Чем ниже ставка, тем меньше ежемесячный платеж — это известно даже тем, кто не сталкивался с ипотекой. Но иногда выбирая между дешевой квартирой со стандартной ставкой и более дорогим вариантом, но с низкой — покупатели выбирают первый. Разбираемся, что не так в этой истории.
Как ставка влияет на размер платежа
Ежемесячный платеж состоит из двух частей: части основного долга и процентов за пользование кредита. И основной долг и проценты разделены на период действия кредита, но в разных пропорциях.
Получается, что в первые годы ипотеки большая часть ежемесячного платежа состоит из процентов и только остальная из части основного долга. Считается, что досрочно гасить кредит лучше именно в это время: досрочные платежи уменьшают сумму основного долга, а значит и размер процентов.
С течением времени соотношение двух частей в ежемесячном платеже меняется. И в последние годы кредита вы выплачиваете в основном основной долг.
Логично, что комфортный ежемесячный платеж получается при двух условиях: низкому основному долгу и низкой ставкой по кредиту. Заемщик может повлиять на первое, например, выплатить больше первоначальный взнос или выбрать квартиру дешевле. Со вторым сложнее — льготные программы работают не для всех, а спецпредложения от банков рассчитаны не на все квартиры.
Есть в этом расчете небольшой изъян
Не всегда доступная, на первый взгляд, стоимость квартиры, поможет сделать комфортным ежемесячный платеж по кредиту. В некоторых случаях дорогая недвижимость обойдется дешевле как в случае ежемесячных платежей, так и в итоговой сумме переплаты. Главное условие при этом — низкая процентная ставка по кредиту.
Проведем расчеты. Например, есть два варианта двухкомнатной квартиры. В жилом комплексе эконом-класса, расположенного в 20 минутах от центра города. И в проекте комфорт-класса рядом с центром города. Можно даже не описывать материал стен двух домов, не рассказывать про благоустройство и инфраструктуру — обращаем внимание только на цены.
Расчет на примере двух квартир
Первая квартира стоит 4 900 000 рублей, застройщик и банк предлагают ставку в 6,7% годовых на весь срок кредита. Заемщик готов заплатить первоначальный взнос в размере 20%.
Получается, что ежемесячный платеж, составит 25 294 рубля. А сумма переплаты за 30 лет пользования кредитом — 5 186 160 рублей. Прибавляем к этому стоимость квартиры и получаем общую сумму покупки — 10 086 160 рублей. Именно столько заемщик заплатит за 30 лет.
Разберем пример расчета для второй квартиры стоимостью 5 800 000 рублей. Ставка по ипотеке от этого застройщика — 3% на весь срок кредита. При выплате первоначального взноса также в 20%, ежемесячный платеж составит 19 562 рубля. Переплата по кредиту — 2 402 473 рубля. Общая выплата банку — 8 202 473.
Получается, что с низкой ставкой, цена дорогой квартиры в проекте комфорт-класса ниже на 1 883 867 рублей чем дешевая квартира.
Делаем выводы. В ипотеке можно ориентироваться не только на доступные варианты, но и на недвижимость большей стоимости. С низкой ставкой по кредиту можно позволить себе приобрести квартиру в сегменте комфорт-класса, расположенную в центре города, а иногда и большей площади. И главное — такая покупка будет выгоднее.
Перед тем, как оформить ипотеку, просчитайте все варианты с помощью ипотечного калькулятора — его можно найти в интернете.