Сегодняшняя статья предельно конкретизирована-разберем, за что же на самом деле отвечает банк в договоре на открытие эскроу-счета.Увидим его реальную ответственность перед нами- его потенциальными клиентами и заемщиками.
1. Для этого заходим на сайт сбербанка, пишем в поисковой строке « эскроу-счет договор»..Открываем общие условия этого договора..
2. Напомню, что договор трехсторонний и заключается между Банком, Бенефициаром и Депонентом. Бенефициар- это застройщик-он же выгодоприобретатель. Слово Бенефициар пришло в юриспруденцию еще из средних веков, где Бенефициарием назывался вассал, наделенный земельным участком своим господином..Депонент –владелец эскроу-счета, участник долевого строительства, он же-дольщик..
3. Нас здесь интересует пункт – ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН..Это -пункт 5..И посоветую все-таки самим читать и вчитываться в договоры, спрашивать у менеджеров или юристов банка по конкретным пунктам, а не просто в общем и целом, прежде чем что-либо подписывать. Откроем и прочтем пункт-5-2:
"Банк не несет ответственность ни перед Депонентом, ни перед Бенефициаром по обязательствам и договорам, заключенным между Депонентом и Бенефициаром, а также за ущерб, причиненный действиями (бездействиями5) Депонента и/или Бенефициара. "
Т.е. если переводить с русского на русский, то по договору долевого участия, или как правильно он звучит- договору участия в долевом строительстве банк вообще никакой ответственности не несет..Если возникнет задержка строительства или разорение и банкротство Застройщика- банк это абсолютно не волнует..Если Вы ипотечный заемщик- можете продлевать договор, продолжать платить ипотеку, проценты за пользование кредитом, можете далее даже принять участие в банкротстве-при желании..И ожидать окончание постройки дома..Напомню, что по закону ФЗ 214 через полгода после указанного срока сдачи объекта в проектной декларации, если дом в срок не сдан-Вы можете закрыть эскроу-счет..Но!.. Тогда, если Вы ипотечник- потеряете выплаченные проценты банку..А если это были свои деньги-то те гипотетические проценты, которые Вы могли бы получить, положив свои миллионы на депозит, а не на эскроу-счет..В этом случае Вам грозит упущенная выгода..
4. Далее прочтем пункт 5-3. « Ответственность Банка наступает только при задержке по его вине перевода денежных средств в пользу Депонента или Бенефициара, если только такая задержка не явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, не зависящих от воли Сторон.»
И это единственный пункт,где говорится о том, за что банк отвечает-только за задержку перевода денег. Остальные пункты –о том, за что банк ответственности не несет!
5. Далее-еще интересный пуктик.. 5.4. Банк не несет ответственности за любые действия или бездействия, совершенные им на основании соответствующего письменного документа, подписанного и предоставленного Депонентом и/или Бенефициаром, независимо от достоверности содержащейся в нем информации, а также за подлинность подписей на представленных Депонентом и/или Бенефициаром документах, указанных в статье 3 Общих условий Договора, в тех случаях, когда с использованием предусмотренных банковскими правилами и Договором процедур Банк не мог установить факта выдачи распоряжения неуполномоченными лицами и/или установить недостоверность представленных документов.
Т.е. несмотря на то, что сейчас банки везде электронную подпись продвигают, чтобы с бумагой не возиться и не хранить- банк в то же время никакой ответственности не несет ни за подлинность предоставленных документов,ни за подлинность подписей контрагентов..Но,что имеем то имеем и читаем договор,кто такие Неуполномоченные лица,надеюсь,понятно..Лиса Алиса и кот Базилио.
6. Далее ,банк не несет ответственности, если на депонированную сумму наложено ограничение,предусмотренное законодательством.
Прочтем пункт 5.5. « Банк не несет ответственности перед Депонентом и/или Бенефициаром за несовершение / несвоевременное совершение операций по Счету (полностью или частично), предусмотренных Договором, если на Депонируемую сумму наложено ограничение в распоряжении денежными средствами в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.»
И хотя эскроу-счет практически неподсуден по взысканиям ,суд может вынести решение об аресте эскроу-счета по закону о борьбе с терроризмом.
Таким образом, во всем, что связано с отношениями между Вами-Депонентом и Участником долевого строительства и Застройщиком ( Бенефициаром)-здесь Банк умывает руки, его вообще это не волнует..Банк отвечает только –я напомню-за своевременный перевод денег..Все!..Пунк 5-3..Только за задержку по его вине перевода денежных средств..Не более того..
7. Остался еще пункт 5.7. «Стороны возмещают друг другу реальный (подтвержденный документально) ущерб, возникший в результате их действия (бездействия).»
Все эти взаимные возмещения реальны только по решению суда.
Далее пункт 5.8 про обстоятельства непреодолимой силы..Воздействие которых еще нужно доказать, если именно они привели к неисполнению обязательств по договору.
И, подходя к завершению..Не стройте себе иллюзий ,что Банк полностью проверяет Застройщика, его возможности, тем более по 214му фед.закону, те Застройщики, которые работают по эскроу-счетам- от многих требований по финансовой устойчивости освобождены.
Я разобрал всего один пункт договора "Ответственность сторон" и проанализировал каждый его подпункт. Казалось бы, ну что там читать, юристы банка знают все лучше нас, подписывай-и делу конец. А ведь в каждом подпунктике, в каждом его слове кроется чья-то несбывшаяся надежда,чьи-то отданные ни за что банку деньги, чьи-то годы труда, экономии и ограничений, тревоги и переживания..
Поэтому, повторю- читайте договоры, делайте выводы, и решайте, нужен ли вам этот эскроу-счет.
Или лучше приобрести готовое жилье на вторичном рынке или в уже сданной и зарегистрированной новостройке.
От рисков, связанных с задержкой строительства или того хуже банкротства Застройщика он нисколько вас не защищает..Эскроу-счет только гарантирует сохранность ваших денег..Но никаким гарантом успешной постройки дома и его завершения в срок он не является.
Можете посмотреть мой ролик на эту тему в YouTube :
По вопросам помощи в покупке, продаже квартир в Москве и юридическом сопровождении сделок с недвижимостью можете обращаться по контактам:
Моя почта: 24realt@gmail.com
Мой инстаграм: https://www.instagram.com/vadimflat/
Мой фейсбук: https://www.facebook.com/vadim.flat.1
Всего доброго и до встречи..
