Последние 7 лет в Москве вовсю идет процесс выявления объектов самовольного строительства. Случаи самостроя выявляются сотнями. Многие из них - 5,7 и даже 25 летней давности.
За это время собственники объектов могли меняться несколько раз, и текущий собственник может даже не подозревать, что объект - самострой. Ведь чаще всего на такие объекты зарегистрированы права собственности и, на первый взгляд, с ними все в порядке.
При этом в случае выявления самостроя все риски и расходы на легализацию, приведение объекта в первоначальное состояние или даже снос несет именно текущий собственник.
Чтобы не потерять время и деньги, купив или арендовав объект самовольного строительства, нужно проверить некоторую информацию о нем.
Важно! Приведенная в статье информацию существенно снижает риск попасть на самострой, но не исключает его полностью. Максимально снизить риск поможет только одновременная проверка всех перечисленных ниже документов.
Итак, основные признаки объекта самовольного строительства в Москве:
- Наличие в 819-ПП и 829-ПП.
Два этих постановления содержат списки объектов самовольного строительства, или объектов, которые город считает таковыми. Объект из 819-ПП от 11.12.2013 можно спасти от сноса через суд или через процедуру “легализации самостроя” на градостроительно-земельной комиссии Москвы. Это долго, дорого, но возможно. Объекты из 829-ПП от 08.12.2015 уже не спасти. - Различие площади объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и в правоустанавливающих документах.
Если в правоустанавливающем документе, например, договоре купли-продажи, указана площадь объекта 1000 кв. м, а сейчас его площадь 2000 кв. м, нужно насторожиться. Следует узнать у продавца, за счет чего площадь изменилась. Если он не показывает разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, от покупки лучше воздержаться. Имейте в виду, что после увеличения площади продавец мог совершить притворную сделку, чтобы прописать в следующем правоустанавливающем документе увеличенную площадь. Поэтому желательно проверять все документы по сделкам с объектом с момента первого оформления прав на объект. - Изменение площади в документах БТИ.
Если в архивных документах БТИ площадь объекта меньше, чем в новых, и продавец снова не показывает разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, задумайтесь. Справки БТИ о “включении в площадь ранее не учтенного” чердака, технического подполья и т.п. не подтверждают законность строительства. - Документы Ростехинвентаризации.
Если вместо документов БТИ продавец показывает документы Ростехинвентаризации (Федерального БТИ), обязательно требуйте разрешения на строительство и на ввод. Многие объекты, учтенные Ростехинвентаризацией, появились “из ниоткуда”. - Документы на землю.
Внимательно изучите документы на земельный участок. Если участок в аренде, на время строительства или реконструкции к договору аренды должно было заключаться дополнительное соглашение с изменением назначения договора. Если такого дополнительного соглашения нет, высока вероятность самостроя.
Важная оговорка - вам вполне может попасться объект, попавший под все вышеперечисленные критерии, но уже “легализованный”. Тогда попросите у продавца документы, подтверждающие легализацию самостроя: протокол градостроительно-земельной комиссии, подтверждение оплаты штрафа за самовольное строительство, решение суда (если был суд), письмо Госинспекции по недвижимости о том, что объект не является объектом самовольного строительства.
В Москве до сих пор много объектов недвижимости, построенных с нарушением закона. Если вы хотите купить нежилое здание или помещение, но сомневаетесь, относится ли оно к самострою, можем помочь вам с проверкой недвижимости. Подробнее об услуге.