Добрые день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу с какого момента договор аренды недвижимого имущества считаете заключенным.
Заключение договора аренды недвижимого имущества регулируется положениями глав 27, 28, 34 Гражданского кодекса РФ.
Так, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Однако, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 433 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из этого следует, что обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в пользование, а обязанностью арендатора является своевременная оплата пользования этим имуществом.
Соответственно, договор аренды недвижимого имущества считается заключенным после получением лицом, направившим оферту, ее акцепта и передачи соответствующего имущества.
Также следует учитывать, что сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Гражданского кодекса РФ, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.
В одном из дел, рассмотренных в Арбитражном суде, мной представлялись интересы индивидуального предпринимателя (арендодателя) в споре с другим индивидуальным предпринимателем (аредатором).
Фабула дела в следующем.
Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. Согласно условиям договора аренды, договор вступает в силу после подписания акта приема-передачи. Стороны согласовали стоимость аренды.
По расписке предприниматель (арендодатель), который являлся моим доверителем в деле, получил от другого предпринимателя (арендатора) задаток.
В первые несколько месяцев, после подписания договора в нежилом помещении делался ремонт, в соответсвии с пожеланиями арендатора. Однако после окончания ремонта, который просил арендатор, арендатор отказался использовать нежилое помещение и потребовал от арендодателя возврата задатка, отдавать который последний отказался.
Арендатор обратился в Арбитражный суд к арендодателю с требованием признания договора аренды незаключенным и возврате суммы неосновательного обогащения.
Арендодатель подал встречный иск о расторжении договора аренды и взыскании убытков в виде упущенной выгоды и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судами двух инстанций в удовлетворении первоначальных и встречных требований отказано полностью.
Так, дело дошло до кассационной инстанции.
Позиция в кассационной жалобе арендодателя строилась на том, что по условиям договора аренды, данный договор вступает в действие только после подписания сторонами акта приема-передачи, а так как акт подписан не был, и договор считается незаключенным.
В отзыве на кассационную жалобу в интересах арендодателя, я строил правовую позицию на том, что арендатор уклонился от подписания передаточного акта, что свидетельствует лишь об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке объекта аренды, что повлекло убытки на стороне арендодателя в виде неполучения платы его использования.
Арбитражным судом кассационной инстанции дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Установив, что стороны в письменной форме согласовали все существенные условия сделки, в том числе об объекте аренды, суды верно квалифицировали спорные правоотношения как арендные, которые регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды отклонили утверждение индивидуального предпринимателя (арендатора) относительно незаключенности сделки ввиду непередачи ему в пользование недвижимого имущества, верно указав, что договор аренды относится к консенсуальным сделкам, поэтому момент передачи вещи, о котором идет речь в пункте 2 статьи 433 Кодекса, не имеет правового значения для определения момента заключения договора.
Довод заявителя кассационной жалобы об обратном отклоняется судом кассационной инстанции, как основанный на неверном толковании норм материального права, поскольку исходя из характера и существа спорного правоотношения факт передачи объекта аренды - нежилого помещения, относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В обратном случае (неполучение имущества в пользование по собственной воле) не освобождает арендатора от исполнения денежных обязательств по сделке.
Вышеизложенная правовая позиция высказана в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.03.2015, № 306-ЭС14-929, от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/2012.
Учитывая, что предметом настоящего спора является взыскание предварительного платежа в пользу индивидуального предпринимателя (арендатора) и упущенной выгоды в размере неполученной арендной платы в пользу предпринимателя (арендодателя), причины невозможности использования арендатором спорного имущества в силу вышеназванных норм права и разъяснений о порядке их применения имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела.
Однако данный факт безосновательно оставлен судами без исследования и оценки, в связи с чем содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы нельзя признать соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.
Поскольку настоящий спор возник именно в связи с непередачей арендованного имущества, установление лица, уклоняющегося от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, является значимым обстоятельством для его разрешения.
Несмотря на возражения ответчика о том, что арендатор в нарушение условий сделки уклонялся от исполнения обязанности по принятию имущества, суды в обжалуемых судебных актах лишь констатировали отсутствие воли сторон на продолжение арендных отношений и непринятие ими мер по расторжению спорного договора с целью минимизации каждым своих расходов, не указав мотивы, по которым данные доводы были отклонены, что не отвечает требованиям пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Делая вывод о том, что обязанность по передаче имущества в аренду со стороны арендодателя (ответчика) осталась неисполненной, суды обеих инстанций в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дали оценки имеющейся в материалах дела переписке сторон по вопросу составления акта приема-передачи имущества и не установили значимые для дела обстоятельства.
Кроме того, судебная коллегия считает, что при рассмотрении требования предпринимателя (ответчика) о расторжении договора аренды судами не учтено следующее.
Основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Отказывая в удовлетворении встречного требования о расторжении договора, суды руководствовались статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и исходили из недоказанности факта систематического невнесения индивидуальным предпринимателем (истом) арендной платы ввиду непередачи ему имущества, а также отсутствия у предпринимателя претензий относительно неисполнения арендатором денежных обязательств по сделке до обращения в арбитражный суд с встречным иском.
Между тем требования истца о расторжении договора обоснованы отказом индивидуального предпринимателя (арендодателя) от исполнения обязанности по принятию имущества, что в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса само по себе может являться основанием для расторжения договора в случае выявления существенности допущенного арендатором нарушения, с учетом правового регулирования, предусмотренного статьей 655 Кодекса.
При этом судебная коллегия отмечает, что несоблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора путем направления письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства является основанием для оставления иска без рассмотрения, а не отказа в его удовлетворении (пункты 29, 30 вышеназванного Информационного письма от 11.01.2002 N 66). Аналогичное разъяснение, содержится в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Однако в нарушение указанных разъяснений суд первой инстанции рассмотрел по существу требование ответчика о расторжении спорного договора без проверки факта принятия истцом мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, Судебная коллегия суда кассационной инстанции посчитала, что принятые обжалуемые судебные акты по неполно исследованным обстоятельствам, с неправильным применением норм материального права и с нарушением норм процессуального права, которое могло привести к принятию неправильного судебного акта, подлежат отмене на основании частей 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и направили дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При последующем рассмотрении дела в Арбитражном суде первой инстанции в удовлетворении требований истца (арендатора) было отказано, а встречные требования индивидуального предпринимателя (арендодателя) удовлетворены в полном объеме.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
В чем особенности виндикационных исков?
Можно ли выкупить земельный участок без торгов, если не нем расположен объект незавершенного строительства?
Что делать с землей, после покупки дома на арендованном земельном участке?
Как выкупить земельный участок, на котором расположен жилой дом?
Как происходи раздел права аренды земельного участка при расторжении брака?
Как право аренды земли переходит по наследству?
Что такое кадастровый номер?
Что представляет собой преимущественное право покупки доли жилого помещения?
Как поставить на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом?
Как устанавливаются границы новых земельных участков?
Как объекту недвижимости присваивается адрес?
Как происходит аннулирование адреса объекта недвижимости?
Что такое БТИ?
Как зарегистрировать право собственности на жилой дом, или садовый дом?
Как разрешается спор об определении границ земельного участка?
Что такое реконструкция здания и как она проводится?
Как обустроить съезд с автомобильной дороги к своему земельному участку?
Что представляет собой право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком?
Как не допустить выселение, без предоставления другого жилого помещения из муниципальной квартиры?
Какой строк исковой давности распространяется на случаи выселения граждан из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения?
В каком порядке должен вывозиться снег с дорог и прилегающей домовой территории?
Что нужно знать о категории дел об утрате права пользования жилым помещением?
Что нужно знать о категории дел о не приобретении права пользования жилым помещением?
Как переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность?
Как регулируется вопрос утверждения схемы расположения земельного участка?
По каким основаниям могут отказать в предоставлении в собственность или в аренду земельного участка, без проведения торгов?
Можно ли выкупить земельный участок, находящийся в публичной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства?
Зачем нужна похозяйственная книга?
Ветеранам боевых действий положена земля.
Особенности составления протоколов разногласий к договорам.
Прощение долга юридическим лицом другому юридическому лицу
Можно ли вернуть изъятый по уголовному делу автомобиль?
Особенности споров об установлении границ земельных участков.
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
