О новомодной штуке слышали все. Я про траншевую ипотеку.
Банки исходят из того, что с нового года нулевая прекратит существование (давление регулятора даёт о себе знать). Об этом Российской газете 20 октября рассказала руководитель центра клиентских и партнерских продаж "Росбанка" Светлана Ременюк. Однако, именно такая ипотека давала наибольшую долю реализации жилья в новостройках, и её прекращение больно ударит и по без того невысоким продажам.
Не дожидаясь этой даты, некоторые из девелоперов (большинство из ТОП-10, например) начинали предлагать альтернативу – так называемую, траншевую ипотеку. Суть её в том, что клиент приобретает квартиру, внося первоначальный взнос (не менее 15%), а ипотеку получает частями (траншами). Первый транш – до момента сдачи дома в эксплуатацию, с минимальной суммой. В рекламе у А101 Девелопмент, говорится всего о 100 рублях, с ежемесячной уплатой 1 руб. процентов. Да-да, вы не ослышались, «один рупь» в месяц.
Пока дом строится, покупатель выплачивает … Да, ничего он, получается, не выплачивает. В момент сдачи, банком выдаётся второй транш - все остальные деньги. Фактически, речь идёт об обычной рыночной ипотеке, но с отсрочкой оплаты процентов на несколько лет.
Сделка носит рыночный характер, искусственного завышения стоимости жилья, как в случае с нулевой ипотекой, не происходит, у ЦБ претензий быть не должно.
На первый взгляд, покупателю такие условия выгодны. Пока строится дом, кроме первоначального взноса, никаких затрат он не несёт. Но риск присутствует и здесь. К моменту окончания строительства, через условные два-три года, ставка по оставшейся части кредита, а, фактически, по всему кредиту (не будем вспоминать про первые 100 руб.), будет иметь рыночное значение. Но какое, сегодня не знает никто. Может лучшее, а может и нет. Элемент неизвестности такой ипотеке популярности не добавит.
Пока существует льготная ипотека (минимум, до нового года), она явно предпочтительнее. Ты начинаешь платить сразу, процент минимальный, тебе известный, меняться в большую сторону не будет весь срок.
Когда (если) льготная ипотека завершится, каждому придётся решать, брать ли обычный (рыночный) кредит с отсрочкой выплаты на несколько лет, с перспективой получить на выходе проценты, которые могут не понравится, либо брать его же, но выплачивать сейчас, на известных тебе условиях.
Для клиентов это история заменить нулевую ипотеку не сможет никак. Та хоть и гарантировала существенную переплату, но была интересна низкими выплатами весь срок. Здесь непонятно. То ли выиграешь, то ли проиграешь, мутно всё. Нет в ней эффекта «вау».
Желающих застройщики и банки конечно найдут, но полноценной заменой нулевой ипотеке она не станет, а значит потерь в продажах не компенсирует.
Теперь о застройщиках.
Для них это ещё более неоднозначная история.
Если на время строительства, новые покупатели будут вносить на эскроу условные 100 руб. (первый транш ипотеки), то счета будут оставаться пустыми. Банк проектным финансированием обеспечит – покупатели есть, договора заключаются, первые взносы оплачиваются, через пару лет эти люди начнут гарантированно брать ипотеки. Деньги, попав к застройщику, позволят тому рассчитаться за полученный на строительство кредит. Главное, чтобы он его обслуживал, оплачивая проценты. Так что проектное финансирование будет. Вопрос, только - какое?
Стоимость денег для застройщика зависит исключительно от наполняемости эскроу счетов. Чем меньше денег, тем выше проценты по кредиту. Здесь же, их может не быть вообще, при том, что продажи, как бы, будут вестись активно.
Недели три назад, выступая на круглом столе, организованном ЕРЗ, руководитель девелопера Родина Владимир Щекин рассказал, что на начальном этапе строительства, когда продажи только стартуют и наполнение эскроу счетов слабое, стоимость проектного финансирования достигает 10% годовых и более. Это он говорил до начала цикла повышения ставок, который происходит на наших глаза. Выходит, сейчас дороже.
Строительная компания, заманивающая покупателей на свои объекты траншевой ипотекой, через пару-тройку лет, что ведутся работы, рискует, заплатив банку десятки процентов по кредиту, растерять всю свою рентабельность, а если произойдёт ЧП (теперь мы знаем, что это возможно), и последует задержка, вообще уйти в минус.
Чего-чего, а в нулевой ипотеке такой подлянки не было точно. Всё было чинно-благородно - затраты для компенсации банкам ставок закладывались в стоимость жилья. Удовольствие оплачивал покупатель, а застройщик ничего по деньгам не терял. А какие бешенные продажи давала схема!!! М-м-м, пальчики оближешь!
Та история была гениальной.
Нынешняя – гора, родившая мышь.
Ещё один ипотечный продукт, и только. Одним больше, одним меньше.
Продажи он не расшевелит, застройщиков не спасёт.
Не каждая мысль отливает золотом...
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены, финансирование, выполнение (вся информация, в т.ч. с разбивкой по корпусам).
ОКТЯБРЬ:
МИЦ🔴, ЛСР🟢, Level Group🔴, MR Group🔴, ФСК🟢, INGRAD🔴, ПИК🟢, Самолёт🔴, А101 Девелопмент🔴.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
НИМФА
живопись, масло, 120x120 см
Андрей Ремнёв
----------------------------------------------------------------------------------------
