Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat, подсчитал, как изменился спрос на новостройки Московского региона по итогам октября 2022 года.
Итоги октября
В октябре 2022 года розничные продажи квартир и апартаментов по зарегистрированным ДДУ в Московском регионе (Москва и Московская область) снизились на 37% в лотах и на 38% по оценке выручки. При этом средняя цена реализованного лота сократилась на 2%.
Рынок Москвы в старых границах сократился на 43% в лотах и на 42% по выручке. В Новой Москве сокращение меньше – на 29% в лотах и на 30% по выручке. В Московской области продажи сократились на 33% в лотах и на 33% по выручке.
Как видно, события конца сентября больше отразились на продажах жилья в Москве: для наиболее экономически активных и финансово благополучных домохозяйств покупка жилья в столице в октябре 2022 была не самой приоритетной задачей. После полугода медленного восстановления сентябрьский «удар» по экономике страны откатил продажи новостроек Московского региона к весенним минимумам. Причем в отличие от весенних событий снижение продаж произошло на фоне сохранившейся высокой доли ипотечных сделок (80%).
С высокой степенью вероятности до конца 2022 года продажи новостроек будут медленно восстанавливаться, однако возможности восстановления за счет рынка ипотечного кредитования (в том числе субсидирования ипотечных ставок) практически исчерпаны (учитывая позицию ЦБ и малую вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки), а основную роль в оживлении продаж сыграют домохозяйства, оправившиеся от «мобилизационного шока» и вернувшиеся к процессу улучшения жилищных условий.
Годовая динамика
По сравнению с октябрем 2021 года оценка выручки (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета) в Московском регионе (Москва и Московская область) в октябре 2022 оказалась на 39% ниже. Продажи в лотах в агломерации ниже на 43%, чем год назад, а в квадратных метрах – на 45%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 8% выше, чем год назад, а квадратного метра – на 11% выше, что ниже уровня инфляции.
Отдельно в «старой» Москве количество реализованных лотов на 45% ниже, а квадратных метров и вовсе на 49% меньше, чем год назад, а выручка оказалась ниже на 43%. На фоне Москвы (в старых границах) рынки Новой Москвы и Московской области оказались устойчивей: «средний чек» сделки за год здесь вырос на 20%, как за счет увеличения средней оценочной цены реализованного квадратного метра, так и средней площади реализованного лота.
По всей видимости, события 2022 года привели рынок новостроек Московского региона к существенным изменениям структуры спроса – этот инструмент стал менее привлекательным для инвестиций, дорогостоящих покупок и сохранения «избытка» денег населением (о чем сигнализирует опережающее снижение продаж в Москве), но стал чаще использоваться для насущного улучшения жилищных условий семей с ограниченным бюджетом, в том числе благодаря развитию новых финансовых инструментов на рынке ипотечного кредитования (об этом говорит рост средней площади реализованных квартир за МКАД).
Как считали
В расчетах учитываются только договоры ДДУ и уступок в розничных сделках по квартирам и апартаментам с физическими лицами, прошедшие регистрацию в Росреестре. Статистика ведется по дате регистрации. Не учитываются продажи не по ДДУ (после ввода в эксплуатацию, ЖСК, ДКП, ПДКП, договоры инвестирования), продажи машино-мест, кладовок, коммерческой недвижимости, оптовые продажи. Цены фиксируются на дату ДДУ или дату бронирования согласно открытым прайс-листам без учета скидок и дополнительных опций, датой поступления всей выручки (платежа) считается дата регистрации (хотя при применении рассрочек это не всегда так). Под выручкой понимаются все денежные потоки от продаж в жилом комплексе, независимо от того, куда и кому они поступают (на счета застройщика, эскроу счета, счета участников проекта, инвесторов).
Читайте также:
Инвесторы в зоне риска: рейтинг самых подорожавших новостроек за III квартал 2022 года
«Кое-кто из девелоперов уже дрогнул и стал предлагать скидки в размере 30%»
Автор: Александр Пыпин
