"Интересные картинки"... - может показаться, это о мемах из интернета. Но нет. О другом. И во второй части заголовка ошибки нет - именно "цЕничная". А почему? И почему "магия"? Узнаете из статьи, если дочитаете до конца.
У нас тут с вами не семинар по магии и картам таро, например. А самая что ни на есть жизнь во всей её реальности в полный рост, что называется. И канал о своей земле, о финансах, недвижимости, обществе и как раз об этой самой жизни в целом.
Но, тем не менее, и картинки иногда поразглядывать нужно. Поизучать циничную магию бытия. Являющую себя даже в ценах на жильё. Зачем это? Чтобы легче было кое-что понимать. В той же недвижимости, например. И в ценовых трендах. Вдруг в будущем пригодится?
Кроме того, там реально порой кроется чуть ли не настоящая магия. Циничная своею жесткостью в ударах по кошельку покупателей. Но на деле ещё и как минимум "цЕничная". От слова цЕна. Потому что завязана на стоимость заветных квадратных метров.
Так что начало названия статьи менять не буду. Пусть так и останется...
Приветствую всех моих подписчиков и читателей канала!
Сегодня очередные графики и "рисовалки" от меня, чтобы пояснить пару нюансов текущего положения дел с ценами на квартиры. Это надо бы знать всем. На мой взгляд, это важно.
Многим, возможно, не заметны эти нюансы вот так сразу, "навскидку", с первого взгляда. В том и заключается их некая магичность. Не волнуйтесь, я помогу вам.
Кстати, спасибо всем комментаторам, вы даёте дополнительную пищу для размышлений. От вас появилась, в частности, идея и этой статьи.
Она - об особенностях текущего положения дел с ценами на недвижимость в России и в её столице сегодня.
В мнениях некоторых комментаторов я увидел явную тенденцию некоего недопонимания как минимум двух особенностей текущей ситуации с ценами. В чём заключаются эти недопонимания? И насколько они критичны при анализе положения дел?
Вот с этим и разберёмся сегодня.
Давайте посмотрим на графики с одного очень известного аналитического сайта, специализирующегося на недвижимости Московского конгломерата городов (Москва, Новая Москва, Подмосковье).
Кто на моём канале уже не один месяц, знает, что именно Москву, как и обычно, я возьму как самый показательный регион России. Всегда ведь как: куда идёт Москва, туда рано или поздно идёт ситуация и в других регионах России.
Итак:
Вот график средних цен в Москве за 5 лет. Одно деление на графике по оси Х (горизонталь) - 5 месяцев. Уберём сразу из обсуждения все мною даже частично поддерживаемые мнения, что статистика - это в какой-то своей части "враньё" и т.п. Ну, тенденции она хотя бы показывает. Да и другого у нас ничего нет для общей оценки.
"Индекс стоимости жилья", т.е. некий особым образом "как-то взвешенный суммарный средний уровень цен" по расчётам именно аналитиков с сайта irn.ru в нашем случае, вырос грубо со 165000 до 270000 рублей в максимальном пИке. А потом цены пошли вниз.
Если "укрупнить" график, немного его видоизменив, т.е. "растянуть" помесячную горизонталь, где уже деление всего 1 месяц, а не 5. И "вычленив" по вертикали только "верхушку айсберга" цен, оставив его кусочек от 230000 до 280000 рублей, то получим вот такое:
Уже вроде бы и не так "страшно" выглядит, верно? Не такое и резкое падение, как на первом рисунке. И многие как раз и говорят - ну, что тут страшного, ничего особого не происходит, обычная коррекция рынка.
Вон какая линия снижения плавная. И наклон - небольшой. Так что всё ерунда, это мелочи жизни, сейчас всё снова "поползёт" вверх.
Ну, возможно практически любое развитие событий в большинстве ситуаций. Теоретически. А что на практике? В нашем конкретном случае цен на недвижимость?
Как понять, в чём критичность сегодняшнего положения? Если график такой вот - так себе, "гладенький"?
Давайте введём сравнение по трём годам - 2020, 2021 и 2022 годы.
2022 год - показан зелёной стрелкой. Казалось бы, график очень похож на тот, что на предыдущем рисунке. Но нет. Это уже другой подход. Тут показано соотношение роста продаж каждого года к ценам предыдущего года, точнее, к цене на момент завершения предыдущего года.
Эта цена - т.н. "точка входа в год", отмечена фиолетовой стрелкой слева. Она берётся за единицу, первичные 100 %, для цен года последующего.
Точки "выхода" каждого предыдущего года в его конце отмечены справа синей и красной стрелками. Они являются одновременно той самой входной точкой "размером" с единицу, для каждого последующего года.
Что мы видим? В 2020 году (синяя линия) цены по отношению к году 2019 (предыдущему) выросли на 16 % (от 1 к 1,16). В 2021 по отношению к 2020 году - на 18 % (1,18). В 2022 по отношению к 2021 до середины года цены выросли ещё на почти 13 %, но потом стали падать.
Как мы видели на первом графике здесь, за 5 лет цены выросли на 67 % минимум в среднем (163000 - 272000 рублей за кв. метр). Из них - только за 2,5 года они прибавили 16+18+13=47 %. В полтора раза больше математической половины роста в 33,5 %.
Т.е. рост цен не просто себе рос, но и ускорялся до середины 2022 года. Последние два года с хвостиком.
Снова - ничего особо критичного, на первый взгляд. Казалось бы. Но давайте кое-что добавим. Чтобы увидеть изначально, возможно, слегка магическое и "невидимое".
Где были точки выхода каждого года ранее? Высоко от входа. И темп роста возрастал последние годы. Где будет точка выхода к концу 2022 года? Ориентировочно где-то там, куда указывает зелёная стрелка - низко.
Видите какая высокая разнонаправленность векторов движения 2021 года и 2022? Это соответственно красная и зелёная стрелки. Фиолетовой пунктирной стрелкой показан угол между векторами графиков этих двух лет. Он велик. Не какие-то там небольшие градусы.
Теперь уже всё выглядит почти как ситуация "разошлись, как в море корабли". И будут скорее всего продолжать также резко расходиться.
Конечно, если вдруг что-то неожиданно и сильно переломит ситуацию в стране, и, следовательно, и график цен жилья 2022 года, то этот график (т.е. и средняя цена) теоретически может пойти вверх и снова. Но пойдет ли он и в реальности вверх на самом деле?
Я вот не могу пока "придумать" ни одной причины, почему это может у нас в стране произойти.
Может, кто-то мне подскажет, что это может быть?
А вот представить себе причины, почему он может пойти даже ниже того района, куда пока показывает зелёная стрелка тенденции к спаду, я могу. И найти их, таких причин, могу много. Их даже не пять, как в песне Игоря Николаева.
Расхождение с ростом прошлых лет уже большое. Большое прямо сейчас. Тренд переломился вниз не так уж и плавно, как кажется, если сравнивать его с ростом прошлых лет. Это, надеюсь, теперь понятно.
Что ещё нам может говорить в пользу того, что тенденция падения цен серьёзная?
Давайте теперь посмотрим на такой важный показатель, как "индекс расслоения" жилья. Отношения средних стоимостей "дорогого" и "дешёвого" жилья. Т.е. как бы "верха" и "низа" рынка.
Вот эти данные за три года:
Наблюдаем большой "разрыв" между 2020 и 2021-2022 г.г. Но лучше, посмотреть за 6 лет, включая 2022 год:
Что показывает индекс?
Во сколько раз "дорогое" жильё в среднем дороже "дешёвого".
И тут мы можем увидеть очень интересное для анализа и выводов.
Видите жирную красную линию посередине на уровне "в 2,2 раза"? Бросается в глаза, что ВСЕ годы ранее, до двух последних. включая текущий, имели свой индекс ВЫШЕ этого значения.
Ну и правильно - "дешёвое" жильё эконом-класса должно и стоить дешевле, чем комфорт и бизнес-классы. Логично? Вполне.
Но видите интересную закономерность? В 2021 и сейчас в 2022 году индекс резко упал. С 2,2 до 1,85-1,9. И держится там уже давно. Что это означает?
Вывод вот какой: основное подорожание в последнее время "принесли" нам на рынке Москвы далеко не дорогие квартиры.
А именно - "дешёвые".
"Дорогие" и "дешёвые" квартиры последние полтора-два года серьёзно "сблизились" по цене. За всего пять-шесть лет разница в цене "верх рынка - низ рынка" упала с уровня 2,6 раз до уровня в 1,9 раз, что составляет 37 % снижения!
Даже больше, чем на треть. Это ещё один показатель, что цены на самый низ рынка и около него чрезмерно "задраны". Это не просто нетипично для прошлых лет на рынке, но и нелогично. И совсем не здорово для покупателей жилья эконом-класса и его аналогов.
Это ещё один из признаков раздутого пузыря цен. "Верх" и так уже задран, его особо не позадираешь. На этом "верху" и покупатели всегда привередливее. А вот низ всегда стараются продать подороже на фоне ажиотажного спроса и жёсткого прессинга "рынка продавца".
Какой вывод? И этот показатель в норме должен вернуться к более высоким значениям. Какие были до этого. И вполне себе отражали до определённого момента устоявшееся логичное разделение рынка по ценовым сегментам.
Как видим, оба рассмотренных нюанса текущего положения дел с ценами на недвижимость показывают нам, что цены должны и далее снижаться. Причём, скорее всего, более интенсивно, чем ранее.
Хотя и не кажется на первый взгляд, что это должно быть именно так. Если судить только по первому впечатлению от графиков и диаграмм.
Ну что сказать - в этом есть некая "магия" рынка жилья текущего момента.
Спасибо всем, кто выдержал до конца! Вы - молодцы!👍
Подписывайтесь на канал, чтобы и дальше быть в курсе новостей рынка недвижимости и не только.
Лайк, подписка, комментарии - не обязательны, но будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вас могут заинтересовать и другие публикации на канале:
