Уже все привыкли, что ипотека не только загоняет заемщиков в долговую яму на десятки лет, но еще основательно «обдирает» людей. Довольно часто выходит, что только одних процентов заемщик отдает больше, чем стоит само жилье. Но на самом ли деле ситуация настолько плачевна? Можно ли оформить ипотеку так, чтобы платить меньше? Спойлер: возможно все.
От чего зависит процентная переплата
В большей степени переплата зависит от процентной ставки и срока погашения. Со ставкой все ясно. Со сроком сложнее. Люди вынуждены брать ипотеку на долгое время, потому что в таком случае ежемесячные платежи из-за «растягивания» становятся сравнительно небольшими, то есть доступными для многих граждан. Но именно это растягивание играет на руку банкам, ведь у них тогда много времени для начисления процентов. Поэтому заемщики и переплачивают огромные суммы.
Проблема стоит остро. Либо гасить ипотеку комфортно, но долго, отдавая огромные проценты. Либо затянуть пояс, но меньше переплатить в итоге. Баланс найти, по сути, можно. Следует накопить больше денег для первого взноса. Это сложно для многих. Однако если такая возможность есть, то лучше повременить с кредитом. Выгода будет описана позже.
Выбор банка
Чтобы была возможность выбрать минимально подходящий для себя срок кредитования, нужно постараться найти оптимальные условия по ставке. И тут есть, куда копать. Во-первых, ставка может отличаться в разных банках. Одни предлагает кредит под 10%, а банк через дорогу — 9,5%. Особенно охотно идут на снижение ставки банки, испытывающие дефицит клиентов. Так они приманивают людей к себе за счет более низкой ставки, чем средняя по рынку.
Во-вторых, если написано в рекламном буклете «9%», то это еще не значит, что ставка такой и будет. Например, Сбербанк, где базовая ставка составляет 9,5%. Но есть надбавки: +1% (при отказе от страхования жизни и здоровья), +0,5-0,8% (если заявитель не является «зарплатным» клиентом банка), +0,2% (если первый взнос меньше 15-20%), +0,3% (если выбранная квартира не участвует во внутренней акции банка).
Фактически обещанная ставка в 9,5% может превратиться в 11,5%. Большая ли это разница? Допустим, кредит в 2 000 000 р. оформляется на 20 лет под 11,5%. Тогда переплата за все года будет в размере 3 120 000 р. А если ставка 9,5%, то переплата будет в размере 2 480 000 р. Само собой меньше будет и ежемесячный платеж по кредиту.
Как же сократить переплату
Для сравнения нужны равные условия. Допустим, есть 2 потенциальных заемщика с зарплатой, которая позволяет на погашение ипотеки каждый месяц выделять из бюджета 18 000 рублей. Оба будут покупать жилье за 2 000 000 р.
Для примера возьмем малограмотного в финансовом плане заемщика, у которого есть 200 000 р. в качестве накоплений. Он не изучал рынок и взял ипотеку в первом попавшемся банке. Купил квартиру стоимостью в 2 млн рублей. Свои 200 тыс. р. он направил на первый взнос, а 1,8 млн р. взял в ипотеку на 20 лет под 10,5%. Его ежемесячный платеж составил 18 тыс. рублей. Всего отдать банку за 20 лет придется 4 313 000 р., из которых 2 513 000 р. — проценты. Для более удобного сравнения учитывается погашение согласно графику, без частичного или полного досрочного погашения и рефинансирования.
Другой гражданин с такими же финансовыми возможностями хочет приобрести такую же квартиру. Но он подошел к делу грамотно. Он тоже имел 200 000 р. в качестве накоплений. И тоже имел около 18 тыс. рублей ежемесячно для решения жилищного вопроса.
Для начала он решил не спешить с ипотекой и в течение года экономил, снимая жилье, и откладывал по 10 тыс. рублей каждый месяц. За год он накопил 120 тыс. руб.
Дальше он изучил максимальное число банков и нашел тот, кто сделал скидку процентов за крупный первый взнос и за то, что он был зарплатным клиентом банка. Кредитор предложил ему ипотеку под 9,5%.
Так как для первого взноса у заемщика есть уже 320 000 р., то в кредит ему нужно 1 680 000 р. То есть заемщик берет в кредит меньше, значит, уменьшается ежемесячный платеж и общая переплата. Все это дает возможность выбрать меньший срок погашения. Грубо говоря, подобрать такой срок, чтобы при ставке в 9,5% сохранился ежемесячный платеж в 18 тыс. руб. Это 165 месяцев вместо 240, как у первого заемщика из примера.
Выходит, что второй заемщик берет в ипотеку 1 680 000 р. на 165 месяцев под 9,5%. И это вполне реально, ведь стоило только немного подкопить денег и выбрать наиболее подходящий для себя банк. Его итоговая переплата составит 1 335 000 р. (против 2 513 000 р. у первого заемщика). Меньше окажется и время пребывания в долговой яме. Даже если учесть, что второй заемщик был вынужден тратить деньги на аренду съемного жилья, пока копил деньги для большего первого взноса, то все равно его экономия в итоге составила около 1 миллиона рублей.
