В Госдуме начали готовить законопроект о массовом строительстве домов, квартиры в которых предназначены для сдачи в аренду. По мнению инициаторов, такая мера нормализует рынок аренды жилья. Дополнительно ожидается приток инвестиций в сферу строительства.
🏢 Планы по постройке арендных (доходных) домов
Слова «доходный дом» долго ассоциировались только с произведениями классической литературы, где речь идёт о дореволюционной России. Так назывались многоквартирные дома, жильё в которых в принципе не продавалось, а только сдавалось внаём. И в 2022 году депутаты Госдумы предложили вернуться к этой практике.
Суть предложения
Была выдвинута инициатива начать массовое строительство МКД (многоквартирных жилых домов) именно с целью сдачи жилья в аренду гражданам, а не для продажи квартир, как это практикуется обычно.
На самом деле такое предложение не ново: ещё в 2000-х годах в Москве были построены первые экспериментальные доходные дома, а в течение 2010-х годов попытки их строить проводились и в других российских городах. Однако экономически этот проект оказался невыгодным: слишком долгий срок окупаемости получался у новостроек.
Если при строительстве МКД для продажи квартир застройщик достаточно быстро возвращает назад вложенные средства и получает прибыль (за счёт высокой стоимости реализуемого жилья и быстрого раскрытия эскроу-счетов), то доходный дом сначала надо построить, ввести в эксплуатацию – и лишь затем он начнёт понемногу окупаться за счёт арендной платы. Которая, вдобавок, не может быть слишком высокой – иначе потенциальные жильцы не станут заключать договор.
В результате госкомпания «ДОМ.РФ», работающая в этой сфере, занимается преимущественно выкупом жилья с последующей сдачей его, а не строительством доходных домов. По оценкам экспертов, в текущей ситуации постройка дома окупится за счёт арендной платы не раньше, чем за 18-20 лет – по меркам современного бизнеса это недопустимо много, мало какой инвестор рискнёт вкладываться в эту сферу так надолго. Не улучшает картину и разнобой в федеральном и региональном законодательстве, поскольку земельные отношения (в том числе и касающиеся участков для строительства МКД) – это область совместного ведения РФ и регионов.
Суть предложения, которое, по замыслу депутатов, должно изменить ситуацию, в том, что для инвесторов, вкладывающих деньги в застройку, будут предусмотрены льготы, если те примут участие в строительстве именно доходных домов.
Зачем это нужно
Причина, побудившая депутатов выступить с предложением, описывается двумя словами – «серый рынок». Сдача жилья, особенно в крупнейших городах – выгодное занятие для граждан. А государство, по примерной оценке, на этом в год теряет не менее 200 млрд рублей: далеко не все владельцы жилплощади платят налоги со своих доходов от сдачи. Именно поэтому рынок частной аренды жилья и является «серым». Налоговая служба физически не может проконтролировать каждую квартиру.
Предлагается «перебить» этот рынок, массово начав постройку доходных домов. Если у квартиросъёмщиков будет альтернатива в виде новых благоустроенных квартир – они перестанут снимать «бабушкины однушки». Договора же с владельцами доходных домов будут полностью прозрачны, по ним будут платиться налоги (целый дом и компания-владелец – это проще поддаётся контролю, и уклониться от налогов тут в разы труднее, чем рядовому гражданину). И государство в итоге получит свою выгоду.
Льготы для инвесторов
По планам законотворцев государство должно обеспечить застройщикам и инвесторам следующее:
- 10 лет не будет платиться налог на прибыль от доходного дома;
- на тот же срок собственник будет освобождён от уплаты налогов на владение землёй и МКД;
- государство предоставит кредиты на льготных условиях застройщикам, если деньги пойдут именно на возведение доходных МКД.
Попутно ожидается и урегулирование правил, по которым будет вестись строительство доходных домов.
Подробный законопроект обещают подготовить и представить для рассмотрения в первом чтении в начале 2023 года.
✨ Что изменится для предпринимателей и простых граждан
Если инициатива будет реализована, то для предпринимателей рынок аренды жилья станет более выгодным. Туда начнут вкладываться средства, возрастёт количество строящихся домов и площадь сдаваемых в аренду квартир.
Что же касается граждан, сдающих квартиры, то тут надо учесть два обстоятельства:
- Массовое появление многоквартирных доходных домов наверняка приведёт к тому, что пусть на первом этапе, но цены на аренду жилья упадут.
- Владельцам съёмных квартир по-прежнему невыгодно соблюдать законодательство и «выходить из тени».
Так что почти наверняка «бабушкины однушки» упадут в цене сдачи, но вряд ли куда-то денутся. Выгоду от реализации законопроекта если кто-то из обычных граждан и получит – то это будут квартиросъёмщики: у них появится выбор – обращаться ли к частникам, либо в компанию, владеющую доходным домом.
В перспективе это может облегчить возможность переезда и поиска работы в других регионах. Однако надо учитывать, что строительство доходных домов может быть выгодным только при относительно высоких ценах на съём жилья – то есть в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге. Перекос же в трудовой миграции, когда центр вытягивает рабочую силу из регионов, мешая тем самым их развитию, в результате устранён вряд ли будет.
🔥Подписывайтесь на мой Телеграм-канал ZakonGuru.
