Хороший пример для тех, кто думает, что квартира на первом этаже жилого дома – отличная идея.
Человек купли несколько квартир общей площадью более 400 кв. м. на первом этаже и перевел на их в нежилой фонд. А затем решил сделать отдельный вход.
Причем сделать все по уму – заказал проект, в котором все было учтено. Были произведены работы по установки навеса, пандуса и лестницы.
Даже было созвано собрание жильцом, ан котором большинством в 53% голосов было одобрено данные изменения.
Со всеми документами гражданин обратился в администрацию города.
Которая ему… отказало в согласовании перепланировки.
Гражданин пошел в суд и … выиграл. Во всех четырёх инстанциях. Суды которых подтвердили законность требования гражданина.
Более того, в ходе апелляционных слушаний была произведена независимая судебная экспертиза, которая подтвердила, что все изменения, произведённые гражданином, никак не угрожают дому и его жильцам.
Однако администрация города не сдалась и дошла аж до Верховного суда.
У которого оказалась своя юридическая позиция.
Что решил Верховный суд
«… принятие решений о реконструкции многоквартирного дома и о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится в силу части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из приведенных выше положений правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.
2) Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений этого дома.
3) Из содержания представленного в материалы дела протокола общего собрания собственников помещения многоквартирного дома от 10 октября 2019 г. следует, что за согласование перепланировки и переустройства нежилых помещений с частичным занятием земельного участка высказались 4265,4 голосов, что соответствует 53,4 % голосов, против - 3 112,3 голосов, то есть 39 %, воздержались 606,3 голосов, то есть 7,6%, что не является согласием всех собственников многоквартирного дома.
4) Таким образом, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и были допущены существенные нарушения норм процессуального права. Указанные нарушения закона судами апелляционной и кассационной инстанций устранены не были.»
Кратко
Создание входной группы, пандуса и навеса уменьшает площадь участка земли, принадлежащего всем собственникам квартир дома, расположенного на этом участке.
А такие изменения должны быть одобрены только 100% собственниками квартиры дома.
Ни 53%, ни 99%. Только 100%
Если такого согласия не получено, то никакие другие факторы не должны приниматься в расчет. Постройка входной группы считается незаконной.
Итог
Решение судов всех предыдущих инстанций отменить. Дело отправить на новое рассмотрение.
Так что любые изменения, приводящие уменьшению полезной площади участка земли под домом, должно быть согласовано 100% собственниками. Иначе даже самая согласованная из всех согласованных перепланировок будет незаконной.
P.S. В этом деле еще интересна упертость администрации города, которая, проиграв дело в 4(!) судах, дошла до Верховного суда. Есть у меня идея, почему так получилось, но я оставлю свои мысли при себе.
_______________________
В телеграм-канал «Риэлтор не нужен!» статьи появляются раньше. Плюс – новые материалы, которые никогда здесь не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новые материалы первыми!
#квартира #недвижимость #верховный суд рф #перепланировка #нежилая недвижимость #собрание собственников
