Аналитика по рынку недвижимости в прошлом году больше напоминала сводки из отделения реанимации. Показатели то подпрыгивали вверх, то падали вниз, то норовили вытянуться в унылую прямую.
Персонал (федеральные и местные чиновники) больше всего хлопотал вокруг многоквартирного строительства. После начала СВО Центробанк, чтобы пресечь отток денег из страны, ввел запретительные ставки; заодно грохнулась ипотека, за ней – чуть не остановилось жилищное строительство.
На верхних этажах уже весной 2022-го осознали проблему, перезапустили льготную ипотеку, приняли очередной пакет с поблажками для застройщиков, почти восстановили спрос.
Но тут случилась мобилизация. В свете новых вводных долгосрочные планы граждан с выплатой кредита в ближайшие 25-30 лет стали не то чтобы неактуальны, но как-то сомнительны.
Тем не менее в Ленобласти продажи по ДДУ остались на прежнем уровне и даже превзошли показатели «ковидных» лет. В Петербурге ситуация похуже: по предварительным данным, реализация жилья в новостройках за 2022 год снизилась на 29%.
И немудрено: средняя стоимость лота, по сведениям сервиса DataFlat.ru, за год увеличилась с 7,6 млн рублей до 9,4 млн. В Ленобласти – почти такая же динамика, рост с 4,8 до 5,9 млн.
Но для бюджета покупателя (а реальные доходы граждан перестали расти еще в 2013 году), удорожание на 1,8 млн или на 1,1 млн рублей имеет принципиальное значение.
Возможно, именно с этим обстоятельством – более скромным бюджетом покупки – связана вызывающая стабильность рынка участков.
Данных по средней сумме сделки у аналитиков нет; риэлторы говорят, что бОльшая часть продаж проходит в диапазоне до 2 млн рублей.
Это, как правило, участки в садоводствах. По данным агентства «Петербургская недвижимость», на СНТ приходится более половины загородных сделок, еще 30% - готовые садовые дома; платежеспособный спрос на участки и дома ИЖС составляет 28%.
Важно вот что: за 2022 год граждане купили 73,5 тысячи участков – в 2,3 раза больше, чем квартир на вторичном рынке (31,4 тысячи сделок).
И втрое больше, чем квартир в новостройках (23 272 ДДУ). Причем договоры с наделами СНТ и ИЖС регистрировались и в ноябре, и в декабре, без какого-либо заметного спада. Иногда участки приобретают в сберегательных целях. Чтобы рассматривать вложения в землю как инвестицию, надо быть совсем уж отвязным оптимистом. Скорее всего, на этих наделах, раньше или позже, будут построены дома – жилые или садовые.
Сектор ИЖС продолжает развиваться, невзирая на неблагоприятные обстоятельства. В прошлом году в Ленобласти было построено более 18,6 тысяч индивидуальных домов – на 10,8% больше, чем в 2021-м. (Подробнее см. здесь).
Вокруг многоквартирного строительства продолжается суета: можно запретить банкротства застройщиков, отменить штрафы за просрочки с вводом, начать строительство арендных домов за счет бюджета.
Но стройка обладает огромной инерцией. И даже правильные меры дадут результат лишь через несколько лет. А главное – спрос на жилье не будет расти без уверенности в будущем (включая доходы) и без какой-никакой стабильности.
Прогноз на 2023 год не слишком оптимистичен. Доходы федерального бюджета будут снижаться. Отток капитала из страны в 2022 году составит, по предварительным оценкам, около 250 млрд долларов.
С другой стороны – часть денег, которые раньше тратились на отдых заграницей, теперь останутся в стране. Но это совсем другие суммы.
Санкции обрекают страну на долгосрочную технологическую деградацию. Массовая релокация «мозгов» лишь ускорит этот процесс. Автомобильный рынок за 2022 год сократился на 59% – и это только начало.
Российский бизнес (в очередной раз) оказался удивительно адаптивен, но «параллельный импорт» - это лишь способ замедлить сползание на дно, а не остановить.
«Суверенной науки» не бывает… Отличаются лишь сценарии. Обвал возможен, хотя все же менее вероятен, чем медленное сползание. Но вот сценариев внезапного возрождения и будущего расцвета экономики не предлагают даже в Кремле.
Остается неубиваемая потребность человека приспосабливаться к обстоятельствам, устраивать свою жизнь оптимальным образом исходя из условий, на которые он повлиять (пока) не может.
Возможно, загородный рынок предлагает несколько более привлекательные варианты приспособления.
«Пригород» будет внимательно наблюдать и фиксировать происходящее. По возможности – опираясь на достоверные цифры.
