Привет, меня зовут Дмитрий, я автор проекта Инвестор об инвестициях.
Одним из самых популярных видов инвестиций в России является недвижимость, но у нее, как у актива есть ряд недостатков, таких как высокий порог входа, низкая ликвидность, трудности сдачи в аренду и так далее. Биржевой актив о котором мы сегодня поговорим позволяет инвестору избежать всего этого и вложиться в недвижимость с суммой от 20$.
Этот актив называется REIT или Real Estate Investment Trust. Рейт это компания которая владеет какой-либо недвижимостью, сдает ее в аренду и получает доход которым и делится с акционерами. По закону такие компании должны выплачивать 90% прибыли в виде дивидендов.
Существует два типа рейтов долевые и потечные. Долевые получают доход от сдачи в аренду недвижимости находящейся в их собственности или от ее продажи, ипотечные от инвестиций в ипотеку или ипотечные бумаги. В данном видео мы будем говорить именно о долевых рейтах, так как ипотечные несут повышенный риск и относятся больше к финансовой сфере.
Кроме типов рейты делятся и по структуре активов, так некоторые занимаются сдачей в аренду офисных помещений, другие торговых центров, третьи жилых комплексов. Есть компании сдающие помещения под склады, предоставляющие дата-центры для хранения данных или сдающие в аренду участки леса. Учитывая это, а также все большее распространение по миру, рейту позволяют инвестору диверсифицировать портфель как по странам, так и внутри отрасли.
Но не каждая компания с подходящим типом деятельности может называться рейтом, для них установлены строгие правила соответствие которым постоянно контролируется. Так 75% процентов активов компании должны быть вложены в недвижимость. Минимум 75% дохода компания должна получать от аренды, процентам по ипотеке или ипотечным бумагам или от операций по продаже недвижимости. 90% своей прибыли компания должна выплачивать в виде дивидендов, эта обязанность прописана как в уставе рейтов так в регулирующих их законах, благодаря такой щедрости компания получает льготы по уплате налогов. Также важными условиями является управление через совет директоров, наличие не менее ста акционеров и отсутствие у 5 или менее лиц 50% акций.
Если инвестор выбрал такую компанию компанию для покупки какие преимущества он получает? Рассмотрим сильные стороные рейтов:
- Прогнозируемый и стабильно высокий уровень доходности
Доходность в данной отрасли колеблется от 2 до 10%, но в среднем составляет 4-6% годовых в долларах.
График показывает доходность индексов отслеживающих разные активы за 20 лет, как можно увидеть именно индексы рейтов показали самый высокий результат. Кроме того есть гафик показывающий увеличения веса рейтов в S&P 500:
- Стабильный денежный поток
Рейты обеспечивают приемлемый уровень дивидендной доходности, а также стабильный денежный поток в различных рыночных условиях. Многи такие фонды платят дивиденды каждый месяц.
- Диверсификация
Как я уже говорил раньше рейты позволяют инвестору диверсифицировать портфель как по странам так и внутри отрасли, но у них есть еще одно важно преимущество - это низкая корреляция с другими активами. То событие которые обрушить котировки акций может никак не сказаться на которовках рейтов.
- Ликвидность
В отличии от недвижимости акции рейтов можно легко и быстро купить и продать на бирже, это очень удобно так как в случае необходимости позволяет получить деньги максимально быстро и не идти на кардинальные меры вроде большой скидки.
- Безопасность
Деятельность таких компаний контролируется сразу несколькими организациями, такими например как комиссия по ценным бумагам и биржам, а также советом независмых директоров и авторитетными сми. Все это делает вложения максимально безопасными и прибыльными для инвестора.
Если сравнивать такие вложения с недвижимостью то и здесь рейты имеют несколько преимуществ, например отсутствие личного контакта с арендаторами, отсутствие затрат на ремонт, низкий порог входа от 20$.
Но у любого актива есть и минусы. рассмотрим слабые стороны рейтов:
Одним из рисков можно рассматривать увеличение конкуренции в сфере работы рейта, но этот риск устраняется покупкой акций фондов работающих в разных сферах.
- Снижение арендных платежей
Если сфера в которой работает рейт начинает испытывать трудности может возникнуть ситуация с задержкой или прекращением арендных платежей, что скажется на цене бумаг и дивидендах. чтобы избежать данного риска, нужно хорошо изучать структуру активов фонда чтобы понимать в какую сферу он инвестирует и актуальна ли она сейчас, также помогает диверсификация.
- Злоупотребление заемными средствами
Учитывая что рейт отдает большую часть прибыли акционерам может возникнуть ситуация когда для дальнейшего роста компании придется занимать и вот здесь нужно следить чтобы менеджмент не злоупотреблял займами и не поставил компанию на грань банкротства.
Помимо общеотраслевых рисков есть риски и неудобства при покупке акций таких компаний через Россию. Во-первых это маленькое количество компаний доступных к покупке на бирже СПБ, во-вторых повышенная налоговая ставка, даже если у вас есть справка w8ben за рейты вы все равно будете платить налог 30%.
Плюсы и минусы обсудили, теперь поговорим о том, как оценивать рейт перед добавлением в портфель.
Дело в том, что при оценки данных активов не работают мультипликаторы в основе которых лежит чистая прибыль, это связано с очень высоким уровнем амортизации. Поэтому для оценки таких компаний был придуман показатель FFO или средства от операционной деятельности и уже на основании его рассчитываются мультипликаторы. Чаще всего для оценки используют P/FFO. Значение FFO обычно указывается в отчетах компаний, но если нет его можно рассчитать самостоятельно по формуле: Поток денежных средств от операций = чистый доход + амортизация − прибыль от продаж недвижимости.
Все эти данные берутся из отчета. Кроме рассчета мультипликаторов необходимо также оценить уровень долговой нагрузки и дивидендную доходность, а также изучить структуру активов чтобы понимать актуальны ли вложения в данную компанию в текущей ситуации на рынке и не находится ли в стагнации сфера ее деятельности.
Подводя итог можно сказать о том, что рейт это доступный способ для каждого инвестора вложиться в недвижимость и получать стабильный доход при минимальном уровне риска. Кроме того некоторые рейты можно рассматривать и как защитный актив. С определенной периодичностью я буду выпускать видео и статьи с обзорами компаний из данной отрасли, поэтому если это вам интересно подписывайтесь на канал чтобы их не пропустить.
Для тех кому удобнее видеоформат я также записал видео:
Если эта статья оказалась полезной для вас, подписывайтесь на канал ставьте лайк и делитесь ей с друзьями.
Также вы можете поддержать канал через форму ниже.
Всем спасибо за внимание всем пока.
