Я расскажу о своём отношении к ипотеке, с учётом практического опыта своих клиентов, историй людей, которых я видел на сделках в качестве агента с другой стороны.
В медиа пространстве многие годы достаточно много мусорного шума - рекламы, из которого нормальному человеку непонятно ничего – какие-то проценты, скидки, уловки, цель которых просто затащить клиента. О пользе, рисках, нюансах – ничего.
В самом начале, где-то до 2010х годов, ипотека была выгодна тем, что мощная инфляция нивелировала драконовские проценты. А ещё, в начале было очень мало людей, способных купить, поэтому жильё было серьёзно недооценено, с ростом количества обеспеченных людей, конечно, росли и цены. Когда-то, в начале 90х, трёшка на Арбате с видом на сам Арбат стоила 12 тысяч долларов, потом 200, ну а теперь совсем других денег.
Вы могли, имея на первый взнос и запас прочности, брать кредит на долгий срок, а рост цен и инфляция это всё покрывали автоматически. Спустя лет 5 после покупки люди смеялись над собственными страхами и сомнениями, которые у них были в момент покупки. Положительных эмоций им добавлял размер платежа, комичный на фоне современных доходов и цен. Эти времена прошли.
Ипотечный рынок всегда конкурирует с рынком аренды. Если снимать заметно дешевле, чем платить по кредиту, то большинство людей снимают и наоборот.
В конце 90х сложилась очень странная ситуация, когда ипотека стоила дешевле аренды, тогда те, кто имели возможность и умели считать, брали квартиры в ипотеку с минимальным первым взносом и сразу же их сдавали. По сути, кредит оплачивал арендатор. Такого уже, конечно, давно нет, и скорее всего не будет. Но, если кредит относительно небольшой, а первый взнос значительный, то и сегодня подобный способ сократить расходы по кредиту возможен.
Ипотека – это хороший инструмент для решения задач по жилью, но только для тех, кто её может быстро закрыть. Быстро – это до 5 лет или раньше. Самые выгодные варианты – до года. здесь не имеет значения сам срок в договоре, удобно брать на максимальный, а платить быстрее.
Ипотека, совершенно точно, не для бедных. Я в ужасе от всех предложений, просто поверьте, мне каждую неделю приходят звонки или письма о сотрудничестве с темой «одобряем сложных клиентов» - я отказываюсь. Я достаточно видел на практике, когда люди не справились с нагрузкой, и часто это крайне печальные последствия для самих людей, их семей. Мне мои принципы не позволяют способствовать моим клиентам попадать в кабалу, за что часто слышу порицания от множества коллег.
Я помню на своей первой сделке: цепочка из 8 звеньев. Молодая семья, им что-то до 25, они покупали комнату. Он после армии, работает инкассатором, зарплата 30 тысяч, она учится. Я ради интереса посмотрел на график платежей – платёж 27, на 20 лет, и в конце последняя строка, в которой общая стоимость кредита. Я увидел, что на эти деньги можно было бы купить очень достойную трёшку, а не какую-то комнатку. Я примерил их ситуацию на себя и что-то начал понимать про ипотеку в принципе.
Я видел ситуации, когда люди просили завысить цену, не имея денег даже на первый взнос. Кроме того, что это мошенничество в особо крупном размере, совершённое группой лиц по предварительному сговору, это петля на шее заёмщика. Никогда в таком не участвуйте.
(я отдельно напишу про завышения и занижения, но сразу скажу: это серьёзные риски для обеих сторон.)
Знаете, я придерживаюсь этики врачей – «не навреди».
Даже некоторые клиенты обижались, но спустя какое-то время: «Слава Богу, не взяли кредит. Что бы мы сейчас делали?» К примеру, была у меня клиентом известный ресторатор, а через несколько месяцев в мир пришёл ковид. Она не бедная, но ипотека в этот период помешала бы ей спасти бизнес.
Слишком большая кредитная нагрузка сковывает ваши возможности. Люди боятся потерять работу, начинают прогибаться под начальников-эксплуататоров и деспотов, не имею возможности развиваться. Лучше сейчас не купить, но сохранить шансы на развитие, рост, эмоциональное здоровье и купить потом, когда эти суммы будут не такими страшными, а, возможно, даже смешными. Не лишать себя свободы, красок жизни, ради конуры и благополучия других богатых дядей и тёть. Не станете миллионерами – не страшно, вы хотя бы не были запуганными рабами, и жили вполне полной жизнью.
Итак, ипотека не для бедных.
Лучше всего, когда у вас первый взнос – половина или больше, а доходы таковы, что вы можете платить по кредиту и никак не стеснять свою жизнь.
Для кого ипотека – удобный инструмент.
При обмене.
Вы хотите переехать в квартиру лучше, чем у вас есть сейчас. Иногда удобнее купить в ипотеку желаемую квартиру, сделать ремонт, переехать, а уже после спокойно продавать свою «старую», закрывая суммой от продажи кредит. Да, первый взнос маленький, у вас в реальности основной взнос – последний, но условие про время вы соблюдаете. Здесь важно адекватно и точно оценить свою «старую» квартиру, её ликвидность и не жадничать, и сроки ремонта в новой. Вам выгоднее сделать скидку покупателям, чтобы квартира ушла быстрее, тогда банку вы заплатите меньше процентов и сэкономите на этом. У меня в практике очень много таких историй, плохих не было, все хорошие. Но такое нельзя делать на падающем рынке. Ваша цель не купить дешевле и продать дороже, а ваш расход с учётом кредита.
Когда у вас есть дело, которое приносит хороший доход, но вы не берёте деньги из оборота. Вы точно понимаете, что за 1-3 года легко закроете ипотеку. Но тут важно оценивать риски и учитывать, что вы будете делать, если доход просядет. Тот же пример с ковидом, ну как такое можно заранее ожидать? А учитывать важно. Всегда продумывайте «план б», на случай, когда что-то пойдёт не так.
Когда у вас не хватает совсем немного до лучшего для вас. Перехватить 10-20 процентов, которые вы легко закроете в ближайшем обозримом будущем.
Банки.
Вроде бы их много, но на практике 80% случаев - это Сбер, с комнатами чаще всего – Росбанк, Газпром – отличный для тех, кто сотрудник одной из структур самого Газпрома, и остальные.
Росбанк – не самый удобный банк для клиентов, и для проведения сделок с недвижимостью, но он умеет работать с комнатами и лояльно относится к рынку комнат.
Газпром – очень неудобный банк почти для всех, он достаточно отсталый, забюрократизированный, но если клиент сотрудник корпорации, то всё становится проще, а процентная ставка затмевает недостатки.
Сбер – самый удобный, технологичный, понятный, на мой взгляд, банк для клиента. Отлаженные процессы, от подачи заявки до закрытия ипотеки. Электронные закладные. Всё работает как часы. Огромный опыт самой системы, поэтому меньше глупостей и надуманных сложностей для клиентов в любых ситуациях. Почти все стандартные задачи решаются без похода в офис, что очень удобно людям. Да, и этот банк не идеален, есть вопросы, но он лучше остальных.
Мы выкупали квартиру у человека, который не справился с ипотекой из-за пандемии. Он брал кредит в каком-то мелком банке, в котором сервиса нет вообще. Квартира была большая и дорогая. Должен он был около четверти стоимости. Мы месяц ждали согласия банка на продажу квартиры, ещё месяц мы ждали, чтобы банк переделал согласие, в котором была бы фраза «долей квартиры» (мы договорились таким образом дать ему деньги на погашения долга перед банком, долг был большим) - а это расход, он платил по 150 тысяч в месяц за проценты. Совсем удивила позиция банка, что за доставку закладной по уже закрытому кредиту банк брал деньги, и взял деньги за закрытие кредита «не в дату платежа». Мы потратили ещё месяц на «ускоренную доставку». Если бы этот человек брал ипотеку в Сбере, то никаких 3х месяцев задержек и лишних расходов просто не возникло бы.
Подсказки.
Проще всего покупать квартиру из-под ипотеки в ипотеку же. Как ни странно, за наличные сложнее и дольше. Если вы берёте ипотеку на ипотеку, то банк просто составляет доп. соглашение о замене залогодателя. Если вы выкупаете за свои средства, то банк почему-то не умеет объединить договор купли-продажи с гашением закладной. Для меня это дико. Вы должны дать продавцу часть денег вперёд, чтобы он погасил кредит, а после банк погасил закладную, ваши риски банк не волнуют. Я умею решать такие задачи, чтобы для моего покупателя сократить риск, но это всё равно расходы.
Если у вас первый взнос половина или больше, то вероятность отказа в нормальном банке стремится к нулю. Ведь у банка в залоге вся квартира, а половину стоимости он уже получил – для банка нет риска, если оценка справедливая.
Страховка жизни и трудоспособности. Если вы молоды, то сумма смешная, но с каждым вашим годом цена растёт. Если вам за 50, то стоимость такой страховки очень заметна. У меня клиент брал в ипотеку 3 млн, страховка обошлась в 90 тысяч за год. Но, сейчас многие банки практикуют скидку по проценту на кредит в случае оформления такой страховки. Может так выйти, что общий платёж по кредиту может оказаться ниже со страховкой, чем без неё. В последнем моём случае экономия была около 400 рублей в месяц, но это уже дело принципа. А ещё, некоторые банки стоимость страховки могут включит в тело кредита, чтобы вы в реальности из своих денег ни рубля не заплатили за неё.
Вот как раз последний пример: 3 млн, уговорили на страховку, включили в тело кредита. Клиент погасил ипотеку за 4 месяца. Он сам потом посчитал: проценты за использование 68 тысяч. По закону ему за неиспользованный срок страховки вернули деньги, в его случае 57 тысяч. По итогу: 68-57, он за пользование кредитом заплатил всего 11 тысяч рублей, ведь за страховку своих денег ни рубля не давал.
Точный расчёт. Один из клиентов математик. Он мне показал вещь, которая меня очень сильно удивила. «Смотри, если я возьму 7млн, которые мне нужны, то я плачу столько и переплата такая, а если я возьму 8 млн и 1млн верну сразу на следующий день после регистрации, то платёж становится таким и переплата такой, во втором варианте заметно ниже.». Если вы понимаете в математике, то составляйте себе планы по платежам, может оказаться очень выгодно.
Перед подачей заявки на ипотеку обратите внимание на ваши действующие кредиты. Всем привычная кредитная карта, даже если она у вас просто есть и вы ни рубля не брали, считается как действующая долговая нагрузка по ставке 10-15% в месяц от лимита. Бывает, вы купили что-то (телефон) по акции, а этот кредит был в микрофинансовой компании – банк вам скорее всего откажет из-за мфк. Был случай, когда клиентка просто что-то купила незначительное в интернет-магазине, заплатила из своих денег, но по каким-то причинам сам платёж прошёл так, словно она брала кредит в мфк на покупку и сразу его погасила – это послужило причиной отказа, и нам пришлось доказывать банку, что у неё вообще нет кредитов, тем более в микрофинансовой конторе.
Процентная ставка сама по себе – не самая важная вещь. Важны сервис, удобство, программы, позволяющие понизить ставку, технологичность всего процесса в банке, скорость работы банка с вашими запросами.
Удачных вам сделок!
