Частным инвесторам бывает сложно понять, насколько ликвиден тот или иной объект недвижимости. В идеале хорошо бы иметь под рукой специальный чек-лист, по которому можно провести оценку объекта. Только по каким критериям необходимо оценивать и насколько эффективен такой чек-лист? Давайте разбираться.
Чек-лист для оценки объекта
Объективно говоря, в вопросе оценки недвижимости чек-лист — вещь неблагодарная, но нужно оценивать в первую очередь ключевые факторы.
Первый фактор при оценке недвижимости — это локация. Нужно четко сформулировать, в какой локации находится этот объект, какие есть атрибуты, что это за страна, город, регион, улица, сторона улицы, подъезд и так далее. Это уже декомпозиция деталей, относящихся к категории локации.
Второй фактор оценки — тип недвижимости: коммерческая, офисная, стрит-ритейл, логистическая, жилая, туристическая или для долгосрочной ренты. Это все важные факторы для формирования отношения к такому атрибуту недвижимости, как локация. Так как локация без привязки к типу объекта — это просто географическая позиция.
Третий фактор — это стоимость квадрата площади. Здесь учитывается стоимость объекта, насколько он сопоставим с аналогичными объектами и насколько он связан со средней рыночной стоимостью в конкретно этот период времени, в этой локации, на этой территории. Это важный фактор для оценки.
Мини лайфхак как сравнить 2 разных объекта по эффективности:
- Возьмите стоимость покупки кв.м, добавьте местный VAT(везде разный, не везде применим, но сделайте именно так);
- Далее стоимость ренты кв.м умножьте на 12 месяцев;
- Затем делим ренту за кв.м за 12 на стоимость покупки кв.м. И так по каждому объекту одного типа в этой локации.
Результат вычислений это просто цифра, коэффициент. Чем он больше, тем эффективнее объект с точки зрения цены покупки/ренты.
И еще один фактор — назначение использования. Часто происходит странная история. К примеру, когда объект со всеми атрибутами стрит-ритейла используется как офисное пространство — это как минимум странно. Так как изначально эта локация была предназначена для других целей, у нее определенная целевая аудитория и т. д. Та же самая распространённая ошибка, когда для задач стрит-ритейла берут объект, который находится в непонятном месте, где люди не ходят. Или ходят не те люди, не столько или не в нужное время.
Ошибка выбора локации для недвижимости зачастую фатальна с точки зрения "правильности" ее дальнейшего использования.
Методики оценки недвижимости
Методик оценки много, и они весьма стандартизированы. К примеру, одна из основных и общепринятых мировых систем оценки — это система RICS, разработанная Королевским институтом оценщиков в Великобритании. Это профессиональная организация, которая занимается именно составлением оценок недвижимости, собственности, земли и т. д. Она изначально базировалась на службе геодезии Великобритании, но в дальнейшем стала развиваться и расширяться.
Методика RICS состоит из оценки огромного количества факторов. В первую очередь — это локационная оценка, географическая, юридическая, финансовая, бизнес-оценка, по форматам использования и т. д.
Если уйти от больших академических методик и прийти к более прикладным вещам, то для этого существуют очень простые варианты оценки, которые выполняют узкую задачу.
К примеру, мы запускаем новый проект у девелопера на Мальте. Партнер говорит, что у него есть классный, инвестиционно привлекательный объект, присылают его презентацию и набор характеристик по нему: где расположен, сколько этажей, сколько стоит квадратный метр, сколько комнат и т. д. И также сообщают про возвратность инвестиции в размере 15% годовых.
Как мы будем это оценивать? Очень просто. Берем стоимость квадратного метра в Мальте. Открываем несколько крупнейших публичных сайтов, на которых продается недвижимость, забиваем в поиске аналогичные схожие объекты в этой локации, смотрим, сколько у них стоит квадратный метр.
Вот первый простой, не 100% верный, но косвенно правильный критерий оценки — насколько объект похож на аналогичные в этой локации. Тут важно выбрать хороший, проверенный источник информации, чтобы это были рыночные предложения.
Второй момент — визуальная оценка состояние объекта: не торчит ли дерево из окна, на месте ли крыша, нет ли трещин по стенам фундаментов, все ли стекла на месте, не отрезаны ли коммуникации, сколько ступеней и т. д.
Следующий момент — оценка рентной доходности. Для этого можно провести отдельную аналитику, либо иметь условные инженерные таблицы. К примеру, в южных регионах Европы стоимость ренты в спальных зонах составляет примерно одну и ту же сумму за квадратный метр в месяц/год. Это можно также проверить на самом популярном местном сайте, где продаются объекты. Как правило, на подобных ресурсах есть как продажа, так и рента.
Заключение
На самом деле пытаться сейчас оценить объект по чек-листу — достаточно специфично. Для того, чтобы провести оценку своего портфеля или своей недвижимости профессионально, с точки зрения коммерциализации недвижимости — следует обратиться в профессиональную компанию (например, к нам в Global Citi-Zen). Здесь эксперты расскажут вам, что с этим объектом может сделать брокер, проведут его рыночную оценку.
Обычно люди оценивают объект по принципу "нравится или не нравится". Такой подход вряд ли можно назвать практичным и верным, так как это не является измеримым критерием. Оценивать можно только цифрами и фактами. То есть, я готов купить объект, если у него есть классные вводные данные с хорошей конкретикой. На это и следует обращать внимание.
#инвестиции #финансы #инвестициивнедвижимость #зарубежнаянедвижимость #недвижимостьзарубежом #личныефинансы
