Пару недель назад дал комментарий по динамике прошедшего года и трендам на будущее, привожу его здесь целиком. Среди моих подписчиков много профессиональных участников рынка элитной недвижимости: пишите в комментариях итоги и прогнозы в вашей нише, с удовольствием поддержу дискуссию!
Риэлторский бизнес
Рынок элитной недвижимости после февральских событий изменился несильно. Если 24 февраля рынок пережил в рабочем режиме, то 21 сентября стало действительно шоковым: 2-3 недели был полный штиль, все решения и движения по недвижимости были поставлены “на паузу”, из-за чего развалились многие сделки, вышедшие к этому периоду на финишную прямую. Уже к середине октября спрос резко активизировался, особенно - в высоком ценовом сегменте. Однозначно выиграли те, кто давно планировал приобретение недвижимости и присматривался к рынку, а после всех событий - все же твердо решил остаться в стране и улучшить жилищные условия. Этому способствовал и крепкий рубль. Собственники, кому потребовалось резко выйти в кэш, стали готовы ощутимо двигаться по цене, но чаще - на этапе переговоров с конкретными покупателями.
214-ФЗ
Не оправдались мои надежды на аналог 214-ФЗ в загороде: 1 марта 2022 года вступил в силу 476-ФЗ, который позволяет привлекать средства граждан для строительства новых малоэтажных жилых комплексов через эскроу-счета, но событие прошло незаметно. Ситуация в финансовом секторе кардинально изменилась, застройщики заморозили планы по новым проектам в ожидании стабилизации ситуации, а покупатели в такой лихорадке не готовы верить в обещания со стороны государства и банков. Как итог: крупные проекты не появились и теперь вряд ли увидят свет в ближайшие 3-5 лет. Если не считать проектов массового сегмента от вышедших на загородный рынок городских застройщиков.
Строительство частных домов
Конечно, некоторые частные заказчики приостановили строительство своих домов, которые находились на начальной стадии или только собирались стартовать весной.
Точечные девелоперы отказались от некоторых проектов и выставили участки на продажу, а также стали чаще рекламировать дома на этапе строительства, не дожидаясь окончания всех запланированных работ. Увеличились сроки строительства и себестоимость, но тем не менее довольно быстро нашлись аналоги ушедшим брендам или альтернативные логистические цепочки для поставки нужных материалов.
По прежнему сохраняется дефицит качественных построенных домов в стадии “заезжай и живи”, цены на такие объекты, в целом, держатся на прежнем уровне. Платежеспособный спрос на готовый продукт и привел к росту точечных девелоперов в сегменте 50-250 млн. рублей за домовладение. В этом году однозначно усилилась конкуренция: на рынок пришли инвесторы из городского сегмента и строительные компании, которые ранее работали только на подряде у клиента.
В следующем году мы ожидаем рост точечных проектов в стадии “под ключ”, поскольку основная прибыль компании лежит именно в последней стадии - чистовой отделке и меблировке. Девелоперам поселков такая маржинальность недоступна, им гораздо сложнее организовать отделку своих объектов на потоке, хотя это и выгоднее, чем если бы заказчик сам индивидуально заказывал и контролировал весь процесс.
На этой волне выиграют застройщики коттеджных поселков, кто сделает ставку на точечных девелоперов: либо полностью сделает проект под них, либо выделит одну из очередей в рамках существующих проектов. Это идеальный симбиоз, когда землевладелец отвечает за сети, благоустройство и инфраструктуру и предлагает выгодные для точечных девелоперов условия, а застройщики в понятные сроки создают востребованный готовый продукт.