О компании
Realty Income Corporation – американский инвестиционный траст недвижимости. Основан в 1969 г., штаб-квартира расположена в Сан-Диего, штат Калифорния. Устроен и работает по принципу Reit. Пользуется льготным налогообложением, но обязан направлять на дивиденды не менее 90% прибыли.
Обыкновенные акции фонда обращаются на бирже NYSE с 1994 года. Realty Income Corporation имеет почти 50 летнюю практику выплаты ежемесячных дивидендов. В начале 2019 г. размер дивидендов превысил суммы первоначальных выплат в момент размещения на бирже в 100 раз.
Более 75% акций компании куплено институциональными инвесторами (различными фондами и банками).
Компания владеет более чем 6 500 объектами недвижимости, расположенными в 49 штатах, Пуэрто-Рико и Великобританию и славится тем, что очень большой акцент делает на выборе локации и арендаторов. Компания старается совместить известные бренды с максимально выгодным расположение, для обеспечения максимального эффекта от продаж.
Характеристики объектов недвижимости
Крупнейшие арендаторы на 31 марта 2020 года:
Давайте взглянем на разбивку арендаторов по отраслям:
Как мы видим, довольно большую долю занимают "магазины на углу", аптечные сети и магазины одной цены. Бизнес этих отраслей пострадал меньше остальных, в период коронавируса.
Процент занятых помещений:
Как видите, за последние 28 лет, стабильно сдаются более 97% всех помещений, этот отличный показатель для REIT's.
Основные показатели 2016-2019 гг.
Давайте посмотрим, какие результаты демонстрировала компания на протяжении последних 4-х лет.
Основные финансовые показатели, млрд. долл.
Выручка увеличивается в среднем на 10% в год. Чистая прибыль также планомерно растет от года к году.
Обязательства и капитал
Отношение обязательств к капиталу составляет 72,8%, это считается весьма высоким показателем. Однако за последние 5 лет отношение долга к собственному капиталу сократилось с 88,5% до 72,8%.
2020 год и последствия Covid-19
Компания начинает 2020 год с покупки новой недвижимости, которая уже в 1-ом квартале начинает приносить ей чистую прибыль.
Финансовые показатели, млн. долл.
Как мы видим из графика, выручка за 1 кв. 2020 г. растет на 17%, по сравнению с 1 кв. 2019 г., а прибыль на 32%!
Как нам известно, инвестиционные фонды недвижимости достаточно серьезно пострадали от пандемии коронавируса. Акции рейтов здорово просели и это не удивительно. Инвесторы понимают, что приостановление работы магазинов, торговых центров, объектов сферы услуг – сильно ударит по стабильности арендаторов и как следствие арендодателей. Многие фонды, которые специализируются на кинотеатрах и объектах индустрии развлечений, сейчас находятся на своих исторических минимумах.
Realty Income не стал исключением и потерял от кризиса 49% своей стоимости:
Как мы видим, самое жесткое падение произошло в конце марта - начале апреля, т.е. в начале 2 квартала. У компании был сильный 1 квартал и всем интересно, как в действительности кризис отразился на бизнесе рейта.
В начале июля, компания, понимаю обеспокоенность инвесторов, разместила пресс-релиз, в котором отчиталась о доле собранных арендных платежей за апрель, май и июнь 2020 г. Давайте взглянем на цифры:
В среднем, денежный поток от арендаторов упал на 15%. Мы считаем, что в сравнении с другими рейтами, этот показатель находится на очень высоком уровне и не сможет создать компании серьезных проблем.
График из презентации компании от 1 мая, с разбивкой по отраслям:
На данный момент, компания сообщает о том, что она либо заключила соглашения об отсрочке, либо ведет постоянные переговоры об отсрочке с арендаторами, которые составляют большую часть в невыплаченной арендной плате, в апреле, мае и июне 2020 года.
Дивиденды
Компания непрерывно платит дивиденды с момента своего основания, и уже 36 лет, начиная с 1994 года, торгуясь на Нью-Йоркской бирже. Размер дивидендов ежегодно повышается. Т.к. эта компания относится к классу REIT's, по закону она обязана направлять на дивидендные выплаты не менее 90% прибыли.
Слоган Realty Income: "Ежемесячная дивидендная компания". И действительно, компания платит дивиденды каждый месяц, как по часам.
Вы только взгляните на этот ровный график дивидендных выплат:
Доходность по бумаге, в среднем составляет порядка 4,5 %. Сейчас, с учетом падения, доходность может доходить до 5.5%. Не забывайте, что это REIT's и по закону Вы должны будете заплатить налог с полученных дивидендов, в размере 30%. Таким образом, на данный момент, Вы сможете получить порядка 4% годовых в долларах.
Конечно Realty не может похвастаться сверх высокой доходностью, но в отличии от многих – платит дивиденды каждый месяц, постоянно увеличивая их размер. Если каждый месяц реинвестировать полученные проценты, то можно повысить доходность до комфортного для себя уровня.
Анализ покупки компании
"ЗА" инвестирование:
- Сильно диверсифицированный портфель недвижимости (по арендатору, отрасли, географии расположения)
- Долгосрочные контракты (от 10 лет)
- Значительные инвестиции в развитие портфеля
- Инвестиции в улучшение недвижимости
- Политика выбора объекта инвестиций и арендаторов
- Ежемесячные дивиденды более 49 лет
"ПРОТИВ" инвестирования:
- Зависимость от арендных платежей
- Высокая долговая нагрузка
- Не высокая дивидендная доходность
Итог
Realty Income Corp. – крупная и финансово устойчивая компания, которая даже в кризис продолжает собирать более 85% арендной платы, благодаря грамотно подобранному портфелю арендаторов.
На данный момент арендные платежи покрывают долг компании, которая старается его сокращать. Общая ликвидность, доступная компании по состоянию на 1 июля 2020 года, составляет около 2,7 млрд. долл., в т.ч. 2,4 млрд. долл. доступных по возобновляемой кредитной линии. С финансовой устойчивостью у компании нет проблем, что она неоднократно доказывала в период кризисов 2000-го и 2008-го.
Компания продолжает ежемесячную выплату дивидендов и прогнозирует активный рост выручки в период 2021 - 2025 гг.
Это бумага представляет собой надежный защитный актив с ежемесячной долларовой доходностью и отлично подойдет для долгосрочного инвестирования.
Материал не является инвестиционной рекомендацией или идеей и отражает личное мнение автора.
Подписывайтесь на наши телеграм каналы и первыми читайте свежие разборы:
