Ипотека — инструмент, специально созданный для тех, кто нуждается в жилье, не располагая соответствующими средствами. Но накопления все-таки требуются: большинство программ предполагают первоначальный взнос в размере 15-20% стоимости квартиры. В московских масштабах это немалая сумма — 1-2 миллиона рублей, даже если речь о покупке жилья стандарт- или комфорт-класса.
В принципе, возможность приобрести квартиру с пустыми карманами существует: в Москве есть новостройки, которые предлагаются в ипотеку с нулевым взносом. По приблизительной оценке, это около 1-1,5% первичного предложения. Но, как это ни странно на первый взгляд, подобные программы невыгодны ни банкам, ни заемщикам.
Зачем же банкам выдавать ипотеку без первоначального взноса? Как правило, такие программы вводятся ради увеличения клиентской базы — привлекая потенциальных заемщиков, кредитная организация затем предлагает им другие продукты. При этом в ипотеке с нулевым первым взносом банк с большой вероятностью откажет.
Сегодня кредитные организации как никогда осторожны в оценке своих рисков, и получить одобрение по максимально рискованному кредиту, каким в глазах банка выглядит ипотека с нулевым взносом, почти невозможно — по крайней мере, тем заемщикам, у которых действительно нет возможности накопить 15% стоимости жилья. Есть статистика ЦБ, по которой заемщики по ипотеке с первым взносом до 10% вдвое чаще допускают просрочки, чем те, кто накопил 20-30%, и эти данные прекрасно известны банкам.
Отсюда еще один момент — более высокие ставки. В большинстве «нулевых» программ, представленных на рынке, это ставки в 12-14% — гораздо выше среднерыночного уровня, и тем более условий по льготной ипотеке, которая до 1 ноября выдается в рамках госпрограммы под 6,5%. Кроме того, чаще всего программы ипотеки с нулевым взносом включают дополнительные требования по залогу имеющегося у заемщика имущества — другой недвижимости или дорогого автомобиля.
Все перечисленные факторы, по сути, сводят к нулю выгоду ипотеки без первого взноса. Даже такой рискованный вариант, как отдельный потребительский кредит, взятый на первый взнос, может быть разумнее — особенно при действующих сегодня условиях льготной ипотеки. Ставка в 6,5%, которую до ноября предлагает государство, — исторически минимальная, а некоторые застройщики, и ГК ФСК в том числе, дополнительно снижают ставку. В проектах ФСК, например, есть ипотечные программы, по которым до конца года действует ставка в 0,5% и даже в 0,01% годовых (затем до конца срока кредита ставка составит 6,5%).
Отдельно стоит напомнить, что, планируя ипотеку, обязательно нужно заранее оценить свои возможности — затраты на обслуживание кредита не должны превышать 40% совокупного дохода домохозяйства.