В комментариях к этой статье на канале после критики мне предложили рассказать о своем подходе к выбору риэлтора для сделки купли-продажи квартиры.
Исполняю свое обещание.
Внимание! Очень длинная статья!
Карта процесса выбора
Начальные положения.
1. Схема рабочая от слова «совсем». Работает не только в России.
2. Это технический подход. Который подойдёт для тех, кто любит четкую последовательность и может при принятии решений отделять эмоции от прагматичных факторов.
3. Это ресурсозатратный подход. Потребует намного больше времени, чем тратит средний клиента на выбор риэлтора.
4. Метод не даст вам 100% гарантии, что вы выберите самого лучшего агента. Но гарантирует, что избавит вас от типичных ошибок при поиске агента по недвижимости.
5. Вся схема – мой взгляд, опирающийся на мой опыт. У вас все может по-другому и при этом замечательно работать.
Пройдемся по схеме.
1. Зачем мне риэлтор
Первый и самый важный вопрос, на который вам надо будет честно ответить себе.
Что вы ходите, чтобы агент сделал за вас? И самое главное почему?
Помните, что, нанимая риэлтора, вы никоим разом не перекладываете на него ответственность за конечный результат.
Агент может выполнить какие отдельные работы и нести ответственность за это (как и какую именно – отдельный вопрос). Но в конечном итоге вы – тот, кто несет всю ответственность за решение своего вопроса.
Именно об этом вопрос «Что я точно не отдам в руки риэлтора?» Как минимум, вы должны оставить за собой принятий решения по условиям продажи или покупки квартиры, размера своих комиссий и дополнительных расходов.
Как только вы поняли для себя, а зачем вы хотите отдать деньги агентству недвижимости или частному маклеру, можно переходить к следующему шагу.
2. Какой результат я хочу получить
До того, как начать выбор агента, вы определяете желаемые параметры будущей продажи или покупки квартиры. Естественно, ваши цифры должны базироваться на текущем состоянии рынка. Но в то же время не стоит занижать до минимума свои «хотелки».
Будьте готовы к тому, что после общения с агентом и подписания договора с ним цифры могут измениться (подсказка – определите для себя диапазон цифр).
3. Что для меня важно в АН и/или агенте
Самый интересный пункт.
Сразу скажу, что не может быть параметром для выбора агента:
✸ сколько лет на рынке агентство. Агенты приходят и уходят. Реже меняются собственники и директора. И за 3, 5, 10 и тем более 20 лет в компании поменялось все много раз. Вам важно текущее положение агентства.
✸ опыт работы риэлтора. Вам важен не общий стаж работы (тем более он бесполезен) и даже не общее количество завершенных сделок.
✸ отзывы незнакомых вам людей, даже звезд любого масштаба. У каждого клиента своя непохожая на 100% на другие проблема и вопрос в сфере недвижимости. Как нет 100% одинаковых квартир, так нет и 100% одинаковых клиентских ситуаций. Что делал агента для других людей и как у него это получалось – все это лично вам ничего не даст для принятия решения. Слова, которые вы не можете проверить лично, – пустые для вас.
✸ красивый офис, грамоты, дипломы и прочее. Вы будете работать де-факто с риэлтором, а не компанией. И для получение нужного результата вам важен не офис и вкусный кофе, а реальный опыт агента и другие его качества.
Теперь поговорим, на что стоит обращать внимание.
Что точно «Нет»?
Это всегда пункт №1. Что вы не примите ни в каком виде в агенте, его манере разговаривать, вести переговоры, умение торговаться? Какие характеристики компании заставят вас навсегда забыть о ее существовании? Здесь могут быть любые пункты.
Таким способом вы отметете неподходящие агентства и риэлторов, не тратя на них много сил и времени
Как риэлтор ведет переговоры?
При обсуждении вашей ситуации вы уже в переговорном процессе с риэлтором. Посмотрите, что и как делает агент, пытаясь вам продать себя, условия работы с ним и своего работодателя. Задавайте каверзные вопросы, торгуйтесь по комиссии.
И наблюдайте за поведением риэлтора. Уже на этом этапе вы можете отсеять слишком незаинтересованных в получении результата агентов.
Как агент будет решать ваш вопрос?
Ключевой вопрос. Именно тут и риэлтор и должен показать свой опыт. Ведь вам нужен не агент, который сделал 100 сделок по квартирам, а тот, кто уже 100 раз решал подобные вопросы и получал нужные клиенту результаты.
Вместо отзывов незнакомых людей, получите из первых рук информацию об реальном опыте агента.
А если агент не захочет рассказывать вам о процессе решения ссылаясь на что угодно (мне однажды агент отказался объяснять как он будет продавать мою квартиру, ссылаясь на .. корпоративные стандарты), то можете вставать и уходить. Или, если есть желание, покупать кота в мешке.
Хочу ли я контролировать агента?
Для меня ответ всегда «да», но для вас это может быть и «точно нет». Если вы выбираете «да» тогда вам надо понимать, как и каким образом вы собираетесь это сделать.
В России есть агентства недвижимости, которые давно внедрили систему отчетности для клиентов в процессе исполнения договора. Меньше компаний готовы рассказывать вам без вашей подсказки, что можно еще сделать, чтобы вы могли продать/купить квартиру быстрее, дороже/дешевле и так далее.
Но вам может не повезти и тогда придется обсуждать и договариваться с риэлтором о форме отчетности.
С чем я готов(а) мириться?
В мире нет ничего идеального, тем более среди риэлторов. Какие недостатки вашего агента не помешают вам работать вместе? Какие минусы агентства недвижимости не будут для вас критичными? Это ваши компромиссы, в которых не стоит заходить слишком далеко.
Личное впечатление
В любых договорных отношениях есть формальные и неформальные договорённости. Работа с агентством недвижимости – не исключение. У вас всегда будет что-то, о чем договорились устно, потому на бумаге это бессмысленно прописывать.
Поэтому вы должны доверять своему риэлтору. Без доверия никуда. Хотите вы этого или нет.
Вопрос доверия – дело каждого и каждый сам определяет верить или нет тому или иному человеку. И решить, верите ли вы тому или иному агенту по недвижимости, можно только при личной встрече.
4. Где искать
Рекомендации
Хороший канал, который, однако не стоит переоценивать. Даже риэлтор, пришедший к вам по рекомендации от хорошего человека, остается лишь кандидатом. Он тоже должен пройти все ваши ступени отбора.
Но предложим, что вам никто никого не порекомендовал.
Крупные агентства недвижимости
Крупные компании привлекают внимание большого количества клиентов. Люди идут туда, потому что компания на слуху, ее реклама повсюду в городе или сайт компании выпадает в первых строчка при поиске в интернете.
Но есть и недостатки. Агенты в больших компаниях настроены на поточную работу. Их задача – выполнять планы закрытия сделок и получения комиссии. И если вашу сделку для агента будет выгодно перенести на потом, он сделает это. И грамотно обоснует это вам.
К тому же, у риэлтора в больших компаниях, как правило, много договоров в работе одновременно. И вы, вполне вероятно, не сможете получать столько сил, времени агента, сколько надо было бы по-хорошему.
Плюс, в больших агентствах вы вряд ли сможете что изменить в договоре с ними.
Малые агентства и частные маклеры
Здесь минусы большого агентства становятся плюсами и наоборот. Ваш риэлтор будет, скорее всего, выделять вам столько ресурсов, сколько надо.
Планов продаж нет или очень условны. Во главу поставлено, все-таки, решение вопроса клиента таким образом, чтобы они пришел еще раз и порекомендовал риэлтора/агентство другим. Здесь вы можете смело рассчитывать на отчетность и бóльшую вовлеченность агента.
Но есть и минусы – юридическая поддержка чаше всего будет слабее, чем в крупных агентствах. Заменить агента, если вас не устроит его работа, тоже вряд ли получится.
Все тоже самое касается частных маклеров, которые можно смело рассматривать как микроагентства недвижимости.
Проделав всю предварительную работу, вы можете выходить «в поля» и встречаться с кандидатами на должность «риэлтор».
Помните – работа с риэлтором накладываете на вас обязательства.
Если у вас возникли вопросы по методу отбора или считаете, что его можно было улучшить,– добро пожаловать в комментарии.
Подписывайтесь на канал «Риэлтор не нужен!»! Комментируйте, задавайте вопросы и жмите «Нравится и делиться с друзьями!
