Здравствуйте! Рады приветствовать Вас!
Вашему вниманию представляем нашу первую статью на Дзене, посвященную изысканиям на тему базового сценария по ценам на недвижимость в ближайший год.
Куда направятся цены на недвижимость в следующем году? Когда будет лучшее время для приобретения жилья? Чтобы ответить на эти вопросы, нужно выделить основные факторы, которые влияют на цену.
Мы убеждены, что на сегодняшний день важнейшим фактором является - денежно-кредитная политика.
Что произошло в 2020-2021 гг.?
В качестве наглядного примера приведем события 2020 года, когда в пандемийный кризис, все центральные банки мира начали сверхмягкую денежно-кредитную политику, включая и наш ЦБ, который опустил ключевую ставку до 4,25% годовых.
Центральную роль в этом процессе сыграла Федеральная резервная система США (аналог центрального банка в США), которая не только опустила ключевую ставку до 0,25% в марте 20 года, но и запустила на полную мощь печатный станок в виде программы количественного смягчения.
Побочный эффект этой программы заключается в перенасыщении рынков ликвидностью. Чем больше ликвидности и дешевле стоимость денег, тем сильнее спрос на все активы, включая недвижимость.
Обратите внимание, насколько вырос баланс ФРС США в марте 2020 года! Более чем в два раза за 2 года. В настоящий момент он незначительно сокращается, ликвидности на рынке все равно очень много, но тенденция идет на плавное осушение рынков.
Причем здесь Россия?
На вопрос, причем здесь российский рынок жилья и ФРС США, мы ответим, находясь в долларовой системе, каждое государство мира, пребывает в прямой зависимости от принимаемых решений ФРС США. Это аксиома. И наша страна не исключение.
В результате сверхмягкой денежно-кредитной политики, а также разрыва цепочек поставок из-за пандемийного кризиса 2020 года, в США и в других развитых экономиках мира произошел сильнейший рост инфляции за последние 40 лет.
Чтобы погасить инфляцию, ФРС США с конца января этого года начала курс на повышение ключевой ставки до тех пор, пока не будет достигнуто целевое значение по инфляции в 2%.
Несмотря на еще высокий уровень ликвидности в системе, на сегодняшний день мы фиксируем существенное снижение потребительского спроса по всему миру, люди перешли к сберегательному типу поведения.
Спрос на недвижимость заметно уменьшился, с ростом ключевой ставки произошел рост стоимости обслуживания ипотечного кредита. Рост цен на недвижимость остановился.
Исключение составляют те страны, в которых наблюдается наплыв состоятельных граждан России после известных событий. Прежде всего, это Казахстан, Турция, Грузия, ОАЭ.
В Турции дополнительным фактором роста цен на недвижимость является рекордный уровень инфляции.
Когда закончится цикл повышения ставки?
Учитывая очевидную корреляцию между монетарной политикой США и ценами на недвижимость, для корректного прогноза цен на недвижимость, важно понимать, насколько длительным будет цикл повышения ключевой ставки.
На последнем заседании ФРС США повысил ключевую ставку на 75 б.п., доведя ее до 4%. Как мы видим, инфляция до сих пор находится на высоком уровне, и по нашим прогнозам, курс повышения ключевой ставки в США продлится как минимум до лета 2023 года. К этому времени, по нашему предположению, годовая инфляция сравняется с ключевой ставкой в США, примерно на уровне 5,5%.
Лишь после этого, можно будет говорить о переходе к нейтральной денежно-кредитной политике, постепенно перейдя к снижению ключевой ставки. На наш взгляд, исходя из базового сценария, в ближайший год не стоит ждать роста цен на жилье, в том числе и в России.
Подробнее о России
Если говорить о нашей стране, то помимо фундаментального влияния денежно-кредитной политики США, влияние на цены будут оказывать следующее факторы.
Во-первых, это денежно-кредитная политика нашего ЦБ. Пока сохраняется нынешнее руководство регулятора, можно ожидать взвешенных и разумных решений, направленных, прежде всего на баланс между поддержанием экономики и сдерживанием инфляции. В настоящий момент ключевая ставка находится на относительно нейтральном уровне 7,5%, при этом регулятор на последнем заседании не дал конкретных сигналов по дальнейшему движению ключевой ставки.
Важно также понимать, что в условиях милитаризации экономики, Российский бюджет несёт серьезные каждодневные расходы. В результате ЦБ вынужден заниматься эмиссией рублей, и дабы не вызвать скачка инфляции, ужесточаются условия по выдаче кредита.
Несмотря на низкую ключевую ставку, исходя из рисков, банки самостоятельно повышают процентную ставку по кредитам. О рисках сигнализирует доходность 10-летних ОФЗ в районе 10%. В результате банки становятся более требовательными к ипотечным заемщикам. Это так же негативно отражается на спросе недвижимость, учитывая изначально высокие цены на объекты.
Во-вторых, ситуация со спросом на рынке недвижимости усугубилась после известных решений руководства страны от 21 сентября. Миллионы потенциальных покупателей жилья могли пересмотреть свои планы по улучшению жилищных условий.
Сотни тысяч платежеспособных людей выбрали путь релокации. Другая часть населения задумалась о рисках покупки жилья в ипотеку в условиях высокого риска потери работы и неопределенности с будущими доходами.
И все это сопряжено с падением реальных располагаемых доходов граждан. В третьем квартале 2022 года снижение составило 3,4% в годовом сравнении. Такие данные приводит Росстат.
Застройщики не дремлют
С другой стороны, застройщики всеми силами не оставляют попыток удержать цены на жилье. Используя не только лобби в государственном аппарате, и покупку ангажированных публикаций в СМИ, но и лазейки в законах.
К примеру, совсем недавно ЦБ заявил о недопустимости манипуляций с почти нулевой ставкой по ипотеке, при одновременном увеличении цены на объект для такого заемщика.
Но застройщики на этом не остановились, придумав новую схему с так называемой траншевой ипотекой, где ежемесячный платеж составляет 1 рубль до сдачи объекта, в этот период не начисляются проценты на основной долг. Рискнем предположить, что и эта лазейка застройщиков со временем будет прикрыта.
Также нет уверенности в том, что ныне действующая льготная ипотека на новостройки под 7% годовых будет продлена в 2023 году. Так, против высказались Счетная палата и Центральный банк. Ведомства указывают на то, что льготная ипотека способствует разрыву цен на новостройки и на вторичное жилье. ЦБ указывает на необходимость поддержки конкретных социально значимых групп населения, взамен льготного кредитования широкого круга заемщиков.
Однако мы не склонны полагать, что все проблемы на рынке жилья исключительно из-за действий застройщиков. С введением эскроу счётов у застройщиков отпала необходимость в получении быстрых денег от покупателей на стадии строительства, нет никакого смысла подстраиваться под рынок и снижать цены. До введения эскроу счётов, именно застройщики определяли куда пойдет цена, чувствуя рынок более чутко и подстраиваясь под него. Также очевидна недоработка федеральной антимонопольной службы, которая, на наш взгляд, закрывает глаза на манипуляции ценами на первичное жилье.
В нынешних условиях двигать цены вниз будут вынуждены продавцы вторичного жилья. Являясь непрофессиональными игроками, продавцы вторички гораздо менее гибкие в ценообразовании. Именно поэтому движения в цене едва заметны.
Выводы
Резюмируя вышесказанное, считаем, что дно цен на жилье нам лишь предстоит увидеть. Но в то же время, цены будут корректироваться не так быстро, как хотелось бы потенциальным покупателям. По нашим оценкам, движение вниз будет постепенным: от 0,5% до 2% в месяц для вторичного рынка, и от 0 до 1,5% в месяц на первичный рынок.
Учитывая наш базовый сценарий, сигналом для рассмотрения покупки недвижимости на выгодных уровнях будет смена монетарной политики ФРС США с жёсткой на нейтральную. По нашим расчетам, смена курса произойдет не раньше начала лета следующего года. Мы убеждены, что у вас будет достаточно времени для покупки квартиры или дома по более выгодным ценам, нежели сейчас.
