Есть множество причин для рефинансирования вашего дома - более высокие ставки, более низкие ежемесячные платежи и отказ от частного ипотечного страхования - это лишь некоторые из них.
Но бывают случаи, когда рефинансирование - не лучшее финансовое решение. Даррин Инглиш, старший специалист по кредитованию развития местного сообщества в Quontic Bank , рассказал о том, что некоторые люди считают « вескими причинами» для рефинансирования, но на самом деле это редко бывает лучшей идеей.
1. Чтобы зафиксировать ставку, которая всего на долю процентного пункта ниже
Как и в случае с вашей первоначальной ипотекой, вам придется оплатить заключительные расходы при рефинансировании дома. Затраты на закрытие обычно составляют тысячи долларов.
Если вы гонитесь за новой ставкой, которая на долю процента ниже той, которую вы платите в настоящее время, то вам может потребоваться много времени, чтобы сэкономить достаточно, чтобы компенсировать затраты на закрытие сделки.
Домовладельцы в Нью-Йорке и Калифорнии также должны учитывать налоги штата на ипотеку.
«Нью-Йорк и Калифорния - единственные два штата в стране, у которых есть ипотечный налог», - сказал Инглиш. «Если вы берете в долг 500 000 долларов или меньше, вы должны будете заплатить государству 1,8% от суммы, которую вы заимствуете. Если вы занимаетесь более полумиллиона долларов, то вы должны будете заплатить укажите 1,925% от суммы. Таким образом, ваши заключительные расходы могут быть значительными ».
Инглиш сказал, что эмпирическое правило заключается в том, что вы должны рефинансировать только в том случае, если ваша новая ставка будет как минимум на 1% меньше той, которую вы платите сейчас. С другой стороны, вы сможете окупиться в течение 2 1/2 лет.
«В какой-то момент это было фактически правилом жилищного строительства и городского развития, и теперь оно стало стандартом», - сказал Инглиш. «Я занимаюсь этим бизнесом почти 25 лет, поэтому считаю это правдой, потому что я видел успех».
2. Перейти в долгосрочную ссуду
Например, если у вас осталось всего 20 лет ипотеки, может показаться хорошей идеей рефинансирование в другую 30-летнюю ипотеку. Если растянуть оставшиеся платежи на более длительный период времени, ваши ежемесячные платежи будут меньше.
Но английский обычно не рекомендует эту стратегию, особенно если вы планируете оставаться дома надолго. Вы будете платить за свой дом дольше и в конечном итоге будете платить больше процентов, продлив срок кредита.
«Если вы планируете выплатить свой дом в рамках пенсионного плана, вероятно, не стоит создавать новую 30-летнюю ипотеку», - сказал он. «Всегда лучше поддерживать текущий платеж - или, если вы собираетесь рефинансировать, рефинансировать на меньший срок. Рассмотрим 15-летний период, особенно если ставка достаточно низкая, чтобы вы могли держать ежемесячные платежи почти на уровне сколько вы платите, и сократите срок. Вам будет лучше ".
3. Переход от ипотеки с фиксированной ставкой к ипотеке с регулируемой ставкой.
Когда вы подаете заявку на ипотеку, вы выбираете один из двух основных типов ссуд: ипотека с фиксированной ставкой и ипотека с регулируемой ставкой, или ARM .
Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой фиксируют вашу ставку на весь срок действия кредита, а ARM фиксируют вашу ставку на первые несколько лет, а затем периодически изменяют вашу ставку.
Регулируемые ставки обычно начинаются ниже фиксированных. Таким образом, у вас может возникнуть соблазн рефинансировать ипотеку с фиксированной ставкой в ARM, чтобы вы могли получать низкие ставки в течение первых пяти, семи или 10 лет и иметь более низкие ежемесячные платежи в краткосрочной перспективе.
«Я бы никогда не предложил рефинансировать ипотечный кредит с фиксированной ставкой в ARM только для того, чтобы уменьшить ежемесячный платеж», - сказал Инглиш, - «просто потому, что даже если он фиксируется в течение периода времени, который вы можете измерить, вы действительно не знаете где будет экономика после того, как этот заем начнет корректироваться ».
Рефинансируясь в ARM сейчас, вы рискуете заплатить больше позже.
4. Вложить деньги в фондовый рынок.
Может быть, вы хотите рефинансировать, чтобы вы могли либо а) обналичить и инвестировать деньги в фондовый рынок, или б) сделать меньшие платежи и инвестировать ежемесячные сбережения в рынок.
«Я действительно не рекомендую этого», - сказал Инглиш. «Есть ли время? Конечно. Но я бы рекомендовал его? Абсолютно нет. Фондовый рынок, как и недвижимость, цикличен. И есть вещи, которые вы просто не можете предсказать».
"Так будет ли он лучше вашего дома?" он продолжил. «Все зависит от юрисдикции. Если бы вы жили в Нью-Йорке в 2006 году, когда мы были в начале нового цикла недвижимости, вы могли бы купить дом на две семьи в престижном районе Бруклина, - говорит Бедфорд-Стайвесант. за 525 000 долларов. Тот же самый дом сейчас стоит почти 2 миллиона долларов. Если деньги вложить в акции с действительно низким уровнем риска, сможете ли вы превзойти недвижимость? Я не могу сказать, что вы это сделаете ».
5. Тратить наличные на ненужные покупки.
Если ваш дом стал стоить дороже с тех пор, как вы его купили, рефинансирование с выплатой наличных может быть хорошим способом использовать свой собственный капитал и карманные деньги для других расходов. Но вы должны хорошо подумать, какие расходы стоит рефинансировать, а какие нет.
«Если вы собираетесь обналичить деньги для консолидации долга, то есть снизить ежемесячный платеж путем распределения амортизации на 30 лет и снижения процентной ставки, то, безусловно, обналичивание имеет смысл», - сказал Инглиш. «Если вы хотите инвестировать в другой дом, который будет превосходить его текущее размещение, то обязательно. Если вы просто хотите уйти или сделать что-то несерьезное, это, вероятно, не лучший способ потратить свой кровно заработанный капитал».
В конечном счете, вам решать, являются ли расходы рефинансированием. Только обязательно взвесьте все за и против.
6. Для компенсации финансовых потерь от коронавируса.
Если ваши финансы пострадали из-за коронавируса, возможно, вы думаете о рефинансировании, чтобы сократить расходы. Единственная проблема в том, что это может быть невозможно. Если вы уже потеряли доход, ваш кредитор, вероятно, не одобрит вашу заявку.
Инглиш сказал, что рефинансирование может быть правильным шагом, если вы подозреваете, что скоро потеряете доход.
«Если вы хотите увеличить свои сбережения и сократить расходы, возможно, сейчас самое лучшее время для этого», - сказал он. «Особенно, если вы думаете, что ваша работа заставит вас уволиться».
Но если вы думаете, что ваша работа может уволить вас до того, как вы закроете новый кредит, возможно, уже слишком поздно для рефинансирования. У вас должен быть стабильный доход до завершения процесса рефинансирования.
