Договор аренды – это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором от использования имущества, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Глава 34 ГК РФ построена по тому же принципу, что и другие главы ГК РФ, регулирующие договорные типы, которые подразделяются на виды. Первоначально расположены общие нормы об аренде, а затем нормы об определенных видах аренды (прокат, аренда ТС и пр.).
Договор аренды – договор консенсуальный, возмездный, образует обязанности для обеих сторон.
Владение связано с физическим обладанием вещью. Под обладанием понимается в том числе и доступ к месту, где вещь находится.
Пользование связано с возможностью извлекать выгоды из нее, использовать имущество для удовлетворения определенных потребностей.
В исключительных случаях по договору аренды может передаваться и ограниченное правомочие распоряжения: с согласия собственника арендатор может сдавать арендованное им имущество в поднаем (субаренду), осуществлять перенаем (смена арендатора), использовать арендованное имущество как залог, либо как вклад в уставной капитал.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Соглашение о субаренде допустимо только на тот же самый срок, который установлен для аренды. При досрочном прекращении договора аренды, досрочно прекращается и договор субаренды, если иное не указано в договоре аренды.
Так, субарендатор может требовать заключить с ним договор аренды на тех же условиях.
Ничтожность договора аренды приводит к ничтожности договоров субаренды.
Если по договору аренды арендатор наделяется правомочием владения, то он становится титульным владельцем имущества и может использовать вещно-правовые способы защиты (по ст. 305 ГК РФ):
- вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск) (ст. 301 ГК РФ);
- вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если имущество выбыло из владения собственника (владельца) помимо его воли (ст. 302 ГК РФ);
- вправе требовать все доходы (их возмещение) от недобросовестного владельца, которые могли бы быть получены при владении имуществом за все время незаконного владения (для добросовестного владельца – со времени, когда узнал или должен был узнать о незаконности владения) (ст. 303 ГК РФ);
- вправе требовать устранения всяких нарушений прав, хотя и не связанных с лишением владения (негаторный иск) (ст. 304 ГК РФ).
Законодатель использует еще один элемент вещно-правовых отношений в конструкции договора аренды – право следования: аренда сохраняется при смене собственника (права арендатора следуют за вещью, а не за собственником).
Существенными условиями договора аренды выступает: предмет (необходимо указание на передаваемые правомочия: ВРЕМЕННОЕ ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ или ТОЛЬКО ВРЕМЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ, а также на объект – арендуемое имущество). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Цена (размер арендной платы) по общему правилу НЕ является существенным условием договора аренды, размер арендных платежей необходимо обязательно указывать только при аренде недвижимого имущества.
Отсутствие указания срока в договоре делает его заключенным на неопределенный срок, что позволяет каждой стороне в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца до его расторжения.
Простая письменная форма договора аренды требуется только в том случае, если имеется участвующая сторона – юридическое лицо, а также при заключении договора аренды сроком более 1 года.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
· Объект аренды должен быть передан арендатору в срок, указанный в договоре.
· Если в договоре аренды срок аренды не указан, передача должна быть произведена в разумный срок.
· Если передачи не произошло – арендатор вправе требовать имущество в порядке ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещение убытков (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
· Арендодатель имеет обязанность передать имущество свободным от прав третьих лиц (сервитуариев, залогодержателей и др.), если стороны не договорились об ином.
· При нарушении данной обязанности другая сторона получает право на уменьшение оплаты или на расторжение договора.
· По общему правилу, обязанность капитального ремонта объекта аренды лежит на арендодателе. Иное может быть предусмотрено договором или законом для отдельных видов аренды.
· Срок ремонта может быть предусмотрен договором, иначе ремонт должен быть осуществлен в разумный срок. Последствия несоблюдения обязанности: капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе требовать возместить затраты; зачесть их в счет арендной платы; уменьшить арендную плату; расторгнуть договор и возместить убытки.
· Арендодатель обязан не создавать препятствий арендатору в пользовании арендованным имуществом.
Арендатор обязан:
· Обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (если в договоре нет конкретных условий). Иначе арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.
· Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на его содержание.
· Получать согласие арендодателя на распоряжение имуществом.
· Обязанность вносить арендную плату.
· Вернуть арендуемое имущество после окончания срока аренды в нормальном состоянии или состоянии, определенном в договоре.
Стороны могут предусматривать в договоре любые формы арендной платы и их сочетание (это не обязательно денежные средства).
Даже по согласию плата не подлежит изменению чаще раза в год. Можно установить, что арендная плата не подлежит изменению.
В случае, если арендатор нарушает обязанности по оплате арендных платежей и иное не предусмотрено договором, арендодатель вправе досрочно требовать оплату, но не чаще 2 раз подряд (договором можно установить запрет на досрочное требование оплаты).
В договоре может быть описано, каким должно быть возвращаемое имущество, в противном случае оно должно быть в прежнем состоянии с учетом нормального износа.
Статья 621 ГК РФ предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок, которое действует в течение года после истечения срока договора. Для этого арендатор должен не нарушать договор и письменно уведомить арендодателя о намерении продолжить отношения до истечения срока прежнего договора. В случае нарушения преимущественного права арендатор в судебном порядке вправе требовать возмещения убытков и (или) перевода на него прав действующего арендатора.
отделимые улучшения – собственность арендатора, неотделимые улучшения – собственность арендодателя, который возмещает стоимость улучшений, если давал согласие на их осуществление.
Арендодатель не вправе самовольно прекращать договор аренды. Основания:
- нарушения обязанности по оплате аренды арендатором в течение 2 сроков подряд;
- существенное ухудшение арендуемого имущества арендатором;
- иные основания, предусмотренные договором;
- непроведение капитального ремонта в случае, если кап.ремонт должен был осуществлять арендатор в силу договора.
При этом сначала арендодателя обязан выслать письменное ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а затем, в связи с обязательным досудебным порядком урегулирования данных споров, – предложение о расторжении договора по соглашению сторон.
Расторжение договора по инициативе арендатора регулируется ст. 620 ГК РФ. До подачи иска арендатору необходимо обратиться к арендодателю с предложением расторгнуть договор.
Основаниями для расторжения договора аренды со стороны арендатора следующие:
– непредоставление имущества или создание препятствий в пользовании им;
– наличие в имуществе не предусмотренных договором, не известных арендатору, неявных недостатков;
– неосуществление капитального ремонта, когда его осуществление является обязанностью арендодателя;
– непригодность имущества в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает;
– иные основания, предусмотренные договором аренды.
Обращайтесь с Вашими юридическими вопросами, ответим бесплатно (по мере возможности): Punkt-pomoshi@yandex.ru
Требуется помощь с составлением договора? А может - претензий, жалоб, исков, апелляционных жалоб, ходатайств, иных процессуальных документов?
Напишите на электронную почту: Punkt-pomoshi@yandex.ru
Успехов!
