IT-сектор – один из самых динамично развивающихся сегментов в Санкт-Петербурге. С каждым годом доля поглощения офисных площадей компаниями только растет: если в 2015-2016 на долю IT приходилось по 20% ежегодно, то в 2019 году доля достигла уже 31 %. В среднем поглощение офисных площадей находится на отметке 120-130 тыс. кв.м ежегодно.
Данный сегмент является одним из наиболее требовательных по отношению к офисным площадям. Компании предъявляют высокие требования к техническим характеристикам, локации, парковочному индексу, инфраструктуре и десяткам других факторов. Какие локации выбирают IT-компании? Как найти помещение, соответствующее всем требованиям, учитывая дефицит качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге? Сколько времени нужно на поиск? На эти и другие вопросы ответит Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.
Причины переезда или смены офиса IT-компаний
За последние годы мы наработали собрали большую экспертизу в работе с IT-компаниями – порядка 40-50% вех сделок, заключаемых нами, приходится именно компании этого сектора. У нас есть кейсы с крупными компаниями – Mail.ru, Huawei, EPAM, Nexign, ЦРТ есть кейсы с компаниями среднего сегмента, мы часто работаем с представителями малого бизнеса, которые находятся только в начале пути и выбирают офисы площадью от 100 кв.м.
Вне зависимости от размера компаний, основная причина смена офиса – это численный рост компании. Айтишники быстро «вырастают» из своих офисов: меняются структуры, разрабатываются новые продукты, выделяются новые проектные направления, какие-то коллаборации с другими игроками и так далее. Например, когда-то я участвовал в открытии офиса для Avito в Санкт-Петербурге площадью в 100 кв.м. Сейчас компания занимает уже 8 000 кв.м.
Как правило, компании, которые занимают офисы от 3 000 кв.м, начинают поиски в среднем от 6 до 12 месяцев до планируемой даты переезда. Например, только дизайн-проект, проектирование и отделка офиса площадью от 2-3 тыс. кв.м занимает от 6 месяцев. Компании, которым нужны меньшие площади, обычно начинают искать офис за 2-3 месяца и более до переезда.
А под давлением ограничительных мер, пандемии и самоизоляции все чаще поступают срочные запросы – компании хотят сменить офис в течение 1-2 месяцев: найти офис меньшей площади, либо по более низкой арендной ставке.
Требования к помещениям. Технические характеристики объекта
Технические характеристики объекта формируют базовые параметры запроса айтишников. При выборе офиса компании обращают внимание на следующие параметры:
- Вентиляция. IT-компании предпочитают вентиляционную систему с 2-3 кратной заменой воздуха в час, с увлажнением воздуха.
- Качественное кондиционирование. Запрос – 1 КВт на 10 кв.м.
- Мощная электроэнергия – 70 Вт/кв.м, вторая категория и частично первая категория.
- Наличие парковки. Хороший парковочный индекс – 1 место на каждый 50 кв.м арендованных площадей. Такой параметр достаточно сложно обеспечить особенно в центральных районах города. Но, как правило, компании, которые выбирают престижные локации, готовы к тому, что паркинг будет минимален, например, Mail.ru в БЦ «Дом Зингера».
Требования к помещениям. Планировочные решения.
Большинство современных компаний предпочитает офисы с открытой планировкой, которая дает возможность зонирования с помощью возведения стеклянных перегородок, таким образом планировочное решение отвечает стандартам и бизнес-процессам компании. Одни делают ставку на open-space, другие зонируют открытое пространство кабинетами. При этом все внедряют зоны для групповой работы: переговорные комнаты различного размера, meeting room, телефонные кабины, зоны для индивидуальной работы и так далее. Порой компании сложно представить, как будет выглядеть будущий офис в рамках офиса. Чем крупнее компания, тем сложнее вписать структуру организации работы в новом помещении. Это усложняет процесс выбора помещения. Мы в таким случаях предлагаем тестовые планировки, показывая, как можно разделить работу направлений, организовать рабочие зоны и места общего пользования и так далее.
Обеспеченность площадями на одного сотрудника. Комфортный показатель составляет от 8 до 15 кв.м общих офисных площадей на 1 сотрудника (то есть в данном показатели учитываются все места общего пользования).
Планировка в условиях пост-пандемии
Интересно отметить, что в условиях напряженной эпидемиологической ситуации, мы начали получать от IT запросы на готовые офисы с коридорно-кабинетной планировкой и реорганизацию офисных пространств – уменьшение объема площадей мест общего пользования, увеличение нормы обеспеченности офисными площадями на 1 человека с целью соблюдения социального дистанцирования, внедрение системы hot-desk – незакрепленные рабочие места. Вырастут ли такие запросы в тренд или останутся исключениями – увидим на практике.
Еще одна тенденция – некоторые IT-компании не торопятся выходить на работу в офис и рассматривают варианты отказа от офисных площадей на летний период – сотрудники будут работать удаленно. Такой опыт даст возможность проанализировать бизнес-процессы:
- Период пандемии показал, что бизнес можно организовать удаленно. Сейчас важно понять, какая часть сотрудников может работать полностью или частично удаленно без потери эффективности как сотрудника, так и команды. Это даст возможность создать график посменной работы, например, 2 дня в офисе и 3 удаленно.
- Появится понимание, в каком формате внедрять системы временных рабочих мест – hot-desk.
- А также разработать безопасную систему логистики из дома в офис и обратно. Некоторые клиенты рассматривают реконструируемые объекты и здания на финальной стадии готовности, которые будут готовы к осени, в разных районах города. Это даст возможность организовать офисы в максимальной близости от дома каждого из сотрудников.
Так, компании, которые занимают сейчас офисы площадью более 1,5 тысяч кв.м готовы оптимизировать помещения до 30-50% и разделить большой офис на несколько в разных районах города.
Требования к помещениям. Локация
Локация – это параметр, важный девелоперу при реализации объектов. Но это не основной параметр для айтишников при выборе офисов. Доказательством тому служат переезды айтишников: компания Exigen Servises переехала из Петроградского района в зону Пулково, «Сбербанк Texнологии» – из Стрельны в Красногвардейский район (ст. метро «Ладожская»), «Аркадия» переехала из Красногвардейского района в Выборгский. И это только несколько примеров. Конечно, есть компании, которым принципиальна локация, например, Mail.ru, которые арендуют площади в БЦ «Дом Зингера» и МФК «У Красного моста», занимая площади объектах с куполами в премиальной локации. Но это скорее исключение.
IT больше ориентируются на транспортную доступность, наличие парковки, чтобы максимально комфортно организовать для всех сотрудников комфортный путь из дома на работу.
Такая тенденция сформировалась еще после 2008 года, когда IT-компании одними из самых первых начали выбирать офисы вне центральных районах – зона «Пулково», бизнес-парк «Полюстрово», где арендовали качественные офисы с открытой планировкой, что давало возможность сокращать объем офисных площадей, а кроме того, по более низким ставкам. При этом вопрос доступности закрывался с помощью шаттлов. Например, компания «Яндекс» переехала в бизнес-парк «Полюстрово», где со временем только увеличивала арендованные площади.
В отношении локации, кстати, тоже появляются интересные запросы, вызванные влиянием пандемии. Если раньше крупные компании стремились найти объекты площадью от 5-10 тысяч кв.м, чтобы объединить все направления в рамках одного здания, то сейчас переформируют запросы – несколько офисов в разных районах города, в которых проживают их сотрудники. При этом головной представительский офис может оставаться в БЦ в центральных районах города.
Требования к помещениям. Развитая инфраструктура
Наличие развитой инфраструктуры как в рамках БЦ, так и в окружении – важный пункт. Кафе, рестораны, спортивные залы – это все формирует комфортные условия.
Требования к помещениям. С отделкой или без
IT-компании традиционно ассоциируются с дизайнерскими офисами. В основном, конечно, это вызвано офисами Кремниевой долины. Сегодня все-таки проектирование офиса – это не тренд, а характеристика рынка. Как минимум, компании стремятся сделать офис комфортным и соответствующим всем требованиям компании, отвечающим бизнес-процессам. Вне зависимости от площади – 200 кв.м или 20 000 кв.м – команде нужна комфортная атмосфера и организация рабочего пространства.
Из нашей практики мы видим, что чаще всего компании не готовы входить в процесс проектирования, строительства офиса. Основная часть запросов приходит на готовые площади. Особенно актуальны готовые офисы в текущих условиях, когда компании оптимизируют бюджеты и площади: выбирают офисы меньшего метража, либо офисы по меньшей арендной ставке. Клиентам важно арендовать максимально быстро помещения, зонировать его под собственные требования с помощью стеклянных перегородок (таким образом визуально сохраняется открытое пространство) и запустить работу сразу после снятия ограничительных мер. В текущих условиях бюджеты на дизайнерскую отделку офисов максимально сокращаются.
