И на сколько именно? К какому конкретно времени? А может, они вообще дальше снова начнут расти? Чего ждать от рынка жилья до конца 2022 года и в 2023 году?
Эти вопросы сегодня относятся к самым обсуждаемым темам. Наверное, почти каждый хочет узнать ответы. И покупатели квартир, и продавцы.
Выскажу свою точку зрения на текущую ситуацию. И сделаю прогноз развития событий на ближайшие год-полтора.
Всем привет! Приветствую всех моих подписчиков и читателей канала!
Мои клиенты, которые покупают у меня земельные участки, не устают задавать один и тот же вопрос с самого начала года:
"Андрей, а что будет с ценами на квартиры в этом и 2023 году?"
Сегодня я попробую ответить на него. И порассуждать, что нас всех ждёт в этой части экономики страны в ближайшем будущем.
Для начала надо рассмотреть основные факторы, что могли бы "сыграть" на повышение цен на квартиры.
Сделаю это в таком формате - предположение и реальность. Давайте посмотрим, что у нас тут в стране и вокруг происходит. Чтобы не "париться" с отметками, сразу договоримся: первое предложение или парочка - предположение. Остальное - реальность.
И да - особо скажем так "дизастровые" варианты событий я не рассматриваю. Если они случаться - будет уже не до прогнозов и цен на квартиры. Верно? Верно. Поехали!
Что может быть "за" повышение цен:
- Доходы населения растут. Нет. В целом любой рост сейчас "съедает" выросшая инфляция. У кого роста зарплаты вообще нет - уже по факту беднеет. Кто потерял работу - беднеет. Кто нашёл на меньшие деньги - ну, вы поняли.
- Демография улучшается. Спорный вопрос. Всё у нас падает на самом деле. Но есть большой приток новых сограждан. Суммарно всё будет явно в плюс. Вангую "победные" реляции ВЦИОМ о существенном росте населения страны эдак в 2023 году.
- Экономика растёт. Нет. Даже по "осторожным" прогнозам официальных властей её падение имеет шанс прекратиться только в 2024 году. И это ещё большой вопрос... Кроме того, чтобы что-то пошло вт развитие, нужно хотя бы год от точки начала подъёма. А это уже вообще куда-то в 2025 год.
- Количество рабочих мест растёт. Нет. Падает. И не только из-за ушедших "иностранцев". Проблема с импортозамещением. Сокращением производств и объёмов выпуска. И ещё парочка проблем.
- В стране всё развивается активными темпами. Нет. У нас тут наложены ограничение уже практически на всё и вся. Надо бороться, конечно. Но... Как минимум, это не быстро. И как минимум, не всё ведь получится. Как минимум, не сразу.
- Бюджет профицитный. Есть запасённый "жирок" в "закромах". Нет. Он уже запроектирован дефицитным. И по оценке многих экспертов дефицит будет расти.
- Появились особые выплаты гражданам. Спорный вопрос. Есть слова Президента о 195 тысячах рублей. Но это только нескольким сотням тысяч человек. Есть собственно сами военные. Есть огромные выплаты в более чем 8 тысяч рублей только суточных для ряда чиновников, находящихся там. Ну и тому подобное. Кто-то на текущей ситуации и "разбогатеет". Много ли таких? Оценочное суждение - не более миллиона-полутора человек. Много ли это или мало? Чтобы сказаться на росте цен на жильё? Посмотрим. Моё мнение - мало. А ваше?
- Ипотека снижается. Условия её становятся лучше. Нет. Наоборот - хуже. Я уже писал об этом, и уже даже не раз. Ищите на канале статьи. Почему? Отдельный разговор. Даже если ставку ЦБ РФ понизит, больше снижения ипотечных ставок пока не будет в массовом порядке. Ещё как-нибудь об этом напишу. Скоро.
- Ситуация в соседней стране и территориях там. Восстановление. Жилищные сертификаты беженцам. То да сё. Скорее, да. Может сыграть в рост. Это поддержка застройщиков и возможность заработать деньги если не здесь, то там. Это закупки стройматериалов по "особым" госценам. И т.п.
- Кстати, рост цен на стройматериалы. Реального - нет. Дутый - есть. И да, не забываем, что застройщики получают цены на 30-50 % ниже, чем розничные. Что вы видите в строймагазинах, когда планируете ремонт или строительство.
- Курс рубля. Спорный вопрос. Пока рубль "силён". Но его планируют "приземлить" уже в следующем году до "комфортных" нашим олигархам и властям 75-80 рублей. Что, по идее, должно играть на повышение рублёвых цен жилья. Но... там есть свои нюансы. Подробнее - не здесь. Отдельный разговор.
Что-то упустил? Добавьте ваш пункт в комментариях. Обсудим.
Теперь посмотрим вот сюда:
По традиции рассмотрим всё на примере Москвы, как на "локомотиве" рынка. Который куда поедет, туда и покатятся в основной массе рано или поздно "вагончики" остальных регионов.
А и В - это два основных варианта развития событий с ценами в среднем. Жёлтый знак вопроса - теоретический вариант изменения тренда на выравнивание или даже на подъём цен. Он - "мечта" застройщиков. Но не думаю, что он реален сегодня и в ближайший период.
В чём разница между "сценариями" развития событий А и В?
Синий тренд - как должны были бы опускаться сейчас цены на жильё. В силу суммарного влияния всех 11 факторов, перечисленных выше.
Но видите справа наверху "хвостик" графика падения цен? Он начал загибаться вверх. Пока - чуть, но уже заметно. Это другой вариант тренда снижения. Куда всеми силами хотят "загнуть" тенденцию и девелоперы-застройщики, и - государство.
Почему и последнее тоже? Почему и оно не хочет для покупателей "доступных цен"? Ведь раньше даже такая программа была, если кто помнит. Но - уже всё прошло и быльём поросло.
Теперь другие задачи. Теперь всё на спасение страны и экономики. И, значит, на спасение ключевых отраслей. А не на спасение кошельков граждан.
Строительная отрасль - одна из ключевых для любой экономики.
В обоих вариантах сценариев всё будет не быстро. Как многим хотелось бы.
Если вариант А.
То падение средних - ещё раз, не всех! а средних - цен на квартиры до уровня марта 2020 года в 180 тысяч рублей за квадратный метр не ранее середины - т.е. июля - 2023 года. Этот вариант в настоящее время я уже считаю скорее маловероятным.
Если вариант В.
То цены может быть аж к концу - т.е. декабрю 2023 года - "вернуться" всего лишь на уровень мая 2021 года - в район 220 тысяч рублей за квадратный метр. Возможно, и позже. И падение до более-менее адекватных цен "уйдёт" и в 2024 год.
Почему сценарий "А" я считаю маловероятным?
Власть всеми силами будет стараться не дать "упасть" важной отрасли, как ранее. Кто не знал или не хочет воспринимать очевидное, повторюсь в который раз - ранее рынок жилья уже очень серьёзно падал.
Квартиры проседали после этого в цене. Часть застройщиков разорялась. Ценник падал вниз в среднем и на 30, и даже временами до 40 %. Прошлые тяжёлые времена всех этих лет 1998, 2000, 2002, 2008, 2014, 2019 не проходили даром и отзывались на рынке жилья.
Но в 2022 и далее у нас теперь особая ситуация. Тут некая игра вообще на выживание. И есть где "развернуться" стройотрасли дополнительно к тому, что было ранее.
Кроме того, очевидно, что власть кое-чему учится. Пусть и на своих ошибках.
Теперь объявлено, что общая льготная ипотека - скорее всего, всё. Но - тут же объявлено о серьёзном изменении планов по семейной ипотеке. 1 триллион рублей и участие до 150 тысяч семей в программе, что объявил Мишустин - это серьёзно.
Чуть менее серьёзно по объёмам, но не по сути и подходу - заявление Марата Хуснуллина о выдаче фактически по большей части бесплатных сертификатов на жильё части беженцев с территорий, где объявлено ВП.
Не забываем и про рубль. Пока никто не думает, что если его снова "уронить", то снова случится падение доходов россиян. Думают о срочном импортозамещении и восстановлении объёмов экспорта и доходов в бюджет от него.
Есть и другие факторы, что всё-таки работают скорее на "поддержание" высоких цен на квартиры и в целом на жилую недвижимость. Но тренд на снижение цен очевиден. Предпосылок для того, чтобы он на фоне всего происходящего ещё и рос, нет. Во всяком случае, объективных.
Вот такая вот ситуация. Я свои ответы на то, что будет с ценами на квартиры, дал.
А выводы для себя вы делайте уже сами. Как вам дальше будет выгоднее поступать.
В одной из следующих статей планирую написать о том, на что конкретно в первую очередь будут падать цены. А на что - довольно долго держаться. И почему это вот будет скорее всего так.
Спасибо, что дочитали до конца!👍
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропускать новости рынка недвижимости и другие интересности. Заходите в гости на чашечку☕.
Лайк, подписка, комментарии - не обязательны, но будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вам могут понравиться другие статьи на канале:
