Вы заметили, что в последнее время очень модным стало слово "замещение"? Куда его только не вставляют и где только не используют. У нас огромная по масштабам потребность в импортозамещении. Нам надо замещать западные технологии отечественными и все западные производства заместить собственными, российскими. И так далее.
Вот вынужденная "мода" добралась и до органов власти, призванных управлять финансовыми потоками государства и регулировать ключевые показатели этого всеобщего движения в стране. Там тоже придумали замещать то, что у нас имеется в этой сфере. В том числе - и в сфере жилой недвижимости. Ибо ипотекозамещение - это важно сегодня.
2 декабря Министерство финансов и Центробанк России совместно внесли в Правительство РФ на рассмотрение в первичном варианте предложенную для обсуждения ещё 13 сентября 2021 года Стратегию развития финансового рынка России до 2030 года.
Документ на 34 страницах, но всем интересующимся положением дел именно в сфере жилой недвижимости и, в частности, первичным рынком новостроек, в нём в первую очередь интересно предложение, выдвинутое в части замены общей льготной ипотеки.
Которая пока как раз "царствует" на рынке новостроек.
Сегодня всё идёт к тому, что общую льготную ипотеку на новостройки в 2023 году у нас в стране не продлят. Я уже писал вот здесь, почему.
Что же предлагается Минфином и ЦБ РФ на замену?
Ответ довольно прост - лизинг квартир. Ну и в целом - любого жилья.
Лизинг как некий финансовый продукт давно известен, но мало распространён по настоящее время в России. Чаще всего он применяется в сфере продаж автомобилей. Но и там используется в основном в компаниях. Частные лица у нас автомобили в лизинг берут неохотно и в незначительных количествах.
Почему я не считаю лизинг адекватной и полноценной заменой и льготной ипотеки, и ипотеки вообще, и в настоящее время, и в ближайшей перспективе?
В отличие, например, от неких "анонимных", не представленных поимённо экспертов по недвижимости, на которых ссылается, например, РБК:
"Схема, включенная в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года, может стать популярной на фоне отмены программы льготной ипотеки, считают эксперты."
Для ответа надо понять, что такое лизинг, в чём его отличия от ипотеки, в чём сильные и слабые стороны, плюсы и минусы, и почему он скорее всего без изменения соответствующего законодательства в России по-прежнему не будет популярен у нас в стране среди физлиц, как и ранее.
Что такое лизинг жилья и как он работает
До 2011 года лизинг квартир и вообще жилья был в России под запретом. Почему - это отдельная тема. Для нас уже не важно). Теперь - уже можно.
"Лизинг - вид финансовых услуг, форма кредитования для приобретения основных средств предприятиями и других товаров физическими и юридическими лицами." - Википедия.
В том виде, в котором это предлагается в Стратегии от Минфина и ЦБ, это механизм аренды квартир с последующим выкупом. Предусматривающем поэтапное приобретение жилой недвижимости в собственность с условием аренды ещё не выкупленной части.
Лизингодатель (аналог “банка” в этой схеме кредитования), как и банк, оценивает платежеспособность клиента. Проводит анализ ликвидности выбранной покупателем квартиры или дома. Далее компания после принятия положительного решения выкупает сам объект.
При этом сразу заключается договор, по которому будущий владелец обязуется выкупить квартиру через определённый установленный срок. Далее оплачивается первоначальный взнос. И клиент начинает вносить лизинговые платежи (аналог ипотечных).
Такая формула расчётов похожа на рассрочку платежа. Но с одним “нюансом” - имеются обязательные арендные платежи, которые и являются аналогом процентов в ипотечных кредитах.
Ключевые отличия от ипотеки. Плюсы и минусы
Плюсы
✅Оформление - проще и быстрее, чем в ипотеке. Минимум документов: ИНН, СНИЛС, паспорт. Недвижимость приобретает сам лизингодатель, а не банк, поэтому поручители и залог при таких сделках обычно не требуются.
✅Лизинг может быть интересен тем, кому банки отказали по каким-либо причинам.
✅Теоретическая возможность дождаться выгодных ипотечных ставок, досрочно выкупить квартиру или дом у лизингодателя, перейдя на ипотеку.
✅Более гибкие условия платежей. Допускаются индивидуальные графики внесения платежей. Плюс размер последних может быть также индивидуальным.
✅Лизингополучатель (арендатор) имеет право досрочно выкупить жилье. Налог на имущество платит весь срок лизинга лизингодатель. А также несёт все основные риски сохранности недвижимости .
✅Теоретически в случае лизинга имеется возможность провести некий “тест-драйв” выбранного дома или квартиры. Изучить объект, его особенности, сильные и слабые стороны, понять, устраивает ли дом, квартира, соседи, локация, инфраструктура района и другие существенные условия проживания.
✅Возможно заключить договор лизинга с малым первым взносом, поскольку этот рынок лизинга менее зарегулирован, чем банковский.
Но тут мы переходим непосредственно к минусам лизинга:
⛔На практике, несмотря на отсутствие препятствий для малого процента первого взноса , первоначальный взнос по договорам лизинга обычно достигает сегодня минимум 30-40%.
Возможно, причина в том, что по закону срок лизинга не может превышать десять (всего 10) лет. Сравните с сегодняшней ипотекой. Снижение сроков выплат при малом первом взносе увеличивает дальнейшие платежи.
⛔Процентные ставки по лизингу выше, чем в ипотеке. Причина: лизингодатели берут деньги от банков. Сами банки - от компаний, населения и привлекают фонды с рынка или из других источников.
Правда, есть определённая, но пока неясная вероятность того, что лизингодатели и застройщики смогут заключить какие общие прямые контракты на большие объёмы лотов. Тогда ставки могут и упасть, а условия - улучшиться для покупателей.
Лизинг и застройщики
Но и для застройщика есть риски, связанные с подобной реализацией квартир и домов.
⛔Прежде всего, за время проживания арендатора-лизингополучателя отделка будет изнашиваться. Это осложнит продажу в случае отказа первого арендатора.
⛔Растянутое во времени получение денежных средств.
⛔Если покупатель и застройщик работают не напрямую, а через посредника - лизинговую компанию, это означает менее выгодные условия для покупателя и продавца, т.к. появляется третья сторона, которая также хочет получить прибыль со сделки.
Что можно купить на условиях лизинга сегодня
Самые низколиквидные объекты стандарт-класса или даже ниже - всякие апартаменты в промышленных зонах даже без "окон", о которых я уже не раз писал.
Объекты, которые трудно реализовать не просто быстро, а вообще трудно реализовать. Пример - “убитые” квартиры в “плохих” домах (например, в “холодных” домах, о которых я писал вот здесь), в самых неблагоприятных районах с плохой экологией и с расположением в самых плохих локациях.
А также элитные квартиры, долго, сложно и плохо реализуемые вследствие узости целевой аудитории данных объектов недвижимости и высокой их стоимости.
Почему я думаю, что лизинг пока не "выстрелит"
❌В договоре лизинга обычно включают ежегодную индексацию цены сделки. И не понятно, какие именно коэффициенты будут прописывать в договорах лизингодатели. Чтобы защитить себя, покупателю придётся настаивать на минимальных значениях. Не факт, что это будет возможно.
❌Объект недвижимости весь срок лизинга находится в собственности лизингодателя. В чём потенциальная опасность этого? Если вдруг у лизингодателя возникли любые проблемы (например, аналог банкротства застройщика), на имущество, включая и объект в лизинге у покупателя, будет наложен арест. Что грозит прямой потерей квартиры или дома клиентом.
❌Плюс в стандартном виде лизинг не обеспечивает автоматический переход жилья в собственность покупателя. После закрытия всех выплат обе стороны договора устанавливают порядок перехода прав в отдельном соглашении. И только после этого заключают договор купли-продажи с оформлением недвижимости собственно на покупателя.
Всё это добавляет определённые сложности к различным видам жизненно важных вопросов. Например, с постоянной регистрацией.
❌Кроме того, лизинг подразумевает наличие уже построенной, сданной и, чаще всего, готовой к проживанию квартиры (ремонт, отделка, мебель, сантехника).
Что может не “понравиться” уже застройщикам - почти каждому из них хочется продать большинство своих квартир ещё на стадии до сдачи объекта и выдачи ключей. Возможно, с "голыми" стенами.
❌❌❌Добавьте к этому более высокие ставки, чем по ипотеке, больший первый взнос, чем в ипотеке, и значительно более короткие сроки выплат, чем в ипотеке.
И вы поймёте, почему, исходя из этого можно сделать вот такое моё
Заключение
Оно короткое:
Пока не видно того потенциального "наполнения" лизинга, который помог бы ему стать широко распространённым и “любимым” у населения инструментом кредитования покупателей жилой недвижимости.
Я думаю, что слуги государевы могут возвратится к этому вопросу скорее при осуществлении программы массового выкупа жилья у застройщиков (или строительства его от “своего имени”) с дальнейшей передачей его в готовом виде с ремонтом и меблировкой в руки конечных покупателей через лизинг как раз также от имени каких-нибудь ФГУП или аналогичных структур с госучастием.
О чём периодически "вспоминают" некоторые чиновники. В основном как о "чистой" аренде. Но пока нет массового "движения" в любом формате этого направления.
На такие программы не имеется, видимо, и не предвидится “свободных” денег в бюджете страны как минимум в ближайшие несколько лет.
Для того, чтобы произошли любые подвижки в сторону развития широты представленности лизинга в России, по данной технологии кредитования необходимо провести довольно серьёзную и объёмную работу.
В частности, в законодательной сфере. А также с застройщиками.
А как известно, у нас это не всегда быстро и просто сделать.
Но, кстати, для справки - в некоторых зарубежных странах рынок лизинга жилья доходит порой и до 20-30 % от суммарного рынка аренды и ипотек.
"Доживём” ли и мы до расцвета лизинга в России?
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Одна маленькая просьба в конце. Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Хотелось бы набрать 3000 подписчиков к Новому году! Для меня это будет лучшим подарком. Стараюсь для вас каждый день. Оцените мой труд просто подпиской! Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. На канале уже много разного и интересного. Плюс ежедневные новые посты и статьи. Заходите на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вам могут быть интересны другие публикации канала:
