы пьём чай на кухне, смотрим с друзьями чемпионат у меня на большом экране, люблю, когда друзья остаются ночевать, я не люблю гостей, это моя берлога, мне кухня нужна только чтобы чай согреть.
14. У меня всего пара штанов, две куртки и 3 пары обуви, ещё велик. У меня коллекция рубашек, костюмов, обувь на все случаи жизни, 7 курток, две дублёнки, три плаща, вагон трусов, гора штанов, коллекция футболок, сноуборд, лыжи, велик, самокат.
15. Я люблю полежать в ванной, я не трачу больше 15 минут на душ.
16. Мне нравятся огромные окна. Высокие потолки. Я чувствую себя неуютно во дворце, мне страшно, когда потолки слишком высокие.
17. Есть ещё один пункт, который многие называют – соседи. Он важный, но у соседей есть одна особенность – они могут меняться. Сегодня одни, а завтра другие.
Один клиент мне как-то сказал. Слушай, всё хорошо, но представь, ты среди ночи просыпаешься в туалет, а он не рядом со спальней, а у входа, тебе надо в потьмах идти через всю квартиру – не нравится. Или, у входа – это практично, гости, ты сам бегом из машины, тем более зимой, а можно два? Речь шла об однокомнатной квартире. Кому-то смешно, а кто-то согласится.
У другого решающим стало то, что большая ванная (метров 16) с окном, ванна по центру, а лёжа в ней точно в рамках окна вид на Смольный собор.
У других (здесь я продавал) решающим стало то, что строго из глубины комнаты во всё окно огромные часы Петропавловского Собора.
О времени, бюджете, готовности тратить силы.
Сколько было отказов просто из-за того, что именно перестройка самой квартиры пугала, кого-то по бюджету, кого-то по времени, кого-то просто из-за отсутствия желания тратить силы.
Но всегда половина других – отлично, наконец-то я сделаю как хочу! Но у них другое – вычесть как можно больше из цены продавца за его ремонт, который не нужен.
Чем больше «хочу» и «надо», тем меньше вариантов и выше цена.
Когда вы определились со всеми пунктами, посмотрите, есть ли такое в природе.
Скажем, место вам нравится, но вы не готовы заниматься перестройкой, или до работы и обратно будете стоять по паре часов в пробках.
Всё отлично, прекрасный вид, но 6й этаж без лифта. Если вам 20 лет, то, наверное, и хорошо, даже полезно для здоровья.
Вам надо решить, чем вы готовы жертвовать – бюджетом, временем, «желаниями»?
Смотрите на список, обдумывайте и не бойтесь вычёркивать. Важное вы не вычеркните. Сверьтесь с бюджетом. Хватает? – отлично, вы знаете, что вам надо. Не хватает? – подумайте об инвестиционном варианте.
У меня был случай. Я в пол-уха слышал разговор коллеги с клиентом. Это был 2020й год. Молодой парень, айтишник, работает на удалёнке, продал комнату, может взять маленькую ипотеку, есть собака, любит велик и гулять по Невскому, в большой ремонт вкладываться не готов.
Коллега – ой, а что же я ему найду? Он так много хочет, а денег мало. Я слушал и галочки в поисковике попрожимал. Вылезло 7 вариантов. Отфильтровал неликвид. Осталось три варианта. Все хрущики, везде нужен ремонт, но ремонт ремонту рознь. Я дал коллеге список этих трёх квартир – предложи, съездите. Коллега скептически отнёсся, но я настоял (я был его шефом).
Парень выбрал один из вариантов. Тихий район, до Центра прямой автобус (без пробок 30 минут), кругом зелень, с магазинами нормально, в доме чисто. И ему было плевать, что метро далеко, пешком не дойдёшь, ему было не важно, что хрущ.
Это пример скорее про агента, когда нельзя через своё представление о «хорошей квартире» выбирать за клиента. Он считал, что квартир, подходящих клиенту, просто нет. Он отвергал хрущи и всё, что «далеко» от метро, а клиента он не слышал совсем.
Конечно, когда откровенный мусор (часто, клиенты сами такие варианты скидывают), то надо предупредить и проговорить, почему ты против, но ты не можешь за клиента решать. Все решения только его!
Есть у меня ещё приём. Когда я слышу, что клиент не уверен, я начинаю задавать вопросы вида «а как вы будете решать это?», «а вы же говорили, что вам это не нравится?». Люди начинают спорить, некоторым даже кажется, что я отговариваю, но в этом разговоре выясняется важное, он – клиент, действительно этого хочет, он понимает, что выбрал? Если – да, то дальше оформление.
Есть вопрос, который я не люблю. «это квартира хорошая?». Я не могу сказать, что она плохая, если это не откровенно мусорный вариант, не мне в ней жить. Поймите правильно. У всех своя жизнь, свои приоритеты, свои возможности.
В моей практике самый долгий поиск длился почти полтора года. Клиентка сама сказала мне «я понимаю, что много хочу, а денег тратить не хочу, да и вариантов близких моей мечте мало, я готова ждать или пока ищем немножко добавить. До вас я сама искала уже два года.»
Один мой коллега любит говорить «поиск – это совместное творчество агента и клиента». Это правда, не найдя общего языка, результата не будет.
Не стоит думать, что тут всё просто. Задача не только заработать здесь и сейчас, а чтобы этот человек остался доволен, потом, когда поменяются приоритеты, состав семьи, или больше заработает, чтобы он обратился ещё, чтобы он рекомендовал тебя своим близким.
Все эти ребятки, которые «сейчас мы вам за 5 минут подберём новостройку» - это ерунда, это механическая работа, с которой вы справитесь сами.
Кстати, у любого агента подбор недвижимости в новостройке от застройщика всегда бесплатно, все мы подключены к этим базам.
Я тоже от застройщика подберу бесплатно в Петербурге и Москве я вижу 98% предложений.
Ценность не в механике, а в подходе, помощь в понимании, «что нужно и чего могу.», а иногда просто быстро и точно сориентироваться на нестабильном рынке, как этой весной и в любой другой кризис, чтобы и покупкой быть довольными, и по итогу с недвижимостью.
А ещё кризисы могут подкидывать неожиданные проблемы, но об этом потом.
Удачных вам сделок!
