02 июня 2020 года
Во всяком случае этого ожидают ведущие игроки рынка элитной недвижимости Нью-Йорка; эксперты, работающие на рынках премиальный недвижимости Лондона и Москвы ожидают дальнейшего роста цен. Ну а я тем временем написал немного об этих трех рынках элитной недвижимости и попытался сделать очень осторожный, в рамках строгой редакционной политики портала международной недвижимости Fodyo, прогноз.
Ссылка вот: https://fodyo.com/ru/articles/about-ru/tseny-upadut/
А вот и сама статья:
ЦЕНЫ НА ЭЛИТНУЮ ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ УПАДУТ
Во всяком случае этого ожидают ведущие игроки рынков элитной недвижимости Нью-Йорка; эксперты, специализирующиеся на рынках премиальный недвижимости Лондона и Москвы прогнозируют дальнейший рост цен. Максимальные подробности в статье Главного эксперта портала международной недвижимости Fodyo.com Артёма Цогоева.
Нью-Йорк (США)
Цены на дорогую Нью-Йоркскую недвижимость падают уже три года. Рынок дорогой элитной недвижимости перенасыщен новыми проектами, примерно 20% квартир, построенных в городе в период с 2013 по 2019 годы остаются непроданными. Рынок элитной недвижимости Нью-Йорка развивался в огромной степени благодаря активности сверхбогатых покупателей из всех стран мира, в том числе американцев. Однако слабые продажи в последние годы при всё возрастающем предложении еще до пандемии сделали возможным дальнейшее снижение цен. В США коронавирус может спровоцировать очень серьезные последствия в экономике, опасность повторения Великой депрессии обсуждается сейчас на самом высоком уровне. Падение фондового рынка очень сильно ударило по сбережениям типичных локальных покупателей нью-йоркской элитной недвижимости, а именно представителей финансового сектора (инвестиционные банкиры, биржевые игроки, управляющие хедж-фондов). Эксперты локального рынка указывают на тот факт, что рынок недвижимости Нью-Йорка сегодня имеет большие шансы на падение, чем даже в 2008 году. Именно цены на квартиры в элитных жилых комплексах имеют шанс на наиболее драматичное снижение.
Я собрал данные по ценам в одном из самых дорогих районов Нью-Йорка, Верхнем Ист Сайде, расположенном недалеко от Центрального парка. Начиная с 2016 года цены на недвижимость в этом районе снизились более чем на 16% при том, что в этот же самый период экономика США стремительно росла усилиями бывшего нью-йоркского девелопера Дональда Трампа. Многие девелоперы элитных жилых комплексов традиционно стараются не распространять информацию о снижении цен, при этом уже в 2019 году более 70% квартир в новостройках Манхэттена продавались на 6-10% ниже цены экспонирования. К сожалению, снижение ключевой ставки и, как следствие, удешевление стоимости ипотечных кредитов не сможет выправить ситуацию. Я ожидаю снижение цен на элитную недвижимость "Большого Яблока" на уровне как минимум 10% в 2020 году и предложение этого процесса в 2021 году. Общая неопределённость не дает возможности оценить глубину падения цен на элитную недвижимость.
Лондон (Великобритания)
На рынке элитной недвижимости Центрального Лондона за последние 12 месяцев был отмечен рост цен на 6,5%. Примечательно, что более двух третей этого роста пришлись период, следующий за победой консервативной партии на всеобщих выборах в Великобритании, т.е. на четвертый квартал 2019 года и первый квартал 2020 года. Рынок в этот период оживился, а объемы продаж выросли на 4,9%. При этом дисконт между ценой экспонирования и ценой сделок составил 9%, что является достаточно низким показателем для локального рынка элитной жилой недвижимости. В некоторых элитарных районах Лондона цены превысили средние показатели, например, в Найтсбридже и Белгравии цены выросли более чем на 8%. Этой ценовой идиллии помешало сами знаете что. По мере распространения коронавируса большинство агентов по недвижимости закрыли свои офисы, показы и очные переговоры с Клиентами прекратились. Как и во всем мире это сказалось на падении количества сделок.
Тем не менее фундаментальные факторы, способствующие спросу на лондонскую недвижимость, никуда не делись:
- Курс фунта стерлингов находится на исторически низком уровне, что делает Лондон очень привлекательным рынком для иностранных инвесторов.
- Правительство Бориса Джонсона заявило о том, что с апреля 2021 года обяжет нерезидентов (иностранных покупателей недвижимости) платить 2% "гербовый" сбор, а это в свою очередь подталкивает иностранных покупателей торопиться с приобретениями.
- Ключевая ставка и стоимость ипотечных кредитов снижается, становится еще ниже, чем до кризиса, что также вселяет в девелоперов и риэлторов уверенность в больших продажах.
В долгосрочной перспективе эти три фактора могут привести к тому, что лондонский рынок элитной жилой недвижимости вновь, как в старые добрые времена (до Brexit), станет безопасным убежищем для денег. В частности, одно из ведущих агентств недвижимости Туманного Альбиона прогнозирует снижение цен на жилую недвижимость в Великобритании на 5-10%, одновременно ожидая укрепления цен на элитное жилье в центральном Лондоне на 7-8%. С другой стороны, большинство местных экспертов ожидает рецессию британской экономики, наступление которой окажет неминуемое влияние на рынок элитной жилой недвижимости столицы. Популярный британский портал недвижимости, конкурент Fodyo на локальном рынке сообщает, что ожидает почти 50% сокращения количества сделок с жилой недвижимостью в 2020 году. Я же считаю, что рынок элитной недвижимости Лондона ожидают достаточно спокойные времена, если рост цен и случится, то будет довольно непродолжительным и незначительным. Гораздо более позитивные новости с берегов Темзы я ожидаю в начале 2021 года, по мере выхода мировой экономики из кризиса.
Москва (Россия)
Рынок элитной недвижимости Москвы, да и в целом московский рынок недвижимости очень сильно зависит от цены на нефть. Если нефть продолжит колебаться в коридоре 30-40 долл./баррель о повышении цен на элитную недвижимость можно будет забыть. На фоне неопределенности с ценами на энергоносители многие покупатели элитной недвижимости в Москве на время карантина отказались от просмотров и притормозили сделки, что привело к снижению объёмов продаж на 40-60%. Приобретение крупнейшим банком страны, Сбербанком, 50% в двух проектах элитного девелопера Vesper я оцениваю скорее как негативную новость, свидетельствующую о неспособности компании обслуживать свои обязательства, и в частности, о разрушении вследствие пандемии сделки по продаже гостиничной части проекта Fairmont.
События, происходящие сейчас в экономике России, ожидания волны банкротств местных компаний и рецессии безусловно будут оказывать влияние на рынок элитной городской недвижимости, внося элементы сомнения в умы потенциальных покупателей и заставляя задуматься о необходимости осуществления дорогостоящих приобретений в период нестабильности. Тем не менее большинство экспертов элитного рынка считает, что цены имеют высокий потенциал роста и способны прибавить 5-6%. Я же ожидаю ценовую стагнацию и постепенное увеличение дисконтов к ценам экспонирования элитного жилья до уровня 10% в краткосрочной перспективе (до конца 2020 года).
Общий вывод
Игроки всех трех рынков в настоящее время (июнь 2020 года) возлагают большие надежды на всплеск продаж вследствие отложенного за время карантина спроса. К сожалению, должен отметить, что если всплеск и случится, то он будет непродолжительным и краткосрочным. На мой взгляд лучше всего сейчас выглядит рынок элитной недвижимости Лондона, именно он имеет все шансы для хоть и небольшого, но роста цен по целому ряду причин. Рынок супердорогой недвижимости Нью-Йорка ожидает снижение цен вследствие затоваренности и дальнейшего падения темпов продаж. Что же касается Москвы, то ситуация пока достаточно неопределенная, хотя негативный сценарий развития местного элитного рынка видится мне более логичным.
