«Туман», «чёрный лебедь», «неопределённость» – такими терминами оперируют эксперты рынка недвижимости последний месяц. Сейчас не лучшее время для прогнозов – можно лишь констатировать то, что происходит уже сегодня. Например, снижение спроса на рынке. Но это вполне ожидаемо, ведь покупка квартиры подразумевает хотя бы долю уверенности в завтрашнем дне. Сегодня попробуем разобраться вместе с аналитиками RBI: так стоит ли вкладывать средства в недвижимость в текущий кризис или сейчас это неоправданный риск?
Недвижимость упадет в цене или нет?
Руководитель аналитического центра RBI Елена Петропавловская и её сотрудники мониторят первичный рынок в режиме «24 на 7», аккумулируя информацию об объёмах продаж и товарном запасе строительных компаний Петербурга и Ленобласти.
«После 21 сентября снижение спроса на рынке, действительно, становится заметно. Предварительные данные по спросу в октябре показывают снижение на 25-30%. Часть потенциальных покупателей просто опасается принимать решение о серьезной покупке в связи с текущей ситуацией, а для многих из тех, кто формально попадает под мобилизацию, покупка квартиры вообще теперь не самый актуальный вопрос на повестке дня», – так описывает текущую ситуацию Елена Петропавловская.
По её словам, средняя стоимость кв. метра на рынке в октябре что в массовом, что в элитном сегменте, осталась практически на уровне трёхмесячной давности, с разницей в пределах 1,5-2,0%. Ситуация за последние 2-3 года невиданная: все уже привыкли к росту цен на 5-10% каждый квартал. Так что же дальше? Цены, достигнув «зенита», пойдут вниз? «Бетон» уже не будет лучшей сберегательной ячейкой? Эксперт RBI сомневается в реальности такого сценария: недвижимость в Петербурге, по её словам, остаётся не только местом для проживания, но и универсальным «кошельком» и «банком».
«Возможен ли «откат» цен? Ситуация сейчас по-своему беспрецедентная, но опыт рынка недвижимости показывает, что даже если такое (откат цен) и происходит на короткой дистанции, как это было, например, в 2008 году, – то на более длительном масштабе, скажем, пяти лет, недвижимость всё равно демонстрирует рост. Поэтому она и считается традиционно надежным средством инвестиций для сбережения и приумножения средств. Да и какие альтернативы есть сейчас? Криптовалюта? Уже начала попадать под санкции… Какие-то высоко волатильные рынки? Но там нет чего-то, что воспринималось бы как однозначно надежное», – считает Елена Петропавловская.
В какую недвижимость сейчас лучше вкладывать?
Есть ли разница, вкладывать в первичную недвижимость или в квадратные метры на вторичном рынке? Специалисты отрасли напоминают, что государственная поддержка сегодня затрагивает исключительно первичный рынок, сегодня он более «живой» и квартиры здесь более ликвидны.
«Как минимум на первичном рынке шире выбор, чтобы подобрать максимально подходящий и ликвидный вариант, – размышляет Михаил Гущин, заместитель вице-президента RBI. – И второй немаловажный фактор – ставки ипотеки. На первичном рынке они субсидируются государством, банками и застройщиками – сегодня ипотечный инструмент здесь заметно более доступен. Хотя не спорю, что и на вторичном рынке иногда можно найти интересные и ликвидные варианты. На какие качества недвижимости обращать внимание в первую очередь? Главное это качества локации – в идеале она должна быть с высокой транспортной доступностью, недалеко от центра, с развитой инфраструктурой. Вот такое жилье будет максимально ликвидно».
И, конечно, в кризисы люди всегда смотрят на уровень готовности проекта, предпочитают покупать жилье именно в высокой степени готовности, чтобы не брать на себя дополнительных рисков. «Хотя на самом деле, механизм эскроу достаточно эффективно защищает рынок от таких историй. Стройки кредитуются банками, и банкам невыгодно допускать, чтобы строительство остановилось», – объясняет Михаил Гущин. Опрошенные девелопером партнерские агентства недвижимости, кстати, пока расходятся в своей оценке того, действительно ли покупательские предпочтения сейчас «сдвинулись» в сторону достроенных объектов. Кто-то уже видит такой тренд, кто-то нет – 50 на 50.
А чтобы вложенные в недвижимость средства стабильно «работали» и приносили гарантированный доход ежемесячно, можно рассмотреть не жильё, а популярный в последние годы формат апарт-отеля, напоминает Михаил Гущин. Пусть этот не тот вариант, который можно рекомендовать для собственного постоянного проживания, но как раз в инвестиционном смысле – очень чётко ориентированный продукт.
«Конечно, апарты, – это «специализированный» актив, созданный для аренды, и он может приносить хороший доход даже сегодня. Номер Standard в нашей сети ARTSTUDIO может приносить владельцу сегодня до 750-850 тыс. рублей в год, это доходность на уровне 8% годовых. Да, сейчас есть снижение турпотока из-за рубежа, из Европы, которое влияет на заполняемость. Но отрасль компенсирует его ростом внутреннего туризма. Апарт-отели подстраивают свои модели аренды, могут менять долю долгосрочной аренды. И важно, что всё-таки мы живем в Петербурге, который всегда будет точкой притяжения для туристов из других регионов или, например, Китая», – считает Михаил Гущин.
Какие на сегодня есть схемы покупки?
Дмитрий Фалкин, коммерческий директор RBI, в свою очередь отмечает, что этой осенью ставки ипотеки на первичном рынке пока ещё остаются низкими, причём ипотечные программы активно субсидируются самими застройщиками и банками, часто вплоть до 0,1% годовых (правда, частично это происходит за счёт увеличения цены квартиры). Долго ли сохранится такой статус-кво – вопрос, так что, возможно, лучший момент для покупки именно сейчас. После 21 сентября крупные банки уже начинают осторожно поднимать ставки, обоснованно видя в текущей ситуации потенциальные риски, указывает эксперт. А государство уже говорит о необходимости ограничить субсидирование самых низких ставок ипотеки.
«Сейчас идет речь об ограничении самых низких ставок ипотеки – под 0,1% годовых, которые связаны с существенным увеличением стоимости квартиры – до 30%. Конечно, наши клиенты и так выбирают, в основном, такие программы, которые ведут к удорожанию квартиры не более чем на 5% (благо мы предоставляем очень широкий выбор программ с многочисленными банками). Такая схема для всех является безопасной, в том числе и для банков, так как понятно, что на эти 5% стоимость квартиры точно вырастет к моменту достройки дома. А вот покупать квартиру по цене на 30% выше – это уже не совсем нормальная ситуация для рынка», – указывает Дмитрий Фалкин.
Тем не менее, возможность получить фактически «нулевую ставку» на весь период кредита сегодня у покупателя сохраняется, а выгодный процент ипотеки компенсирует увеличение стоимости квартиры. На днях у RBI запустилась и программа с нулевым первоначальным взносом.
«Мы на сегодня не только продолжаем субсидировать до низких ставок и семейную ипотеку, и ипотеку с господдержкой, и ИТ-ипотеку, но и запускаем альтернативные инструменты, такие, как рассрочка «15 на 85» на Ultra City, с первым взносом 15%, остальное – к моменту выдачи ключей в 2023 году. Она, по сути, является альтернативой так называемой «ипотеке за рубль», когда ипотека берется двумя траншами», – рассказывает Дмитрий Фалкин о текущем моменте.
И по традиции главные выводы
Если суммировать, то выводы можно сделать следующие. Да, многое зыбко, но «сидеть на деньгах» сейчас уж точно не имеет смысла. Если свободные средства действительно есть, то недвижимость как вариант для их вложения – в топе по надёжности. Квартирам на первичке в строящихся или недавно сданных домах, в высокой степени готовности, можно отдать приоритет, если неопределенность в отношении будущего вас реально напрягает. Но более важно всё-таки удачное расположение. Способов купить сегодня достаточно: нынешний рынок можно назвать рынком ипотеки. Количество и разнообразие программ с льготными ставками зашкаливает, а вот будет ли так всегда – не совсем понятно, но вряд ли. Так покупать или держать деньги на счету на чёрный день? Этот вывод вы можете сделать для себя только сами.
