Рынок новостроек становится всё более невостребованным. Низкие ставки по ипотеке не способствуют восстановлению спроса. Переток лотов с первичного рынка на вторичный, мешает последнему войти в норму.
Новые объекты не пользуются спросом из-за дороговизны, более низкого качества и квартирографии, где основная масса – малоформатное жильё и квартиры «евроформата»
Примерно такая картинка у меня сложилась по итогам января…
Липовый рост
О том что спрос на новостройки в январе оказался липовым, писал буквально вчера. Речь шла о Москве, но уже сегодня вышли данные по Санкт – Петербургу, где продажи так же просели в сравнении с прошлым годом.
Помимо этого, появилась информация об объёме выданной ипотеки по стране в целом
Напомню, что о росте отчитался портал «Авито.Недвижимость». Весть сразу же раструбили по сети все кому не лень, не обращая внимание на то, что рост портал измеряет количеством просмотров номеров телефона и объявлений.
Наиболее точно, на мой взгляд, реальную картину отражает спад выдачи ипотечных кредитов по стране в целом. Львиная доля продаж новостроек приходится именно на ипотеку, на её долю приходится от 80 до 90%
Оперативными данными поделился портал «Frank RG», согласно которым выдачи просели на 60% в сравнении с декабрём, а в сравнении с январём прошлого года на 13,5%, что для неактивного месяца не так и мало.
В прошлом году за январь было выдано всего 95,0 тыс. кредитов на сумму 326,9 млрд.
В текущем, выходит что-то в районе 280,0 млрд. Средняя сумма кредита при этом сократилась на 12,5%, до 3,5 млн.
Не забываем, что в этой цифре 50-60% кредиты на вторичном рынке, остатки отводим на новостройки.
О каком росте идёт речь, если аналитики говорят о росте спроса в сравнении с декабрём, когда на новостройки выдали ипотеки более чем на 382 млрд.?
Спрос на новые квартиры в России увеличился за январь 2023 года на 8,6% по сравнению с показателями декабря 2022-го, подсчитали в «Авито Недвижимости»
По всему видно, что глобальный заброс новости о росте спроса на новостройки в СМИ, не обошёлся без «просьб» со стороны заинтересованных. А новость эта, между тем, лихо была подхвачена практически всеми крупными изданиями
С этим разобрались. Идём на вторичный рынок…
Дорогие палки в колёсах
На вторичном рынке в целом без изменений. Они конечно должны были быть, обычно после нового года у нас всё дорожает, недвижимость не исключение.
Но, не в этот раз, не те времена. Недвижимость своё отдорожала за последние пару лет и теперь всё говорит о том, что пора бы назад.
Куда назад, пока неизвестно. Но то, что вторичный рынок сегодня активнее, чем рынок новостроек, понятно всем.
Ставки по ипотеке здесь выше, но стабильны. А цены ниже, чем на первичном рынке, кое где, намного, разница в крупных городах доходит до 30%.
Кстати, это тема для размышления застройщикам. Полезно, чтобы понять, в какие степи шагать на фоне снижения эффективности льготных программ и после их отмены в 2024 году.
Инвесторам, предпочитающим ДДУ, также было бы полезно это понимать
Важно в данной ситуации, то что, несмотря на более активный спрос и более низкие цены, вторичка при этом далека ещё от равновесия, то есть дно ещё не нащупано.
Мешает стабильности во многом рынок новостроек. А если точнее – то, что приходит на рынок оттуда. К такому выводу пришли эксперты портала «Мир Квартир» после анализа ситуации
В среднем цена за месяц, в крупных городах страны, практически не изменилась. Где-то рост, где-то снижение, везде незначительно.
Но, эксперты говорят об устойчивой тенденции к снижению, чему мешают продавцы, выводящие на рынок новые объекты, купленные ранее в новостройках, по завышенным ценам.
Это естественно, ни один здравомыслящий человек не станет продавать квартиру ниже цены которую он заплатил за объект ранее, особенно если целью был заработок на перепродаже. Но, где было это здравоумие при покупке, остаётся вопросом.
Так или иначе, цена на месте, но продаётся только то, что ниже этой цены
В среднем по всем городам за январь квадратный метр на регулярном рынке вырос в цене на 0,3%, до 96 319 рублей
Такой вывод напрашивается сам собой, после изучения предпочтений покупателей предоставленных, намедни, порталом «Домклик», где основная доля приобретений приходится далеко не на новые дома.
Об этом идёт речь и в данном случае
Динамика цен осталась в положительной зоне, так как на вторичный рынок продолжают выходить вчерашние новостройки, купленные на пике цен.
Продавцы этих квартир не готовы снижать цены в объявлениях. Что касается старого фонда, его стоимость неуклонно снижается, и чем старее дом, тем быстрее дешевеют в нем квартиры
Вот, туда покупатели сегодня и идут…
Послесловие
Тем временем, московский рынок новостроек продолжает затовариваться тем, что не нужно ни по ДДУ ни на вторичном рынке
В 2022 году московские застройщики стали чаще предлагать студии покупателям.
По подсчетам аналитиков «Метриум», число таких помещений в продаже выросло на 75%, а их доля в общем объеме предложения достигла 20%
Что интересно, такие лоты начали активно строить в комплексах классом выше «бизнес – класса».
Видимо, не далёк тот день, когда на рынке будут присутствовать элитные капсулы…
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!
