Прежде чем подавать заявку на ипотечный кредит, необходимо серьезно взвесить все «за» и «против».
Банк дает деньги в пользование не просто так, а за определенную плату. Это значит, что обратно вы должны будете вернуть не только то, что взяли, но и проценты по кредиту. Сумма вашей переплаты будет зависеть от размера процентной ставки, установленной банком, и срока кредита.
Например, вы хотите приобрести однокомнатную квартиру на вторичном рынке за 4 млн руб. Миллион у вас уже лежит в кармане, а на недостающие 3 млн вы оформляете ипотечный кредит сроком на 20 лет. Банк предлагает вам ставку в 9% годовых. Воспользовавшись ипотечным калькулятором, можно увидеть, что ежемесячный платеж в этом случае будет 27 тыс. руб. И за два десятилетия вы должны будете отстегнуть банку аж 6,49 млн руб.
Если же вы возьмете деньги на меньший срок — на 15 лет, ежемесячно вы будете вносить немногим больше — 30,5 тыс. руб., а общая сумма выплат составит 5,49 млн руб. В нашем случае при увеличении срока кредита на пять лет переплата выросла на 1 млн руб. Чувствуете разницу?
Мы выбираем, нас выбирают
Рисковать деньгами банк просто так не станет, поэтому перед тем, как давать согласие на выдачу кредита, он тщательно изучит будущего заемщика. Подавать заявки на ипотеку лучше всего сразу в несколько банков. Так как в каждом — своя методика оценки.
Один банк может отказать или предложить завышенную ставку, а по меркам второго вы окажетесь вполне подходящим заемщиком. Оценивается возраст, семейное положение, трудовой стаж, сфера деятельности соискателя, а также платежная дисциплина по предыдущим кредитам.
Но самый главный критерий для любого банка — это уровень и стабильность ваших доходов. Банк ни за что не одобрит кредит, когда сумма предполагаемых платежей окажется выше 50% вашего ежемесячного дохода. Если вернуться к нашим примерам, то, чтобы получить кредит в 3 млн руб. на 15–20 лет, вы должны зарабатывать не менее 60 тыс. руб. в месяц. Причем желательно, чтобы стаж вашей работы на одном месте был не менее года.
Можно обратить внимание на первичный рынок. Ипотечные ставки сейчас на нем заметно ниже, чем на вторичном. Да и цены на строящееся жилье с отдаленным сроком сдачи будут не такие высокие, как на готовое. Правда, в этом случае придется подождать, когда застройщик закончит строительство и введет дом в эксплуатацию.
Накопить на первый взнос
Банки обычно не дают сумму, равную полной стоимости приобретаемого жилья. А требуют, чтобы у клиента были свои накопления, как правило в размере 10–30%.
Комментарии экспертов
Иван Зинченко, директор по продажам «Ипотека.Центр»:
— Минимальный входной порог в ипотеку — возраст 20–21 год и минимум три–шесть месяцев непрерывного стажа в одной сфере деятельности. Доход при этом может подтверждаться как справкой по форме 2-НДФЛ, так и специальной справкой по форме банка.
Первоначальный взнос (это часть от цены квартиры, которая формируется из личных средств, а не в ипотеку) нужно иметь порядка 20% от стоимости жилья, включая материнский капитал (вы можете им воспользоваться в качестве первоначального взноса), остальные 80% можно взять в ипотеку. Наиболее выгодные условия, безусловно, у будущих заемщиков с белым доходом и стажем от года. Распространенный миф, что отсутствие кредитной истории — проблема для одобрения ипотеки. Более того, зачастую клиенты берут микрозаем, который гасят за день-два, для того чтобы у них появилась кредитная история, но микрозаем — то стоп-фактор по ипотеке. Поэтому так делать не нужно.
Начните с малого: подсчитайте ваш примерный будущий ежемесячный платеж по ипотеке (это можно сделать на сайте почти любого банка), поживите, в порядке эксперимента откладывая эту сумму, пару месяцев. Таким образом вы сможете и накопить, и получить опыт, как будто вы уже взяли ипотеку (если вы снимаете квартиру, то считайте, что этот эксперимент уже пройден). Если получилось и жить можно — значит, и с ипотекой справитесь.
Артем Мацун, эксперт по финансовым сервисам портала «Банки сегодня»:
— Заблуждение считать, что молодой возраст — сильная помеха на пути взятия ипотеки в банке. Да, есть базовые требования — 21 год, но не стоит забывать, что ипотека берется не на два года и даже не на пять лет. Как правило, люди берут ипотеку на 20–30 лет. Для банка существеннее, какой возраст у заемщика будет на момент окончания срока ипотеки.
Гораздо важнее финансовая составляющая. Но в целом наличия 35–40 тысяч официального месячного дохода вполне достаточно, чтобы взять ипотеку размером 2,0–2,5 млн руб.
Отсутствие первоначального взноса — хороший повод банку усомниться в платежеспособности клиента. В теории, использовать вместо первоначального взноса материнский капитал — можно, но банки неохотно идут на такие операции. Например, та же льготная ипотека семьям с двумя детьми выдавалась при фактическом наличии у заемщика первоначального взноса в размере 20% от стоимости квартиры. Маткапитал шел только уже в дополнение к тем 20%.
Созаемщиков использовать можно и даже нужно. Отлично подойдут родители или супруг/супруга заемщика. Как правило, можно учесть доход двух-трех созаемщиков.
Опираясь на свой опыт, скажу: оптимально пробовать обращаться в банк — после 23 лет. Обязательно наличие официальной работы с официальной зарплатой 40–50 тыс. руб. Желательно иметь общий стаж два года и один год на последнем месте работы. Да, можно меньше. Но тут я привожу оптимальные цифры с максимальной вероятностью успеха.
Большая проблема на пути выдачи ипотеки — это то, что молодые люди — фактически чистый лист в глазах банков. Они совсем недавно вошли во взрослую жизнь и еще не успели обзавестись кредитными картами или взять потребкредиты. Отсутствие кредитной истории — значимый фактор, который может способствовать отказу в выдаче ипотеки. Мой совет: за год до предполагаемой даты взятия ипотеки попробуйте взять потребкредит небольшого размера — 100-150 тыс. руб. Разумеется, не пропускайте ни одного платежа и всегда всё делайте вовремя. Не буду пиарить тут конкретные банки, но рекомендую обращаться в организации из топ-10 по финансовым показателям. Если планируется использование маткапитала, то обращайтесь в банки, где государство присутствует в списке акционеров.
Дайджест лучших материалов и новостей в сфере Недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) на канале t.me/onedvizhimosti
