В качестве характерного примера методов работы многочисленных "брокеров" и их результатов приведу торги по реализации одного достаточно интересного коммерческого помещения. Торги проходили на ЭТП Сбербанк-АСТ, наименование лота - "Кафе Нептун 462,7 кв. м., подвал 12,8 кв. м. Гоголевский пер., 27". Еще в в начале прошлого 2019 года на первом аукционе данный объект попал в поле зрения. Начальная цена лота составляла почти 11 миллионов рублей. Конечно реальная рыночная стоимость имущества банкротов не обязательно соответствует начальной цене его реализации на торгах, хотя кто-то ошибочно отождествляет эти значения. На всякий случай напоминаю, что начальная цена на торгах может быть абсолютно любой (и даже значительно отличаться в ту или иную сторону от указанной в отчете об оценке) по усмотрению кредиторов или по решению арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве. Рыночная же стоимость определяется значением цены, по которой товар может быть продан на открытом рынке в условиях неограниченной конкуренции. Так вот в данном конкретном случае с учетом состояния объекта начальную цену на торгах условно можно считать реальной рыночной на тот период времени. Почему условно? Потому что рыночная стоимость коммерческой недвижимости - относительно непостоянная величина и зависит от многих внешних факторов даже на открытом рынке.
Не смотря на удачное месторасположение объекта, и первый и второй аукцион, стартовавший с цены 9762711,87 рублей, были признаны несостоявшимися в связи с недостаточным количеством участников, лот вышел на публичное предложение - и тут началась жара🔥.
Еще при начальной цене доски онлайн-объявлений запестрили объявлениями о продаже данного объекта: кто-то изучал спрос, кто-то предлагал свою экспертную помощь в приобретении имущества.
17.03.2020 г. цена лота снижается до значения 6833898.31 рублей - и снова отсутствие заявок. Оно и понятно - очередной кризис на пороге, рубль падает, эпидемия наступает, бизнес погибает. Риэлторы, постоянно занимающиеся сделками по недвижке, делают осторожные прогнозы о рыночной цене - за 8-9 миллионов в складывающейся обстановке реально будет перепродать, вряд ли дороже. Ну что же, следующий интервал - 3905084.75 рублей, конечно нужно покупать👍🏻, хотя цена еще очень далека от рекламируемых 5% от рынка (причем без конкурентов!!!😁). На осмотре объекта, проводимом один раз в неделю, толпа желающих!!! Ого, сколько нынче аукционеров🙂. Впрочем, большинство интересантов слабо разбирались в деталях торгов, нашли объявление на авито... Некоторые даже считали, что лицо, уполномоченное на показ объекта, является представителем аукционного брокера "С торгов.ру", - сдается мне, такую дичь втирают авито-продавцы неискушенным потенциальным клиентам.
В таких условиях неудивительно, что в "назначенный час" было подано 10 заявок. Ожидаемо также было и то, что по секретной стратегии победы кто-то всенепременно перешагнет предыдущий ценовой интервал и предложит больше 7 миллионов рублей. Но... В этот раз стратегия победы превзошла ожидания - лот выигран за 9873737.77 рублей, т.е. перешагнули даже начальную цену💯😇
Кто выиграл от таких инновационных методов продаж? Конечно же приобретатель данного объекта (очевидно для собственных нужд), который и знать бы не знал о его продаже на торгах. "Аукционные решалы" отработали вхолостую, создав при этом мало кому нужный ажиотаж. К великому сожалению, не все "специалисты" понимают, что ценовой зазор банкротного имущества обусловлен именно относительной ограниченностью рынка торгов, а экспозиция на открытом рынке неизбежно сокращает ожидаемый спред. Впрочем, таковы нынешние реалии торгов - посредники предлагают услуги, рекламируя сам товар, при этом открывая дверь в торги потребителям именно товаров, а не услуг. Думаете, долго с такими методами удастся "греть руки"? Поживем - увидим😉. Ну, а у нас всё теже будни, ищем выгодные лоты, подаем заявки и учавствуем.
Torgi-expert.ru
