Последние годы была мода критично воспринимать ипотеку как средство размещения капитала.
Эффективная ставка дохода по инвестиции в арендные квартиры без учета амортизации составляла порядка 5% годовых.
При инфляции 7+% и ставках по депозитам 7-9% годовых инвестиции в недвижимость были токсичными и не оценивались как рациональное вложение.
Но последний год рынок снова начал меняться: ставка ЦБ упала и на рынке ждут дальнейшего снижения, вслед за ней % по депозитам упали в разы, составив смешные 4-4.5%. Параллельно Росстат рапортует про околнулевую инфляцию.
Оставлю на совести Росстата их фокусы с цифрами, про них я писал раньше. А вот ставки по депозитам и их потенциальное дальнейшее снижение начинают разогревать другие инструменты инвестиций: фондовый рынок фиксирует рекордный приток частных инвесторов без опыта, полетели (и упали, во-многом из-за ошибок фаундеров) рынки краудфанда, растут ПИФы.
Недвижимость не осталась в стороне. Впервые за много лет ее доходность стала интереснее депозитов. Вирус, обвал рынков и меры поддержки дополнительно добавили привлекательности "бетону".
Ипотечные ставки падают, тем самым увеличивая рентабельность.
Казалось бы, ипотечный рынок должен начать подъем. И он его начнет. Не так резко, как ожидают многие. И только, если меры стимулирования будут продолжены, а ставки не начнут расти.
И строго при условии, что инвесторы при расчете доходов/расходов не перестанут "забывать" про амортизацию.
Смоделировал покупку квартиры стоимостью 14 млн. руб. с 80% ипотеки по ставке 4.5% на 20 лет, годовой инфляции 3%, годовым бюджетом на ремонт + к/у 50 000 руб., сроком жизни квартиры 50 лет и сдачей квартиры в аренду в среднем 11 мес. в году при цене 45 тыс.руб. в месяц.
Результаты неоднозначны: через 20 лет мои исходящие платежи (ипотека, ремонт, к/у) сравняются с остаточной стоимостью квартиры + доходы от аренды. Т.е. я не потеряю инвестиции, но их эффективная стоимость не вырастет.
После выплаты ипотеки в модели остаточная стоимость формировала расходы равными долями до конца срока жизни объекта.
С учетом к/у и расходов на ремонт, эффективная доходность составила 3.5% годовых. Т.е. это снова модель сохранения актива, но не способ увеличить его ценность.
Напомню, горизонт оценки 50 лет. Очень немногие планируют так далеко.
Выводы каждый сделает сам. Кто-то порадуется возможности сохранить средства и пойдет увеличивать спрос на недвижимость.
В качестве опорной квартиры - это будет хорошее решение.
Но как бизнес-модель в нынешних условиях жилая недвижимость все еще несостоятельна.
