Совсем не так давно казалось, что «железный занавес» навсегда ушел в прошлое, но мир изменчив. А мы живем в таких местах этого мира, куда подобное прошлое периодически возвращается, и обладателям паспортов некоторых стран становится все сложнее преодолевать границы. Сегодня покупатели все чаще сталкиваются с ситуацией когда собственник недвижимости, которую они собирались купить в РФ, находится в другой стране, а то и в другом полушарии. И приезжать на сделку не собирается.
Зачастую сейчас это собственники наиболее «сладких» объектов рынка недвижимости. Что делать потенциальному покупателю? Махнуть рукой на все такие объекты и ждать появления других, которые придут на рынок неизвестно когда и зачастую с менее приятной ценой?
Спешу успокоить, такие объекты покупать можно. Конечно, крайне желательно, чтобы такую сделку проводил специально обученный этому человек, но, если такого человека поблизости нет, или вы не доверяете никому кроме себя, обязательно нужно знать моменты, на которых следует в этом случае сосредоточится. О них и поговорим.
Начнем с того, что вы должны понимать статус отсутствующего в РФ человека, у которого вы хотите что-то купить. Он может быть валютным резидентом/нерезидентом, налоговым резидентом/нерезидентом, или вообще гражданином недружественной страны. Основные отличия, которые устанавливает закон между этими людьми, как субъектами на рынке недвижимости, я достаточно подробно описывал в предыдущем тексте.
Для вас, как покупателя, в данном контексте важно, что бы продавец хорошо понимал, кто он (это, увы, понимают не все) и, например, налог в 30% с полученной по сделке сумме не был для него неожиданностью. В неожиданных ситуациях люди ведут себя по-разному. Кроме того, с человеком, не имеющим гражданства или вида на жительство в РФ, нужно рассчитываться исключительно в безналичной форме.
В целом, именно в такой форме лучше проводить расчеты со всеми людьми, продающими свои объекты дистанционно. Документальное подтверждение банком транзакции в определенной мере защити вас от того, что сделку признают фиктивной в случае банкротства продавца и/или возникновения у правоохранительных органов подозрений о том, что продавец таким образом выводит из-под удара свои активы. Но это не строгая рекомендация, в каждом конкретном случае нужно исходить из особенностей ситуации.
Одна из существенных сторон сделки - наличие лиц, зарегистрированных в покупаемой недвижимости. В случае дистанционно проводимой сделки их быть не должно.
Часто продавцы обещают, что напишут соответствующую доверенность. Должен огорчить, продать, недвижимость по доверенности, можно, но выписаться по доверенности - нет. Обязательно личное присутствие. Хотя в отдельных случаях это и получается. Но, что бы не говорил продавец, вам нужно убедится, что сделка будет проходить с недвижимостью, свободной от зарегистрированных в ней лиц.
Возможно, и вам и продавцу будет полезно знать, что лицо, находящееся за пределами РФ, выписаться дистанционно, на самом деле, может. Для этого данному лицу следует написать и заверить в консульстве или у нотариуса соответствующее заявление, которое потом следует направить в паспортный стол почтой. Во время призыва были случаи, когда такой вариант не срабатывал, во всяком случае сразу, но это вполне законный путь сняться с регистрационного учета.
Теперь, когда вы договорились о форме расчетов, сроках сделки и цене, вы можете забронировать объект, внеся некую сумму в качестве подтверждения своих намерений купить данный объект недвижимости. Риэлторы называют форму такого бронирования «договором аванса». Это не совсем корректно юридически, но таков сленг.
С кем заключать такой договор?
Если продавец позаботился об этом и привлек к процессу агента-риэлтора, наделив его полномочием осуществлять такую бронь, то особо ломать голову над этим не надо. Но если такого человека или юридического лица нет, это может оказаться проблемой.
Решить эту проблему, на самом деле, достаточно просто переведя некую сумму на счет продавца в банке РФ. Обычно такой счет есть, собственник оплачивает с него коммунальные платежи, и это его личный счет, так что аванс можно даже вполне законно оформить как задаток.
Во времена ковидных локдаунов дистанционное внесение авансов стало достаточно распространённым явлением, во всяком случае, риэлторам такие вещи знакомы.
Если счета в РФ у продавца нет, все сложнее. Перевести деньги в ЕС или США сейчас можно только через третьи руки. Нужно чтобы у собственника или у вас был счет в стране, куда можно перевести деньги как из РФ, так и, например, в Евросоюз, США и другие страны.
Что еще имеет смысл сделать перед сделкой?
Очень тщательно проверить продавца и даже его близких родственников на предмет возможного банкротства, исполнительных производств и судебных разбирательств. Дело в том, что человек, уехавший за рубеж, часто не может выполнять какие-то свои обязательства в РФ, что может в свою очередь привести ко всем этим производствам, разбирательствам, штрафам и арестам собственности.
Как пример, у одного гражданина, покинувшего РФ, в этом году арестовали недвижимость более чем на 50 миллионов рублей за то, что у он просрочил платеж за квартиру в размере 9600 рублей.
Такие проверки имеет смысл провести максимально внимательно. Например, если имущество приобреталось в браке, а потом был развод, произошел ли раздел имущества и т.п.
Конечно, желательно, что бы тут на вас поработал риэлтор. Это лучше не только в смысле надежности будущей сделки. Вы сами можете как что-то упустить, так и наоборот, копать там, где копать не имеет смысла. В результате, продавец, который, возможно, находится за рубежом не в самой комфортной ситуации, но имеет контакт со специалистом, вас не поймет. А то и психанет и вообще не захочет иметь с вами дела.
Но вот и этот вопрос решен, как лучше проводить сделку?
Сейчас есть два пути, электронная дистанционная регистрация и продажа по доверенности.
Про электронную регистрацию я уже писал. Однако, если вы никогда не делали ничего подобного – а возможность такой регистрации перехода права собственности на недвижимость появилась только в октябре 2022 года – вам лучше привлечь к участию специалиста-риэлтора, который знаком с такой формой регистрации. Иначе есть риск, что под видом такой регистрации для вас могут устроить соответствующий спектакль.
Продажа по доверенности более знакомый вариант. Но ее, доверенность, следует внимательно изучить. Там должен быть указан конкретный объект недвижимости, причем так, как он указан в выписке из ЕГРН, и прописаны все полномочия доверенного лица, которые понадобятся для осуществления сделки. Включая, если это необходимо, расчеты и последующие операции с полученной по сделке денежной суммой.
Да, отсутствие некоторых полномочий по расчетам может стать головной болью не вас лично, а продавца, но, думаю, вы тоже будете не в восторге, если деньги до этого продавца в результате не дойдут, и он начнет предпринимать какие-то шаги по расторжению сделки. Сделку он, может быть, и не оспорит, но нервы попортит.
Многие риэлторы и юристы категорически против покупки по доверенности. На самом деле, никаких критических ограничений ваших прав или юридической чистоты сделки такая покупка не накладывает.
Аргумент, что доверенность может оказаться недействительной, выглядит не очень убедительно. Актуальность доверенности обычно можно проверить в режиме реального времени, в том числе в день сделки. Но желательно, чтобы такую проверку делал не только ваш риэлтор. Лучше, чтобы полномочия доверенности подтвердил нотариус в процессе удостоверения договора купли продажи. Привлечь нотариуса в случае сделок по доверенности имеет смысл еще и потому, что он дополнительно подтверждает правоспособность сторон сделки.
Помните, что когда переход права по сделке зарегистрирован и деньги упали на счет продавца, или счет/в портфель его доверенного лица дело не заканчивается. Вам, как покупателю, нужно иметь документ со статусом акта передачи недвижимости по договору купли-продажи.
Этот акт может вполне легитимно подписать доверенное лицо продавца, но есть и другой вариант. Сам договор купли-продажи недвижимости может иметь правой статус договора передачи. Однако этот момент должен быть обязательно отражен в договоре.
Как поступить в каждом конкретном случае нужно решать отдельно. В общем случае, если необходимо провести сам процесс передачи, включая подтверждение комплектности объекта недвижимости, снятие показаний счетчиков и прочие действия, имеет смысл подписать акт передачи, находясь непосредственно на самом объекте. В каких-то других случаях, например, если объект сдан в найм или в аренду, и вам переходят права наймодателя, большого смысла составлять отдельный акт может и не быть.
Теперь о расписке. Если вы рассчитываетесь через банковскую сейфовую ячейку, наличие расписки строго обязательно. Более того, вы можете впоследствии потерять все правоустанавливающие документы, и в этом не будет ничего особо страшного, но потеряв расписку, вы теряете очень важную вещь - подтверждение расчетов, т.е. фактически подтверждение выполнения своих обязательств по договору купли продажи.
Юридически нет ничего критически страшного, если расписку напишет доверенное лицо продавца, если это входит в его полномочия.
Так, в общих чертах, выглядит покупка недвижимости у человека, находящегося за пределами РФ. В общем, совсем не страшно. Безусловно, в каждом конкретном случае в сделке будут свои особенности, но после прочтения этого текста у вас уже есть базовые знания по этому вопросу. И даже отсутствие собственника для вас теперь не страшный ужас, а всего лишь повод задать дополнительные вопросы на переговорах.
Поэтому, если вы намерены что-то купить, у вас стало на одну причину не сделать этого здесь и сейчас меньше. А на рынке здесь и сейчас довольно много объектов, которые редко туда заглядывают. Причем по хорошим ценам.
Короче, надеюсь, если вы искали во всемирной паутине именно это, то осилили все эти буквы и абзацы не зря. В заключении, напомню про наш телеграмм канал, и до следующих встреч!
