Центробанк на заседании 28 октября оставил ключевую ставку на уровне 7,5% годовых. Маловероятно, что это решение существенно скажется на рынке кредитов и ипотеки, считает Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру. Банки сохранят существующие ставки. Но что будет с ценами на квартиры и стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость? Разбираемся.
Что происходило с ценами на квартиры в 2022 году
В марте 2022 года цены на недвижимость резко выросли на фоне увеличения спроса и сокращения объема предложения, говорят аналитики Банки.ру. Активизировались покупатели-инвесторы и ипотечные заемщики: первые пытались защитить капиталы от инфляции и девальвации, вторые — успеть получить кредит до взлета процентных ставок.
В результате, по данным IRN, стоимость квадратного метра в Москве повысилась в марте на 5,6% — до 267,5 тыс. рублей. В Подмосковье — на 4,5% (до 152,6 тыс. рублей за квадратный метр).
Рост оказался временным: уже в апреле цены на жилье в Москве выросли лишь на 1,6% (до 271,9 тыс. рублей), в Подмосковье — до 1,7%.
В мае недвижимость еще подешевела: на вторичном рынке в среднем на 0,6% (до 270,2 тыс. рублей). В Подмосковье темпы роста сократились до незначительной отметки — 0,2% (до 208 тыс. рублей).
В июне снижение цен на московские квартиры ускорилось до 2,2% (до 264,3 тыс. рублей), а в Подмосковье цены упали на 1,3% (до 153,5 тыс. рублей).
«Снижение цен фиксировалось, даже несмотря на возвращение процентной ставки по льготной ипотеке до прежних уровней, — говорят аналитики Банки.ру. — Лишь в июле отрицательные темпы роста притормозили: в Москве вторичное жилье подешевело на 0,7% (до 262,5 тыс. рублей), в Подмосковье — также на 0,7% (до 152,4 тыс. рублей)».
Замедление оказалось временным: уже в августе цены на недвижимость снова упали. С мая по август стоимость московских квартир в среднем снизилась на 4,5%, при этом агентство IRN отмечало, что цены реальных сделок сократились еще существеннее.
Снижение цен на вторичку в Москве в августе 2022 года оказалось максимальным среди 33 других городов РФ. В тройку лидеров вошли также Калининград (минус 3,4% к июлю) и Краснодар (минус 2,2%).
Что сейчас: цены снижаются, предложение растет
В начале 2022 года на рынке жилой недвижимости можно было наблюдать исторические максимумы как по спросу, так и по стоимости. Затем ЦБ повысил ключевую ставку до 20% годовых, это повлияло на спрос, цены на квартиры начали падать. Сейчас стоимость недвижимости снижается и будет снижаться дальше, говорит финансовый аналитик Андрей Плотников.
«В нестабильные времена люди не видят смысла покупать себе новую недвижимость, так как боятся неопределенности и переживают ее без глобальных перемен. Именно поэтому мы видим рекордное снижение спроса на рынке недвижимости — как первичном, так и вторичном, — говорит Плотников. — Выделяется из этого ипотечное кредитование — спрос на него растет с начало года корреляционно снижению ключевой ставки».
К сентябрю ставка рефинансирования опустилась и началось оживление на рынке недвижимости, говорит Евгений Лашков, генеральный директор инвестиционной компании ООО «АБЦ». Но после начала мобилизации появилось много предложений от людей, которые в панике решили продать свою недвижимость.
«Сейчас мы находимся в ситуации еще одного застоя и падения цен. Стоимость недвижимости снизилась по сравнению с периодом до специальной военной операции, — говорит Лашков. — С окончанием мобилизации цены должны стабилизироваться, но пока на рынке предложение сильно превышает спрос, и покупатели не только могут приобретать недвижимость сильно дешевле, чем в феврале, но еще и торговаться о цене».
По данным ИРН, объемы предложения на вторичном рынке жилья в Москве по итогам октября прибавили еще 20% относительно сентября. А за последние три месяца увеличились более чем на 60%. То есть желающих продать квартиру сейчас намного больше, чем желающих купить.
Квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках в октябре потеряли 1,3–1,7% стоимости, лоты в современных панельных и монолитно-кирпичных домах — 0,2–0,6%.
«Объемы предложения на вторичном рынке продолжают бить рекорды, — говорят в ИРН. — Причины, побуждающие людей выставлять жилье на продажу, могут быть разные — не только отъезд, но и просто ухудшение финансового положения: в связи с СВО и ее экономическими последствиями многие лишились работы, потеряли возможность платить по ипотеке».
Для оживления рынка недвижимости важна стабильность и прогнозируемость, так как большую часть покупок совершают семьи с целью жить в купленных квартирах ближайшие 5–10–15–20 лет, говорит Лашков.
«При высоком уровне неопределенности люди откладывают такие значительные и дорогие покупки», — поясняет он.
Стоит ли покупать квартиру
Покупка недвижимости поможет защитить деньги от инфляции, говорит Сергей Шлома, директор Управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».
«В непростой экономической ситуации очень сильны инфляционные ожидания; вместе с тем у многих есть опасения держать деньги в банках, особенно валюту, в связи с возможным падением курса либо запретом оборота платежных средств недружественных государств в России, — говорит Сергей Шлома. — Следовательно, приоритетным вариантом сохранения финансовых средств остается недвижимость. Это консервативный актив, то есть самый надежный и безопасный, та тихая гавань, где можно чувствовать себя защищенным».
При этом эксперт отмечает снижение спроса и рост предложения, распространение скидок — поэтому инвестиции с целью выгодной перепродажи сегодня неактуальны, их практически нет.
«Если нужно решить жилищный вопрос, то сейчас подходящее время — выбор и на вторичном, и на первичном рынках большой. На вторичном рынке почти 90% сделок происходит с предоставлением скидок, в среднем дисконт находится на уровне 10–15%, максимально 20%. На первичном рынке, по свидетельству коллег, картина аналогичная: в 90% проектов предусмотрены скидки, в среднем 15%», — говорит Сергей Шлома.
Сейчас сложились благоприятные условия для покупки жилья, считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
«На рынке действуют ипотечные программы с весьма привлекательными условиями. Застройщики активно внедряют предложения по рассрочке. Многие девелоперы в связи со спадом спроса после 21 сентября запустили акции. Дисконт на отдельные лоты доходит до 30%. Если вы задумываетесь о приобретении квартиры либо апартаментов, стоит поторопиться, — говорит Коркка. — Инвестиции в недвижимость позволяют сохранить сбережения в турбулентный период. А в долгосрочной перспективе вложенные средства точно приумножатся, так как цены на жилье с годами неизбежно растут. Чаша весов явно склоняется в сторону решения не откладывать покупку».
По словам эксперта, если есть свободные деньги и стабильный доход, можно приобрести жилье, в том числе в ипотеку.
«Следует учесть тот факт, что банки начали постепенно ужесточать требования к заемщикам, доля одобренных заявок будет снижаться. Так что сейчас оптимальное время для того, чтобы брать ипотеку и покупать жилье», — считает она.
Многие под влиянием новостей о частичной мобилизации отложили решение о покупке жилья. Тем не менее затяжной паники не случилось, отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва».
«Россияне скопили на счетах весомые суммы, которые невыгодно хранить без дела. В какой бы валюте ни были средства, они неуклонно будут обесцениваться. В турбулентные периоды, чтобы сохранить деньги, их следует вкладывать в стабильные физические активы, прежде всего в недвижимость, — говорит Железнов. — Покупка недвижимости позволит и приумножить средства. На протяженном временном интервале квадратные метры всегда растут в цене. Ситуация в экономике циклична, периодически происходят спады, как, например, в 2008 и 2015 годах, однако затем рынок восстанавливается, стоимость лотов увеличивается, их владельцы оказываются в выигрыше».
Одна из причин не откладывать покупку квартиры — завершение действия программы «Господдержка — 2020–2022», говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).
«Если эту программу не продлят, то уже в январе новостройку в ипотеку придется покупать в кредит по ставке выше 10%. Вторая причина — Центробанк скоро запретит программы дополнительного субсидирования ипотеки застройщиками. Сейчас некоторые девелоперы предлагают ипотеку под более низкий процент за определенную комиссию в виде повышения стоимости квартиры, — говорит Голев. — Третья причина — отсутствие альтернатив для вложения средств. В текущих условиях для обычного гражданина держать большие суммы в рублях, в валюте рискованно из-за волатильных курсов и постоянного роста цен. Лучше их вложить в недвижимость, чтобы накопления не сгорали из-за инфляции. Четвертая причина — большой выбор квартир. В этом году застройщики очень активны, а спрос, наоборот, снизился, поэтому предложение новостроек в Москве выросло на 20–30%».
Жилье продолжит дорожать из-за сохраняющегося увеличения себестоимости строительства. Это не произойдет так же быстро, как, например, два-три года назад, но общая тенденция сохранится, считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
«Некоторые девелоперы совместно с банками еще готовы предлагать субсидированные ипотечные ставки, однако велика вероятность, что уже со следующего года количество таких предложений существенно сократится или их не будет вовсе, — говорит Перлин. — Кроме того, кризис может спровоцировать приостановку новых девелоперских проектов. Сейчас объем предложения достаточен — соответственно, у покупателей есть выбор».
