Квартира мечты выбрана, но не все оказывается так просто. Давайте рассмотрим на что стоит обращать внимание чтобы не тратить время на недобросовестных продавцов и не попасть потом на большие проблемы в будущем. Сделаю акцент, что рассматриваемые проблемы могут выявиться не только при покупке квартиры в ипотеку, но и при обретении ее наличными деньгами.
Квартира долго продается
Если квартира стоит не дороже рыночной, но очень долго продается, то есть смысл задуматься - почему? Те кто подписан на мой канал уже читали подобную статью, но как выяснилось, нюансов покупки квартиры на вторичке гораздо больше, чем может показаться на первый взгляд. Так что, дорогие читатели, кто также сейчас находится в поиске или только собирается заняться поиском "квартиры мечты" - будьте бдительны и сто раз все проверяйте! Однако даже если квартира только-только появилась на рынке недвижимости, то это тоже повод проверить все досконально несколько раз.
Квартира ипотечная
Первым самым популярным вариантом может оказаться, что квартира - ипотечная. В объявлении все гладенько, без обременений. Покупай и живи! На деле после просмотра может оказаться что квартира ипотечная.
В чем тут может быть подвох? Давайте учитывать, что ранее ипотека была отнюдь не 7,9% и даже не 8,9%, а - 14-15%! И банк в котором находится ипотека у продавца просто не захочет договариваться о такой невыгодной сделке и терять свои проценты. Если вы не узнали заранее, что квартира ипотечная - то вы просто потеряете комиссионные деньги за оценку квартиры, а так же за сделку. Далее банк просто не пропустит такую авантюру - не сможет договориться.
Вы конечно можете попытаться закрыть ипотеку продавца наличкой, но в таком случае вы можете потерять свои деньги, если продавец окажется недобросовестный, или же вам просто не хватит на первоначальный взнос.
Не квартира, а апартаменты
Вы идете смотреть квартиру, а она располагается в каком то коммерческом месте (где в основном находятся коммерческие заведения и офисы), или же это последний, чаще всего двух ярусный этаж).
Конечно жить в таком месте можно. Но здесь есть свои нюансы - апартаменты законодательно не являются местом для проживания, поэтому прописаться в такое помещение вы просто не сможете, при этом коммунальные платежи будут больше, чем у других жильцов вашего дома на 20-30 процентов.
В квартире прописаны дети
Если в квартире прописаны дети (а это можно легко узнать если в квартире обитают дети при ее просмотре, или же после выписки из домовой книги), то ваша задача - договориться чтобы дети были выписаны до сделки:
1) Не заключать сделку до выписки;
2) Прописать пункт в договоре с вложением части денег в сейф-ячейку банка. Пока продавец не выпишет детей, он не получит оставшуюся сумму.
Сама опасность заключается вот в чем: ребенка выписать по вашему желанию никто не сможет. Государство заботиться о несовершеннолетних. Поэтому если продавец оставит там ребенка, то через суд сможет жить в вашей квартире до достижения ребенком 18 лет. При этом власти и абсолютно все органы будут за ребенка - то что это ваша квартира и вы ее купили, никого интересовать не будет.
Квартира с мутной историей
Если квартира имела много владельцев, много раз перепродавалась или с момента получения ее в наследство не прошло 3 лет. В данном случае в конечном итоге к вам в дверь может постучать настоящий владелец этой квартиры или наследник, который имеет на нее право. И конечно, снова, никто не будет заступаться за ваши права.
Квартира куплена на материнский капитал
Если квартира куплена с участием материнского капитала, то тоже стоит быть внимательными - на ребенка в течении 6 месяцев после покупки должна была быть выделена доля собственности.
Многие мамочки пытаются продать квартиру без этого действия, то есть полностью и всецело нарушая законодательство РФ. К сожалению человеческий фактор и "недоглядели" может хорошо аукнуться в будущем - ребенок подрастет, постучится в дверь и потребует свое законное имущество.
На чьей стороне будет государство? Вы снова угадали! Не на вашей. Поэтому если у продавца есть дети, стоит поинтересоваться данным вопросом. В ином случае это можно сделать через банк, в котором квартира покупалась продавцом. Если продавец не хочет предоставлять всю информацию - значит лучше не связываться, чтобы не попасть в мутную историю в будущем.
Квартира с заниженной стоимостью в договоре
Если квартира была в собственности меньше 3 лет (после покупки или получения в наследство), то вам могут предложить прописать меньшую стоимость в договоре, а остальное отдать наличкой. Таким образом продавец спасается от налогов.
Однако если в случае с наличкой этот вариант еще можно рассматривать, то при покупке в ипотеку сам банк после оценки квартиры вам может отказать, а так же вам может просто не хватить на первоначальный взнос в банке.
Квартира с перепланировками
Чем грозит купить вторичку с перепланировкой? Если перепланировка не была зарегистрирована и оплачены - банк вполне может пропустить этот нюанс и сделка состоится.
Но как только собственниками станете вы - именно вы будете отвечать за все изменения в квартире. А это значит, если к вам придет проверка - именно с вас будут взиматься штрафы за эти изменения, а так же вас еще и заставят вернуть все обратно за ваш же счет.
Поэтому если квартира не соответствует техническому плану или же в ней объединена лоджия с комнатой - стоит задаться этим вопросом и хорошо изучить законодательство на вопрос "а можно ли было делать такую перепланировку?".
Квартира зарегистрирована с ошибками
Квартира может быть зарегистрирована с ошибкой. И в данном случае вы можете попасть на два варианта:
- Квартира действительно зарегистрирована рос реестром с ошибкой, поэтому продавцу придется просто исправить ошибку перед сделкой. В противном случае сделка сорвется при ее подготовке до момента исправления ошибки.
- Второй вариант - квартиру намеренно хотят продать с ошибкой - показать одну, а продать в итоге другую, на деле указанную со случайно ошибкой (как правило вторая квартира намного хуже). Невероятно? Однако и такое может быть.
Как проверить? Необходимо заказать выписку в рос реестре - на эту квартиру чтобы увидеть собственника. Делать это должен риэлтор, но чаще всего вся проверка сваливается на покупателя, так что, дабы не посещать МФЦ - можно сделать это онлайн.
Квартира с альтернативной продажей
Если квартира продается с альтернативной продажей. Что это вообще значит? Альтернативная продажа - означает что продавец продает свою квартиру и на полученные деньги покупает новую квартиру.
В принципе такая ситуация возникает часто, но нужно учитывать, что продавцу в таком случае дается 1 месяц чтобы съехать, то есть вам самим быстро заехать в квартиру сразу после покупки не получится. И конечно, есть риск что продавец не захочет съезжать.
В данном случае если все остальные нюансы учтены и их в сделке нет - вы сможете разобраться с ненужными квартирантами с помощью документов и участкового.
Продавец не торопится заниматься документами или вообще передумал продавать квартиру
Ну и самым последним нюансом, с которым я сама недавно столкнулась, оказалось нежелание продавца что либо делать. Мы все знаем, что ипотечное одобрение действует около 2 месяцев.
Может случиться так, что продавец абсолютно не будет стремиться побыстрее продать квартиру, он будет тянуть время, а в конечном итоге вообще решит оставить ее себе.
Конечно, если вы еще не заказали оценку или нотариальные / банковские услуги, то единственное что вы получите - плохое настроение, ведь казалось что первая ступенька пройдена - выбор сделан. Но не все так просто, как кажется. И вы снова окажетесь в поиске на стадии "просмотр квартир". Если же вы заказали оценку, то ваши 5 тыс рублей никто возвращать, соответственно не будет.
А с чем сталкивались вы при выборе квартиры? Что еще нужно проверять и узнавать перед покупкой?
#недвижимость #вторичка #квартиры #рынок недвижимости #недвижимость
