Когда столичные девелоперы впервые заговорили о строительстве жилья на месте промзон, в осуществление этих планов мало верилось. По большей части из-за скептического отношения к экологии таких локаций. Однако сегодня в Москве и Санкт-Петербурге «серые» зоны активно застраиваются. «Петрович» решил разобраться, где идут стройки, какой статус у новостроек
и так ли страшны промзоны, как их малюют.
Началось все с лофтов
Идея освоения промышленных пространств не нова. В прошлом столетии на Западе богема облюбовала опустевшие здания фабрик и заводов. Лофты прекрасно подходили художникам и музыкантам: такое жилье было креа- тивным, дешевым и огромным, позволяющим разместить в нем свои мастерские, галереи и студии. В Москву мода на лофты пришла в начале нулевых, однако эту недвижимость приобретали очень состоятельные люди. Под элитное жилье в столице разошлись самые интересные исторические здания из красного кирпича и не только.
Непривлекательные же промзоны с серыми зданиями, не представляющими никакой ценности, решили реконструировать под масштабное жилищное строительство, тем более что под точечную застройку в Москве и Петербурге свободных участков уже не осталось. Кроме того, точечная застройка подразумевает нагрузку на коммуникации близлежащих домов, а, осваивая большие участки под застройку, этого можно избежать, так как инженерные сети прокладываются новые.
В столице жилье строится в промзонах Нагатинский Затон, Люблино-Перерва, Грайвороново, Солнцево, Западный порт, Очаково, Соколиная гора, промозонах Московской обувной фабрики им. Г.В. Муханова, заводов ЗИЛ, «Серп и молот», в промзонах на территории «Мосстройснаба», НПО «Взлет» и других местах.
В Петербурге размах чуть скромнее, но и здесь редевелопмент промышленных территорий эксперты называют одним из самых перспективных направлений в сфере строительства жилья. Примерами могут служить промзоны на Петровском и Васильевском островах, где возведены жилые комплексы «Петровский. Квартал на воде» и «Палацио».
«Из-за отсутствия свободных участков под застройку редевелопмент чаще всего — единственная возможность для девелопера реализовать проект в привлекательной локации, а для покупателя — приобрести квартиру в центре Петербурга. Как правило, участки бывших промпредприятий обладают видовыми характеристиками, находятся в кварталах со сложившейся транспортной и социальной инфраструктурой»,—говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербург- ская Недвижимость» (Setl Group). Спрос на объекты редевелопмента в северной столице составляет 35% от общего объема спроса на новостройки, при этом наиболее ликвидное предложение сосредоточено в бизнес-классе: доля спроса в этом сегменте достигает почти 60%.
Так что там с экологией
Самое большое опасение по поводу новостроек, расположенных на террито- рии бывших промзон, связано с плохой экологией. Обыватель понимает, что если на площадке несколько десятилетий находился завод, то земля здесь не может считаться чистой. Однако эксперты говорят, что это всего лишь стереотип.
Во-первых, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», реновация проходит
на участках, где уже более двадцати лет предприятия ничего не производили.
Во- вторых, застройщики в любом случае соблюдают все санитарные нормы и правила по замене грунта на таких площадках. Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), добавляет, что в московских промышленных зонах давно размещаются склады и административные здания, а если действующие предприятия остались, то они часто относятся к точному машиностроению или инновационным отраслям, поэтому не представляют вреда для человека.
«Плохая экологическая обстановка в промзонах — во многом мифический недостаток. Концентрация вредных веществ в этих местах не выше, чем в других столичных районах. Вокруг действующих предприятий, которые действительно загрязняют воздух, определены специальные защитные зоны, в границах которых нельзя строить дома,— объясняет эксперт, — Кроме того, застройщик вне зависимости от специализации промзоны в обязательном порядке проводит рекультивацию почвы. Причем когда речь идет о вредных производствах, устраняет все следы промышленного прошлого. Так, в ЖК «Большое Кусково», который строился на территории химического завода, работы по рекультивации достигали восьми метров в глубину».
Эксперты также замечают, что поскольку редевелопмент промзон ведется
в столице уже более десяти лет, то многие покупатели даже не интересуются, что находилось раньше на месте новой стройки, а если узнают о промзоне, то это не влияет на их решение о покупке. «Также люди понимают, что в понятие промзона входят и бывшие военные части, аэродромы, где никогда не было никакой промышленности. Яркий пример масштабного проекта, реализуемого в таком месте,— «Город на реке Тушино — 2018»,— рассказывает Ирина Доброхотова.— Конечно, большая часть промзон — это бывшие заводы и фабрики, однако многие из них расположены около реки, так как речные ресурсы использовались для доставки грузов, или железной дороги, где сейчас открываются станции МЦК или МЦД».
По словам эксперта, это дает преимущество жилью, которое строится вместо промпредприятий,— рядом с домом появляются благоустроенные набережные, жители пользуются МЦК и метро. В ранее заброшенных местах появляются новые точки притяжения — общественные пространства, торговля, скверы, парки.
Надежда Коркка обращает внимание, что доверие покупателей к конкретному проекту увеличивается по мере освоения промзоны. Эксперт приводит пример гра- мотного развития территории — городской квартал «Ривер Парк» на месте бывшего су- доремонтного и судостроительного завода: «Сначала девелопер построил панельные дома, чтобы в жилом комплексе сразу забурлила жизнь, затем перешел к возведению монолитных корпусов комфорт- класса, а еще позже — бизнес-класса. После выхода на рынок проект сразу вошел в десятку столичных новостроек с лучшими темпами реализации».
По карману ли столичные промзоны
В любом городе жилье на окраине или рядом с промышленными площадками стоит дешевле, потому что там хуже развита инфраструктура, плохое транспортное сообщение и нет зеленых зон. Однако это теряет актуальность, когда речь идет о Москве или Петербурге. Чаще всего на бывших промзонах возводится жилье бизнес- или премиум-класса.А в центре города это элитное жилье.«Все небоскребы «Москвы-Сити» — это бывшая промзона. Теперь там расположены элитные проекты ОКО, «Город Столиц», башня «Федерация». В ЖК бизнес-класса Headliner, строящемся на месте бывшего мукомольного комбината, минимальная стоимость квартир составляет 8,7 млн рублей. ЖК бизнес-класса «Пресня Сити» возведен на месте бывшего хлебозавода им. Зотова (исторический цех завода сохранен и реконструирован), цены начинаются от 15,4 млн рублей»,— сравнивает Ирина Доброхотова.
О стоимости жилья, которое возводится в окраинных промзонах, покупателю будет полезно узнать следующее. «Если в пешей доступности от домов нет действующей инфраструктуры, то девелопер будет демпинговать, чтобы «разогреть» локацию. Однако в последующих очередях проекта стоимость квадратного метра будет уже заметно выше, чем в первой: общая готов- ность комплекса возрастет, надежность вложений повысится, покупательская аудитория расширится,— рассказывает Надежда Коркка.— Поэтому даже если клиенты опасаются каких-либо неудобств, когда вкладываются в первый корпус крупного жилого комплекса, они должны понимать, что выигрывают в деньгах по сравнению с теми, кто приобретет недвижимость уже в готовом доме. Разница в цене квадратного метра может достигать 10–20%».
Советы покупателям
Если вы приобретаете квартиру в новостройке, возведенной на территории бывшей промышленной зоны, изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он реализовал ранее, все ли построил из обещанного и в срок, почитайте отзывы других покупателей жилья. Так вы сможете спрогнозировать наличие проблем с вашим жильем в будущем и под- готовиться к их решению.
Узнать, какая именно рекультивация должна быть проведена на земельном участке под новостройкой, вам поможет законодательство. 20 июля 2018 года вступило в силу постановление Правительства РФ No 800 «О проведении рекультивации и консервации земель». Оно регламен- тирует действия застройщиков: проект рекультивации подготавливается в виде от- дельного документа и содержит несколько разделов, в том числе «Содержание, объемы и график работ по рекультивации земель», где определен состав проводимых мероприятий. Этот проект согласуется с исполнительным органом государственной власти и уполномоченным органом местного самоуправления. Рекультивация может проводиться в несколько этапов, и на каждый этап составляется акт о завершении работ.
Независимо от того, какое жилье вы планируете купить, заранее посмотрите на сайте застройщика или спросите у менеджера продаж, участвуют ли банки в проекте. Если банки предлагают ипотеку на проект, значит, он ими аккредитован, это хороший знак.
Поскольку на территории бывших промзон жилищное строительство идет масштабное, очень важно обращать внимание на сопутствующую инфраструктуру. Речь не идет о салонах красоты, аптеках и магазинах. Как правило, с этим в новостройках все очень хорошо. Проблемы чаще
возникают с нехваткой парковочных мест и социальными объектами (школами, детсадами, поликлиниками), которые строятся в последнюю очередь. Поэтому нужно заранее узнать у застройщика, сколько парковочных мест предусмотрено в паркинге и на открытых автостоянках, а также поинтересоваться точной датой ввода в эксплуатацию соц. объектов, чтобы потом не пришлось возить ребенка в школу в другой район.
Еще больше советов по недвижимости, ремонту, строительству и обустройству загородной жизни на нашем канале. Подписывайтесь!
