Вопрос был поставлен в деле о банкротстве. Недвижимость перешла по цепочке сделок физлицу – и теперь нужно выяснить, соблюдены ли стандарты поведения среднего участника оборота.
Уступка за уступкой
Должник в 2010 году взял в банке кредит, заложил земельный участок и здание.
Через 6 лет банк уступил требования по кредиту на сумму 3 млн. рублей, а также залоговые права компании, которая впоследствии переуступила их обществу.
Должник и общество заключили сделку: в обмен на погашение обязательств в размере 3 млн. рублей общество получает спорную недвижимость.
Через несколько месяцев общество продало здание и земельный участок физическому лицу – но уже по цене в 8 с лишним миллионов рублей.
В поисках справедливости
Кредитор должника, полагая, что недвижимость была выведена незаконно, обратился в суд. Три инстанции признали: сделка между должником и обществом – недействительна. Но вот считать физическое лицо недобросовестным покупателем отказались.
Наконец спор попал в Верховный суд, где обратили внимание на странное поведение покупателя: за недвижимость был передан вексель, по которому срок оплаты наступал лишь через два года.
Кроме того, покупатель не удивился, что общество получило здание и землю по цене, которая почти в 3 раза ниже стоимости купли-продажи. Также он не обратил внимание, что ранее объекты принадлежали должнику, находящемуся в процедуре банкротства. Кроме того, в отношении недвижимости были поданы ходатайства о применении обеспечительных мер.
Как оценивать поведение?
Верховный суд указал, что для признания покупателя недобросовестным нужно:
- доказать, что сделка была безвозмездной;
- либо привести подтверждение, что покупатель знал об отсутствии у продавца права реализации имущества.
Суд сослался на совместное постановление Пленума Верховного суда и Высшего Арбитражного суда №10/22. В соответствии с п.37 сделка не считается возмездной, если продавец не получил полную плату на момент, когда покупатель узнал или должен был узнать об отсутствии у продавца прав.
То есть нужно выяснить, оплатил ли покупатель недвижимость полностью - в частности, ко времени, когда ему пришла копия иска по данному спору.
Также нужно проверить, почему покупатель вел себя непредусмотрительно и не обратил внимание на отчуждение недвижимости, о которой спорили в деле о банкротстве. Почему он не изучил ЕГРН и не обратил внимание на разницу в цене.
Верховный суд отметил: бремя доказывания должной осмотрительности в данном случае ложится на покупателя.
Чтобы проверить все эти обстоятельства, спор направили на новое рассмотрение.
Источник: определение Верховного суда №307-ЭС19-26444 от 1 июня 2020 года
Планируете банкротство? Обращайтесь!
Сопровождение сделок с недвижимостью доверяйте профессионалам!
Больше судебной практики – по тегу «дело о банкротстве_2020»
Если материал был полезен, ставьте лайк и подписывайтесь!