Ипотека или аренда в 2023? Что выгоднее для инвестора? Реальный пример и расчеты
Всем привет, дорогие друзья! С вами Глеб Задоя.
В сегодняшней статье мы поговорим о спорах, о которых «было сломано немалое количество копий». Арендовать квартиру или купить собственную квартиру.
Что же всё-таки выгоднее? На эту тему мы сегодня с вами порассуждаем. Те люди, которые говорят, что выгоднее купить свою квартиру, они всегда приводят простой и логичный аргумент. Я лучше буду платить за свою квартиру, а не буду отдавать деньги какому-то дяде. Будут по-своему правы. Те же, кто говорят, возьмите и посчитайте, ведь гораздо выгоднее квартиру арендовать, а не покупать. Я могу выбрать место жительства, могу менять его, буду гораздо более мобильным. Я буду жить в квартире более высокого уровня, смогу себе это позволить и мне не нужно будет делать первый взнос. Действительно, если попробовать посчитать, то частенько можно наткнуться на подсчеты, в которых вы придете к выводу о том, что арендовать всё-таки выгоднее.
Здесь всё зависит от вашего уровня познаний в математике и от ваших вводных денег. В конечном итоге вопрос арендовать или покупать, зависит от конкретных ваших жизненных условий. Это я всегда говорю. Если вы одинокий фрилансер, у которого нет ни семьи, ни детей. Вы кочуете от места работы к другому месту работы. Вы кочуете из города в город, а может быть из страны в страну, то для вас действительно нет смысла покупать жильё в собственность. Если вы уже закрепившийся на какой-то местности, в каком-то городе, области, стране. Вы семейный человек у вас есть семья, дети, стабильная работа, род занятий, вы никуда особо не путешествуйте. Для вас, скорее всего, будет более интересная история именно с покупкой квартиры. Потому что у вас рождаются другие вопросы.
Давайте попробуем разобраться, что же выгоднее с точки зрения инвестора в первую очередь ─ покупать или арендовать. Я хочу рассказать свой пример, как это было в моей жизни. Я переехал в Москву, я живу в Москве, и мне будет проще объяснять на примерах именно Московского региона. У вас в вашем регионе, где вы смотрите это видео, возможно ситуация и цены будут отличаться. Я переехал в Москву в 2008 году, и была иная ситуация на рынке недвижимости, нежели она сложилась сейчас. Нормальная, приличная однушка на окраине Москвы стоила 6 млн. руб. Это была достаточно большая сумма и большие требования по первоначальному взносу. Если ты покупаешь квартиру в ипотеку, нужно было много внести денег сразу и были запредельно высокие ставки по ипотеке ─ 10, 12, 15%.
Если кто-то из вас брал ипотеку в 2008 году или где-то близко к этому году, напишите в комментариях, какая у вас была тогда ставка по ипотеке. Вместе с тем ещё и площади квартир были большие. То есть ты априори покупал большую дорогую квартиру. Однокомнатная квартира была не меньше, условно говоря, 35 кв.м. Можно было найти меньше квартиру, что было достаточно сложно, а квартир студий, которые сейчас пользуются большой популярностью ─ 15-20 кв. м., таких вообще в предложениях тогда не было.
У меня в 2008 году, когда я приехал в Москву, вопрос о покупке квартиры не стоял. Единственное, что я мог тогда себе позволить, это арендовать комнату или квартиру. Я арендовал комнату в Бибирево, платил за неё 13 или 15 тыс. руб. Если бы я покупал тогда квартиру, мне нужно было бы вложить 2 миллиона первого взноса. Таких денег у меня не было. Надо было бы переплачивать невероятные проценты по ипотеке. Мой ежемесячный платёж за квартиру был бы по ипотеке 60─70 тыс. руб. в месяц, а для меня это были просто неподъёмные деньги. Такой вопрос передо мной не стоял.
С приходом льготной ипотеки в нашей стране, ситуация изменилась. Первое, снизились процентные ставки, это уже сейчас не 12% и не 15%. Можно взять ипотеку под гораздо более выгодный процент. Второе, снизились требования к первоначальному взносу. Сейчас можно взять квартиру с взносом 15-20%. Бывает даже можно купить квартиру и без первоначального взноса. Ещё один немаловажный фактор, это то, что снизились площади. Однокомнатные квартиры сейчас начали продавать по 30 кв.м., по 25 кв.м., квартиры-студии, эти самые популярные студии, которые надо запретить продавать. Были ли вы когда-нибудь в квартире студии? Это когда ты сидишь в квартире и не понимаешь то ли ты, простите на «горшке», то ли на кухне. Надо запретить строить такое жильё, но оно пользуется популярностью. Если бы мне в 2008 году сказали, Глеб 10% первый взнос, 6% или 7% по ипотеке, и у тебя будет своя комнатка, где ты сможешь жить в 15−20 кв.м. Ты можешь приехать туда, там переночевать, приготовить покушать, помыться, поспать. Я нашёл бы возможность купить эту квартиру. Но тогда таких предложений не было, и у меня такой вопрос не стоял.
Теперь более близкий пример из текущей практики. Год назад, два года назад, да и сейчас, может быть не в Москве, но в Подмосковье вполне можно купить полноценную однокомнатную квартиру за 5-6 млн. руб. История будет следующая. Первоначальный взнос 1,5-2 млн. руб., проценты по ипотеке 6%−7%. В ипотеку берёте 3 млн. руб. и будет ипотечный платёж 18 тыс. руб. в месяц. Если взять эти вводные и посчитать, сколько будет стоить арендовать аналогичную квартиру, то окажется, что аренда здесь не выгодна.
Смотрите что получается. Аренда такой квартиры обойдётся вам в 30─35 тыс. руб. в месяц, это гораздо дороже. Сторонники аренды обычно говорят, такие же взносы, ты плати дяде по 30 тыс. руб. каждый месяц. Первоначальный взнос 1,5─2 млн. возьми куда-нибудь выгодно инвестируй. Со временем ты сможешь нарастить капитал и заработать гораздо больше денег, чем будет стоить твоя квартира на горизонте какого-то количества лет.
Теперь давайте посчитаем. Мы покупаем квартиру с первым взносом в 1,5-2 млн. руб. и платим за неё 18 тыс. руб. в месяц. Мы платим, никакому ни будь дяде, а мы платим ипотеку, где внутри ипотеки есть платёж по процентам, есть основной долг. Мы гасим основной долг, и получается, что наши инвестиции постоянно увеличиваются. Наш капитал постоянно растёт с каждым платежом по ипотеке. Квартира всё больше и больше становится нашей, а наш капитал всё больше прирастает. В аренде такого не получится. Вы отдаёте деньги кому-то за пользование этим жильём, не увеличивая свой капитал.
На горизонте 5-10 лет, и если вы живёте в Москве, про гашение ипотеки надо сказать следующую вещь. Вы берёте 3 млн. руб. в ипотеку. Если сильно напрячься, если у вас хорошая работа, то эти 3 млн. руб. можно выплатить за 3-5 лет. Можно платить хоть все 30 лет, абсолютно не напрягаясь с какой-нибудь средней московской зарплатой, не сильно себя ужимая в каких-то радостях жизни. Можно погасить ипотеку за 5 лет, можно за 10 лет. Это вполне реальная история. Посчитайте, посмотрите на средние московские зарплаты, сколько можно откладывать за 10 лет. При желании ипотеку в 3 млн. руб. закрыть может абсолютно любой человек, при нормальном уровне достатка.
Что будет с квартирой через 10 лет? Сегодня вы её купили за 2 млн., это первый взнос и 3 млн. ипотека, получилось она стоит 5 млн. руб. Динамика цен на недвижимость говорит о следующем. За 10 лет ─ это квартира как минимум подорожает в два раза и ваши 5 млн. руб. превратятся в 10 млн. Адепты аренды сейчас скажут, это всё съест инфляция. Да, это всё съест инфляция. Но и если вы будете изначально этот первый взнос, который ещё не факт, что он у вас есть, инвестировать и будете наращивать свой капитал, то тоже этот капитал будет съедаться инфляцией. Точно такая же история.
Смысл здесь заключается в следующем, что для инвестора получается следующая картина. Мы сегодня инвестируем какую-то небольшую сумму. Постепенно каждый месяц закидываем деньги, платим за ипотеку, увеличивая свой капитал. Через 10 лет мы выплатили эту ипотеку. У нас уже наша квартира, которая стоит 10 млн. руб. и мы можем продолжать в ней просто жить, имея в капитале 10 млн. руб. Мы можем эту квартиру продать и расширить свою жилплощадь, купив двухкомнатную или трёхкомнатную квартиру. Нам будет гораздо проще сделать, потому что у нас уже есть первоначальный капитал в 10 млн. руб. Если вы прям такой матёрый инвестор, который знает и жаждет того, чтобы дальше вкладывать куда-то эти деньги. Вы можете продать эту квартиру и инвестировать куда-нибудь под выгодные проценты, в какой-нибудь выгодный проект.
У меня сейчас вопрос ко всем тем, кто всё-таки является адептами аренды. Если вы возьмёте 1,5-2 млн. руб., матёрые инвесторы с опытом, со знаниями. Сможете ли вы за 5-7-10 лет превратить 2 млн. руб. или уж тем более 1,5 млн. руб. в 10 млн. руб. Я вам как инвестор с опытом, как человек, который уже не первый день занимается инвестициями, скажу, что это довольно непростая задача. Доходность ваших инвестиций ежегодно должна быть очень высокой ─ 50,70, может быть даже 100% годовых. Я сейчас не возьмусь назвать надёжные инструменты, на которых реально можно заработать такую доходность. Сейчас, в текущий момент времени, несмотря на то, что выросли цены на недвижимость. Аренда может быть, не так сильно подорожала, я скажу следующую вещь. Для инвестора, который нацелен на то, чтобы увеличивать свой капитал. Для инвестора, который хочет заниматься инвестициями, а не просто платить за комфорт своей жизни. Для инвестора, который смотрит на длинную дистанцию, для него сейчас гораздо выгоднее покупать свою квартиру, несмотря на высокие цены.
История с низкими ставками по ипотеке, приемлемыми вводными, какую квартиру можно купить, какое предложение сейчас есть на рынке, какой может быть первоначальный взнос ─ это будет гораздо выгоднее стоить именно для инвестора, да и для человека, который приобретает квартиру для себя. В любом случае всегда нужно помнить о том, что какую бы вы квартиру не покупали, это всё равно инвестиция, даже если не являетесь инвестором. Всегда нужно задавать вопрос, покупая квартиру сегодня или какой-то другой объект недвижимости, что с ним будет на горизонте 5, 7, 10, 20 лет. Может быть, сегодня вы думаете, что будете в этой квартире жить долгие годы. Но вполне возможно сложится так жизнь, обстоятельства, что через 5-10 лет вам придётся продать эту квартиру. Очень важно, по какой цене вы будете её продавать. Зависеть это будет от того, как вы зайдёте на старте. Войдете в ветхую вторичку, которая никому не нужна, но как вам кажется по выгодной цене. Или вы купите в хорошем жилом комплексе в новом районе, который активно застраивается и который зацветёт новыми красками через эти же самые 5-10 лет. Помните о том, что покупка недвижимости ─ это всегда инвестиции. В текущий момент времени всё-таки приобретение собственного жилья ─ это несколько более выгодная история, чем аренда недвижимости.
Это моё мнение. Своё мнение вы можете написать в комментариях. Если вы согласны, то можете написать, согласны. Если нет, то аргументированную критику я с радостью готов прочитать в комментариях. Пишите, а у меня на сегодня всё.
Всем спасибо за внимание, всем успехов в инвестициях и пока-пока.
