Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 года № 423: поддержка Застройщиков или очередное препятствие для добросовестных Дольщиков?
❗️Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 года № 423 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве.
Указанное Постановление принято Правительством в соответствии с п.3 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", и призвано оказать поддержку застройщикам в период Пандемии COVID-19.
❌ Новые правила применения неустойки по договорам участия в долевом строительстве, представляются мне крайне «сырыми» и вызывают массу вопросов.
Так, абзацем 1 части 1 Постановления установлено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу постановления до 1 января 2021 г.
При этом, указанный срок сложно назвать обоснованным или справедливым, ведь второй Стороне договоров участия в долевом строительстве- Участникам, федеральный закон № 106-ФЗ от 3.04.2020 года предоставляет возможность применения «кредитных каникул» на срок не более шести месяцев. Таким образом, помимо того, что Застройщики не просто получают право на «каникулы», а освобождены от начисления неустойки за период с 03 апреля 2020 года по 01 января 2021 года, они имеют дополнительное преимущество по отношению к «Участникам», так как не ограничены шести месячным сроком или иными условиями.
Кроме того, Постановление освобождает от неустойки всех застройщиков, независимо от причин просрочки, наличия либо отсутствия препятствий к передаче квартиры до введения режима повышенной готовности.
❌ Еще более нарушает равенство Сторон договоров участия в долевом строительстве абзац 5 части 1 Постановления, в соответствии с которым проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г., не начисляются.
Так, наиболее распространенной причиной расторжения договора с застройщиком является нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца. И до принятия Постановления Правительства РФ от 2 апреля 2020 года № 423, расторжение договора об участии в долевом строительстве по подобным основаниям сопровождалось взысканием денежных средств, уплаченных по Договору, а также процентов за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата. Таким образом, застройщики фактически получили разрешение на безнаказанное удержание денег дольщика на протяжении 9 месяцев, без какой либо привязки оснований, послуживших причиной нарушения условий Договора к режиму повышенной готовности или иным обстоятельствам, вызванным пандемией, что в свою очередь, лишает добросовестного дольщика права своевременно получить свои денежные средства и вложить их, к примеру, в покупку иной недвижимости.
Помимо прочего, вызывает большие сомнения и законность указанной нормы:
Пунктом 3 части 1 статьи 17 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" установлено, что Правительство Российской Федерации вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафы, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
При этом, Гражданский кодекс РФ предусматривает два вида процентов: проценты как мера ответственности за нарушение обязательств и проценты за период пользования денежными средствами.
Так, согласно части 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Таким образом, проценты установленные данной нормой являются платой за пользование денежными средствами, а не мерой ответственности, в связи с чем, Правительство РФ, по смыслу п.3 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, не имело полномочий отменить начисление указанных процентов.
❌ Однако, наиболее спорным и возмутительным, по моему мнению, нововведением является абзац 6 части 1 Постановления, согласно которому, в отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.
Исходя из того, что данная норма предусматривает отсрочку по уплате неустоек, процентов, возмещения убытков, то есть мер гражданско-правовой ответственности, напрашивается вполне обоснованный вывод, что Правительство считает более необходимым оказать поддержку недобросовестным Застройщикам, чем добросовестным Дольщикам, для которых указанные выплаты могут иметь огромное значение. При этом, заслуживает внимания и то, что отсрочка, предоставляемая Застройщикам, является безусловной и не требует отдельного согласования, либо доказывания необходимости получения отсрочки.
