Какие бывают риски при покупке недвижимости
- Утрата покупателем прав на недвижимость
- Исковые требования от третьих лиц (претендующих на права в отношении недвижимости)
- Разбирательства с лицами имеющими права пользования на недвижимость, на основании договора или закона
- Наследники претендующие на недвижимость, из числа родственников, иждивенцев или на основании завещания
- Оспаривание сделки в процедуре банкротства продавца
- Незаконная или недобросовестная приватизация (лишение детей или иных лиц права на участие в приватизации)
- Переселение из дома, ввиду его снова или признания аварийным
- Оспаривание сделки ввиду отсутствия согласия на её проведения от третьих лиц, супругов или в соответствии с законом об обществах с ограниченной ответственностью/об акционерных обществах
Что обычно проверяют
- Документы, на основании которых у продавца возникло право собственности
- Судебные процессы в отношении продавца
- Долги продавца по налогам, взыскания ФССП, кредитная история
- Поиск информации по дому (наличие охранного обязательства, информации об аварийности дома или сносе)
- Получение выписки из ЕГРН, в том числе с переходами права (проверяется переходов права, аресты, обременения)
- Анализ документов и определения круга лиц могущих претендовать на права в отношении недвижимости
- Анализ предыдущих сделок с недвижимостью
- Анализ правоспособности участников сделки, а также законности действий лиц по доверенности или законных представителей
- Документы технического учёта (поэтажный план и экспликация)
- Справки ПНД/НД
- Одобрение сделки (согласие супруга или уполномоченного лица, если юридическое лицо продаёт)
- Задолженности по обязательным платежам (коммунальным, капремонт)
- Техническая проверка квартиры (инженерка, сантехника и т.п.)
- Использованием маткапитала
- Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки
Как проводить сделки для надёжности
- Использовать безналичный способ оплаты (аккредитив, депозит нотариуса, номинальный счёт)
- Хранить нотариально заверенные копии документов на квартиру (историю сделок с квартирой)
- Иметь выписку из ЕГРН перед сделкой
- Воспользоваться нотариальным удостоверением договора
- Купить на рыночных условиях (без занижения цены в договоре)
- Не использовать нестандартные схемы сделок, когда деньги получает не продавец (альтернативная или в пользу третьего лица)
- Иметь заверенные нотариусом скрины с сайтов судов, о проверки продавца