Сейчас октябрь 2022 года и моя дочь задумалась о покупке участка под строительство собственного небольшого дома. И вот мы с дочерью решили поездить посмотреть участки. Ну а с вами хочу поделиться всеми теми критериями, на которые я как строитель и человек, который при строительстве дома для себя рассматривал его ещё как инвестиция. И первый опыт был вполне удачен.
Покупка в перспективу или для скорейшей застройки.
Для начала нужно первым делом определится, собираетесь ли вы строиться и заселятся в ближайшее время или хотите купить участок на будущие. Если на будущее, то вот конкретный пример:
Участок 1 и 2, за эти участки просят 550 000 и 350 000 руб, хотя участки на соседних улицах той же площади (10 соток) стоят от 800 000 руб. Объективно, пройдёт 3–5 лет, застройка будет продолжаться, и они будут стоить не меньше. Но это только на перспективу. Если собираетесь строиться сейчас, такие участки рассматривать нельзя даже с точки зрения экономии, объясняю почему:
Сэкономив на покупки земли вам придется потратиться на:
- Обустройство как минимум гравийной дороги. Для участка №1 это составит где-то 50 000 руб, для №2 около 150 000 руб.
- Огораживать участок придётся с четырёх сторон в отличии от участков на соседних улицах, где как минимум одна межа уже огорожена соседом, а огородить одну межу длиной 40 м это примерено 80–120 000 руб. в зависимости от материалов.
- Также не стоит рассчитывать на абсолютно безвозмездную прокладку электросетей и газа в разумные сроки.
Соответственно всю разницу вы потратите ещё не начав строиться, я уже не говорю про расчистку дороги зимой которая если и будет, то в последнюю очередь через день после снегопада. Так что внесите в бюджет аренду спецтехники. Да чуть не забыл, когда мы поехали смотреть эти участки, обнаружили следующую картину. Вот что один из владельцев сделал с дорогой для разравнивания своего участка:
Была улица, стало фортификационное сооружение. Этот участок находится чуть ниже участка №1. Я бы ему "лайк" поставил, да некуда.
Рельеф участка.
Иногда участки со сложным рельефом продаются гораздо дешевле чем соседние ровные и это иногда может быть хорошим вариантом, как было, например, в моём случае. Но об этом чуть позже, а пока разберём ещё один конкретный пример. Вот участок №3, находится на асфальтированной улице, по улице электроснабжение и газ, продают за 500 000 руб.
Но есть одно, но, участок не ровный, и находится как будто в яме. Перепад высоты от дороги в среднем составляет 1,5 метра. В голову приходит мысль о создании какого-нибудь интересного ландшафта с террасами, но под пятно застройки и парковку всё равно придётся выравнивать. А это минимум 200 м.кв. Считаем:
- 200 (площадь) х 1,5 (глубина) = 300 кубометров грунта.
Лучше всего это сделать песком, потому что другой грунт (глина, чернозём и т. д.) уплотнить не получится, а нам там строится и парковаться.
Плотность песка 1450 кг на кубометр. 300 х 1450 = 435 000 кг. (435 тонн) песка. Даже по самым скромным подсчётам (4500 за 10 тонн с доставкой) получается:
- 44 х 4500 = 198 000 руб., а это только цена песка с доставкой.
Конечно, есть вариант, что какой-то прожжённый девелопер купит такой участок, разместит объявление приму грунт и строительный мусор, присыплет потом это всё полуметровым слоя чернозёма и продаст за 1 000 000, но это не наш вариант, мы ищем для себя. Соответственно не сэкономить.
Перспективы продажи.
До этого мы рассматривали участки, которые хоть и имеют минусы, но у них есть перспективы в будущем при развитии и заселении территории. А есть участки, с которыми на первый взгляд всё хорошо, вообще даже отлично, но навряд ли есть хоть какие-то перспективы с точки зрения инвестиций, и вот один из примеров, участок №4:
Всё отлично, ровный, есть соседи, асфальтная дорога, свет, газ и невысокая цена в 450 000 руб. На участки были плиты сложены плиты перекрытия и столбы для забора, продавец сказал, что отдаёт всё вместе с участком. Единственный минус край посёлка и дальше какая-то автобаза. Думаешь – надо брать, вполне себе вариант.
Но тут, ещё раз взглянул на кадастровую карту, и понял. Всё эта территория получила своё максимальное развитие. Сразу за участком земли под ИЖС заканчиваются и максимум что здесь построится это РБУ через дорогу от тебя. То есть полнейший, как говорится, “безперспективняк”. С точки зрения инвестиций вообще не вариант.
Как же всё-таки сэкономить на покупке участка.
Купить ровный, в хорошем месте, с асфальтной дорогой, со светом и газом, с застроенными соседними участками и перспективой развития территории за цену ниже рыночной маловероятно. Поэтому я всегда искал участки с недостатками и оценивал устранение этих недостатков. Если потраченное время и деньги выгодно нивелируют разницу, то вариант годный. Расскажу на примере покупки своего участка, фото думаю нет смысла выкладывать, их полно на канале и думаю вы их уже видели.
Участок приобрёл за 700 000 руб. (12 соток), участки по соседству продавались от 1 200 000 руб. Плюсы участка:
- Асфальтная дорога
- Свет подключен 220В с возможностью подключения 380В.
- Газ по границе участка.
Минусы:
- Все 12 соток поросли трёхметровой вишней.
- На участке были остатки снесённого старого деревянного дома.
- Пятно планируемой застройки было ниже дороги на 60 см, но место под парковку почти вровень с дорогой.
Сколько потратил на устранение минусов. Остатки дома (брёвна, доски) попилили сами бензопилой и сложили на дрова, ушло на это почти 3 дня. Расчистка участка от поросли, строительного мусора (шифера, стекла, битого кирпича) и частичное разравнивание, всё делалось экскаватором-погрузчиком и увозилось самосвалами, обошлось всё это 60 000 руб. Видео есть на канале, вот ссылка. Подготовка основания (засыпка песком) под пятно застройки обошлась в 55 000 руб, более подробно в этой статье.
Итого 115 000 руб все затраты и участок готов к застройке.
Итожим. Всегда при покупке участка рассматривайте его всесторонне, оценивайте предстоящие затраты. Затрудняетесь с оценкой тех или иных работ, обратитесь в профильную организацию. При желании сэкономить лучший способ искать участки с недостатками и оценивать устранение этих недостатков. Оценивайте перспективу развития территории.
Покупка участка и строительство дома – это не только решение вопроса с жильём или с отдыхом за городом, это ещё и инвестиции.
