Что есть “долевая собственность”?
Это имущество, находящееся в общей собственности, которое разделено на доли между собственниками. То есть если имущество приобретается несколькими лицами, то его оформляют в общую долевую собственность (не касаемся здесь покупки недвижимости в браке, так как в этом случае оно будет оформлено в совместную). По завершению регистрации права собственности в ЕГРН каждый из владельцев получает выписку, где определена и зафиксирована его доля.
Уточним: доля не может выступать самостоятельным объектом недвижимости.
После оформления недвижимости в собственность владелец волен распоряжаться ей, но с соблюдением действующего законодательства (руководствуясь правилами регулирования долей в праве собственности, закрепленных в Главе 16 ГК РФ) и также с учетом интересов остальных совладельцев.
Что касается размера долей, определить их можно самостоятельно по взаимному соглашению дольщиков. Обычно размер доли зависит от суммы, которую внес каждый из совладельцев при общей покупке объекта недвижимости.
Покупка долей выгодней, нежели все имущество разом, так как действительная стоимость этого объекта недвижимости получается в несколько раз ниже кадастровой. Но при всей своей выгоде у такого приобретения есть и подводные камни при обороте долей в перспективе. Давайте их рассмотрим.
Особенности оборота долей в праве собственности:
- Приоритетное право покупки.
- Доля в праве собственности не может выступать как отдельный объект недвижимости.
- Сделки купли-продажи с долями совершаются только в нотариальной форме.
- Дольщики равны в своих правах, которые отражены в ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ (сюда же входит право собственного проживания в помещении и право на вселение близких родственников).
- Выделение одному из совладельцев принадлежащей ему доли возможно при технической возможности.
Далее разберем подробнее.
Приоритетное право покупки
Когда один из дольщиков намеревается продать свою недвижимость, то изначально он должен предложить ее выкуп другим совладельцам. Так как у них есть приоритетное право покупки выставленной на продажу доли за ту стоимость, за которую она предлагается (и при соблюдении других равных условий). Только в случае письменного отказа от приобретения доли всеми дольщиками собственник, наконец, может предложить ее стороннему покупателю.
Получается, что по общему правилу, доли в праве собственности менее ликвидны, чем отдельные помещения. Так как перед продажей доли собственник должен предложить долю к покупке остальным сособственникам и собрать с них письменные отказы, это может надолго затянуть процесс продажи и усложнить его. Такая перспектива не привлекательна для потенциальных покупателей.
Но при продаже объектов от нашей компании такой проблемы не возникает. ГК “Travelto Development” еще на этапе продажи доли берет с каждого покупателя нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Такой отказ гарантирует, что покупатель отказывается от своего преимущественного права покупки любых долей в помещении, сособственником которого он является. Соответственно, все будущие сделки проходят без лишней бумажной волокиты, потерянного времени и ругани между дольщиками.
Доля в праве собственности не является отдельным объектом недвижимости
То есть границы помещения не откадастрированы. Следовательно, купленная студия схожа по правовому статусу с комнатой в квартире. А это может повлечь за собой недобросовестное поведение кого-то из жильцов. Так как доля в праве собственности не выделена, то по закону покупатель вправе свободно пользоваться всей квартирой.
Но этот нюанс мы тоже учли. Дабы избежать возможных конфликтных ситуаций, все наши покупатели после перехода права собственности подписывают соглашение о праве пользования помещением. В соглашении грамотным юристом прописаны взаимные права и обязанности собственников.
Выделение одной из долей только при наличии технических условий
Если технические условия позволяют передать в личное пользование обособленную часть не только жилого, но и хозяйственных помещений (кухня, коридор, санузел, второй вход и пр.), то выделение собственнику определенной за ним доли реально.
Если же такой возможности не имеется, то суд может по требованию заявителя установить порядок пользования жилым помещением. Юридическая сторона вопроса закреплена в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08. 93 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 21 декабря 1993 г.).
Так как метраж каждой нашей студии, а значит, и ее стоимость выросли бы в 1,5 раза после такого обособления, ГК “Travelto Development” не выделяет доли в отдельные помещения. И приобретение доли в праве собственности с целью инвестирования от нашей компании остается удобным и доступным капиталовложением.