В практике работы с ипотечными программами часто встречаются случаи, когда приходится учитывать специфические особенности, как самих целевых ипотек, так и их получателей. В РФ существует несколько десятков целевых ипотек, ориентированных на строго определенную категорию граждан - военные, специалисты определенных областей (например, IT– ипотека), многодетные семьи, сельская, дальневосточная и пр.
В определенных ситуациях, когда меняется статус владельца недвижимости, приобретенной по таким целевым ипотекам (заключение брака или развод см. мой пост https://dzen.ru/a/Y6vPt2qXoCjlROJ1, передача по наследству, дарение и пр.) могут возникнуть неожиданные нюансы и даже сложности.
В этот раз я хочу рассказать об одном специфическом и интересном случае, связанном с военной ипотекой.
Владельцем 3-х комнатной квартиры, полученной по программе военной ипотеки, являлся военнослужащий (вышедший к моменту рассмотрения дела в суде на пенсию). Собственность была полностью приобретена за счет военной ипотеки. Никаких дополнительных средств со стороны других членов семьи (в частности - супруги) внесено не было. Право собственности зарегистрировано только на владельца.
Спустя некоторое время супруга владельца решила подать на развод и на раздел имущества, куда соответственно подпадала и квартира.
В ходе бракоразводного процесса владелец квартиры отказал бывшей супруге в наделении её долей. Супругой (бывшей) владельца был подан иск в городской суд. Судом первой инстанции было принято решение в пользу истицы. Он обязал владельца наделить её 1\2 доли в квартире.
Далее, как обычно в таких случаях происходит, дело перешло в суд высшей апелляционной инстанции, где было принято решение об отказе в иске. Квартира была признана судом личной и неделимой собственностью ответчика - владельца.
Чем руководствовался суд при вынесении этого решения:
- В силу норм ст. 34 СК РФ спорное жилье не является совместно нажитым сторонами имуществом и не подлежит разделу в порядке, предусмотренном семейным законодательством. Спорная квартира приобретена не за счет общих доходов супругов, а за счет денежных выплат, имеющих специальное целевое назначение, предоставленных владельцу – военнослужащему. При этом при получении военной ипотеки, этой государственной программой не принимается к учету его семейного положение. Право на имущество неразрывно связано только с правовым статусом владельца, как военнослужащего.
- Суд принял во внимание и положения Закона (№ 117-ФЗ «О накопительной - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 года) право военнослужащего на вступление в программу жилищного обеспечения военнослужащих не связано с наличием супруга (супруги), детей, и обусловлено только статусом участника, как военнослужащего.
В итоге, по решению суда спорная квартира не была включена в список раздела совместно нажитого имущества и осталась в единоличной собственности её владельца.
Чем поучительна эта ситуация:
- при сделках с квартирами, где владельцы участвовали в каких - то специализированных ипотечных программах, нужно проявлять внимательность. Может быть риск того, что сделка будет оспорена родственниками, наследниками, не имеющими по факту прав на имущество. Суды, особенно нижнего уровня, не всегда обладают достаточной компетенцией в подобных специфических делах и могут вынести ошибочное решение. Исправлять его придется потом длительное время.
- если приходиться сталкиваться при подготовке к сделке с квартирами, имеющие подобные условия у их владельцев, то лучше обратиться к специалистам – юристам, риэлторам. У них имеются уже наработанные схемы и практика действий в подобных ситуациях. По крайне мере, можно значительно снизить риск оспаривания сделки со стороны родственников, органов опеки или других третьих лиц.