На практике встречаются ситуации, когда проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (далее – ОСС, МКД) осуществляется жителями двух и более домов, расположенных на едином земельном участке. Решения по ОСС оформляется единым протоколом с учетом голосов всех владельцев домов. Учитывая, что в правовом поле не обозначены ни запрет, ни разрешение на проведение таких собраний, в судебной практике сложилось определенное мнение, позволяющее ответить на вопрос – являются ли легитимными такие ОСС с принятием решений различного рода.
Начнём с того, что земельный участок под МКД принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, на котором он расположен. Данная норма закреплена в Жилищном кодексе РФ и в Правилах содержания общего имущества в МКД.
В силу положений статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
При этом действующее законодательство не препятствует нахождению земельного участка в собственности лиц, являющихся собственниками помещений, находящихся в разных многоквартирных домах, то есть отнесения одного земельного участка к нескольким многоквартирным домам (определение Верховного Суда РФ от 12 февраля 2021 г. № 307-ЭС21-803 по делу № А13-20545/2019 об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации).
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников помещений, относятся к исключительной компетенции ОСС помещений в МКД (ст. 44 ЖК РФ).
При этом нормы статей 44-48 ЖК РФ также не устанавливают специальных норм, регламентирующих проведение ОСС помещений в нескольких МКД относительно одного земельного участка. Между тем, на практике нередки случаи «совмещенного» ОСС, проведение которого обосновано единым земельным участок под данными МКД.
В итоге собраний подобного типа сложилась судебная практика об их оспаривании.
Не так давно суд высшей инстанции согласился, что проведение ОСС в двух и более домах закон не нарушает:
Определение Верховного суда РФ от 12 февраля 2021 г. № 307-ЭС21-803 по делу № А13-20545/2019 «Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации»:
«…При исследовании обстоятельств дела установлено, что спорный земельный участок находится в общей долевой собственности, владение и пользование им осуществляют совместно собственники двух домов; решения относительно пользования и содержания парковки, признания шлагбаума общедолевым имуществом собственников приняты собственниками только одного из домов; установка шлагбаума ограничивает пользование земельным участком.
Возражения заявителя о том, что в качестве общего имущества собственников помещений многоквартирного дома подразумевается земельный участок, на котором расположен только один дом, подлежат отклонению, поскольку не имеют правового значения к предмету спора. При этом следует отметить, что действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, а товарищество не лишено права совершить действия по разделу земельного участка.
…спорный земельный участок находится в общей долевой собственности, владение и пользование им осуществляют совместно собственники двух домов; решения относительно пользования и содержания парковки, признания шлагбаума общедолевым имуществом собственников приняты собственниками только одного из домов; установка шлагбаума ограничивает пользование земельным участком…
…следовательно, судебные инстанции верно исходили из необходимости принятия решения об установке шлагбаума на земельном участке, на котором расположены два МКД, общим собранием собственников данных домов….».