В современном мире ценные бумаги являются одной из важных составляющих мира финансов. В этой статье мы познакомимся с относительно новым для нас видом — ипотечные облигации.
Что такое ипотечные облигации простыми словами
Ипотечные облигации, ценные бумаги ("Mortgage-Backed Securities", "Mortgage Bonds") — это долговые ценные бумаги, которая обеспечена кредитом на жилье. Кратко их называют "ИЦБ".
Наше население мало информировано об ценных бумагах, поэтому термин "ипотечная облигация" для них выглядит и вовсе в диковинку. По ним довольно мало информации и они не распространены среди мелких инвесторов.
Такая схема работы существует на западе уже с 1980 годов. Самый большой рынок находится в США, на втором месте Германия. Кстати, именно из-за этих бумаг возник мировой финансовый кризис 2008-2009 года.
Эмитентом могут быть специальные финансовые учреждения (ипотечные агенты, финансово-кредитных организаций). Механизм привлечения денег и выпуска бумаг носит название секьюритизация.
Рассмотрим схему работы на примере банка. Она выглядит следующим образом:
- Клиенту выдается кредит на недвижимость
- На сумму займа выпускается ипотечные ценные бумаги
- Ищется инвестор, который бы купил их
Инвестор будет получать купонный доход (НКД) с выплат по ипотеке, а банк сможет выдать новый кредит. Банк будет зарабатывать на разнице между ипотекой и купонным доходом. Например, кредиты выдаются под 12% годовых, а ценные бумаги выпустили под 8%.
В итоге банк ничем не рискуя и даже не имея своих средств зарабатывает по 4%. Фактически он является посредником.
Но зачем банку нужны инвесторы, когда он сам может быть в одном лице им? Дело в том, что в России банковские вклады очень распространены. Поэтому по сути они напоминают эти ипотечные облигации, но в другом виде. Банк берет деньги у населения под один процент, а кредиты под гораздо больший.
За рубежом в некоторых странах вообще нет такого понятия как банковские депозиты, а если и есть то выдаются они под слишком низкий процент. Поэтому для некоторых банков использования ипотечных ценных бумаг является чуть ли не единственным выходом для осуществления безопасного бизнеса.
В зависимости от действий заемщика и его платежей, инвестор может получать различный доход. Например, если покупатель квартиры погасил 30% долга сразу, то ипотечные облигация также будет погашена на эту же сумму и возвращена ее покупателю.
Плюсы
- Надежность
- Прозрачность
- Долгосрочность
Минусы
- Низкая ликвидность
- Наличие риска досрочного погашения
- Относительно низкая доходность
- Не котируются на фондовом рынке
Ипотечные бумаги в России
В России ипотечные ценные бумаги пока еще находятся в стадии зарождения. Хотя закон был принят о них еще в 2003 году: ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах».
Организация, которая будет выпускать их называется Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
В 2016 году директор АИЖК сообщил, что планируется выпуск на сумму 50 млрд. рублей совместно со Сбербанком.
В 2017 году банк «ВТБ 24» выпустил ИЦБ, которые получили название «народные облигации» (не путать с ОФЗ-Н).
На данный момент можно сказать, что в массы вряд ли попадут такие ценные бумаги из-за их дороговизны и малого количества. Зато для крупных фондов (НПФ) это является одним из способов диверсификации рисков
Альтернативные ИЦБ
Есть также другие типы ценных бумаг, которые выступают в роли альтернативы ИЦБ
- Закладная (подтверждает право держателя на получение денег по финансовому обязательству (от заемщика), а также право на имущество, которое было передано заемщиком как залог)
- Ипотечный сертификат участия (выражается в доле суммы кредита, взятого для приобретения актива)
- Ипотечная облигация с покрытием (Mortgage Bond, Сovered Вonds) — обеспеченная в качестве залога ипотечными кредитами или закладными, находящимися на балансе эмитента
- Сквозные ипотечные ценные бумаги (Mortgage Backed Securities, MBS) — платежи совпадают с денежными потоками от пула ипотечных кредитов за вычетом комиссии обслуживания этих ценных бумаг
