Этап котлована - это первая стадия строительства дома, на котором производится подготовка фундамента. Уже на этом этапе квартиру в будущем доме можно купить.
Более 50%квартир в новостройках реализуется до окончания строительства. Такое рвение граждан обзавестись недвижимостью объясняется желанием сэкономить. В некоторых случаях при покупке квартиры на этапе котлована затраты сокращаются до 25-30% и более.
Однако кроме выгоды, данный способ покупки жилья связан с рисками. Так, стоит ли покупать квартиру на стадии котлована или лучше воздержаться, поднакопить денег и приобрести готовое жилье?
Риски покупки квартиры на этапе котлована
1. Долго ждать. Даже если жилой комплекс построен в рамках заявленных сроков и финансовых проблем у застройщика не случилось, квартиру все равно придется долго ждать. В среднем, многоэтажный панельный дом сооружается около года. Строительство дома по монолитной технологии занимает от 1,5 до 3 лет. Срок строительства дома зависит и от его масштаба — чем больше квартир в доме, тем дольше будет срок строительства. Подведение коммуникаций к дому также влияет на сроки ввода в эксплуатацию. Квартиры могут продаваться с разной отделкой, с ремонтом и без. На проведение ремонта застройщику также понадобиться дополнительное время. Корпуса с отделкой сдаются, как правило, на 2-3 месяца позже других. Даже когда строительство, подведение коммуникаций, ремонт и отделка закончились, ключи отдадут не сразу. Процедура передачи квартир собственникам занимает от 1,5 до 4 месяцев.
2. Стройка может затянуться. Хотя переход на эскроу-счета хоть и обеспечивает безопасность денег покупателя, но не защищает от затягивания сроков строительства и не гарантирует качество выполненных работ. Также важно помнить, что если стройка будет заморожена, деньги с эскроу-счета вернутся, но цены на недвижимость за это время уже могут вырасти.
3. Затраты на съемное жилье. Время, затраченное на строительство, связано не только с длительным и волнительным ожиданием, но и с неожиданными затратами. Если резервного жилья на этот срок нет, придется его снимать и оплачивать аренду. А если квартира покупается в счет ипотечного кредита, то одновременно еще платить банку. И вместе с тем, существуют варианты при которых можно не платить или платить меньше, пока вы ждете сдачу своей новой квартиры: траншевая ипотека или субсидированная ипотека от 3%. При траншевой ипотеке платежей до ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей фактически нет — они составляют символический 1 рубль в месяц. А при ипотеке, субсидированной застройщиком ежемесячный платеж может быть снижен в 2-4 раза, что минимально скажется на семейном бюджете.
Плюсы покупки квартиры на этапе котлована
1. Квартиры на этапе котлована дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50% в зависимости от региона и конкретного объекта. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15% в среднем по России. Эксроу-счета снизили разницу в цене квартиры на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов и конъюктуры рынка.
2. Широкий выбор площади и планировок будущего жилья. В начале строительства линейка предложений шире, чем на более поздних стадиях, поэтому первым покупателям обычно достаются самые удачные варианты. Есть возможность изучить предложенный застройщиком ассортимент квартир с подходящими для вас планировками, площадью, видом и этажностью.
3. Возможность воспользоваться льготной или семейной ипотекой с господдержкой.
С 6 января 2023 вступили в силу изменения в программе «Ипотека с господдержкой 2020». Ранее программа была продлена до 01.07.2024 с увеличением базовой ставки с 7 до 8% годовых, также условия дополнены новым ограничением: Установлен принцип единоразово предоставления льготного ипотечного кредита в рамках ГП 2020, т.е. с 2023 года заемщик может получить только 1 кредит по ГП 2020.
Ранее семейную ипотеку могли оформить:
- семьи, в которых первый или последующий ребёнок родился с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года;
- родители усыновлённого или удочерённого ребёнка, который родился с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года;
- семьи, в которых воспитывается ребёнок с инвалидностью.
В конце 2022 года появилась возможность оформить семейную ипотеку гражданам РФ, имеющим двух и более детей, не достигших 18 лет на дату заключения договора. Ставка по семейной ипотеке равна 6% годовых.
Для жителей Дальневосточного федерального округа при рождении ребёнка с 1 января 2019 года ставка по семейной ипотеке равна 5% годовых.
Помимо льготной и семейной ипотеки, россиянам доступны:
- дальневосточная ипотека, действует до конца 2030 года, ставка — до 2% годовых на жильё в ДФО;
- IT ипотека, действует до конца 2024 года, ставка — до 5% годовых;
- сельская ипотека, действует бессрочно, ставка — до 3% годовых;
- военная ипотека, которую погашает государство во время службы военного.
Заключение
Ответ на вопрос, стоит ли покупать квартиру на стадии котлована, до сих пор остается актуальным. С одной стороны, есть перспектива обзавестись более доступным жильем и хорошей планировкой, с другой стороны пугают сроки и риски.
Выгодно ли покупать квартиру на ранней стадии — сложный вопрос, требующий детального персонального рассмотрения ситуации для каждого клиента.
В компании «Лайтхаус» работает более 40 профессиональных агентов, которые помогут вам с выбором идеально подходящей недвижимости, а первоклассный ипотечный брокер бесплатно проконсультирует и подберет самые выгодные условия по ипотеке в одном из 20 банков-партнеров и поможет сэкономить на обязательном страховании. Если у вас нестандартная ситуация, то наш брокер поможет вам решить и этот вопрос. Переходите по данной ссылке и оставь заявку.
Подписывайтесь на наш авторский телеграмм-канал про недвижимость Краснодарского края, где я публикую самые выгодные и горячие предложения, акции и старты продаж. Подписывайтесь и будьте в курсе всех новостей недвижимости.
Искренне ваш,
Иван Маяк
