В середине марта, когда произошло падение рубля, делился здесь в одной из заметок своими соображениями по поводу цен на недвижимость. Прогнозировал краткосрочный рост из-за панических настроений, и падение цен ближе к осени.
С тех пор, хотя прошло не так много времени, появились новые важные обстоятельства, прямо или косвенно влияющие на рынок недвижимости.
Наблюдения за ценами веду не из праздного любопытства, а имею "шкурный" интерес, есть в планах приобретение бюджетной вторички в центре Екб, и, конечно, переплачивать из-за колебаний рынка не хочется.
Итак, какие сегодня имеются факторы, влияющие на рост цен вторичной недвижимости, и какие - на их падение?
Один из драйверов роста - падение рубля вместе с нефтью. В нашей стране традиционно при обесценивании рубля люди бросаются его "спасать", и многие начинают скупать недвижимость, даже если этого не было у них в планах. Как показала ситуация в 2008 и 2014 годах, рост этот кратковременный, когда все "паникёры" затарятся квартирами, начинается снижение цен.
Ещё один фактор, уже приведший к росту цен - коронавирусный карантин. Самоизоляция сильно уменьшила количество сделок с недвижимостью, появился "отложенный спрос". Когда карантинные меры закончатся, все эти покупатели выйдут на рынок недвижимости, подогревая цены. Но этот фактор тоже кратковременного действия.
А вот снижение ключевой ставки ЦБ - может стать мощным и продолжительным драйвером роста цен на жилье.
Здесь всё логично - ниже процент по ипотеке - дороже цены. Причем ипотечнику от снижения процента и возросшей цены по большому счету ни холодно ни жарко - в итоге будет платить ту же сумму ежемесячного платежа. А вот кто копит на квартиру собственными силами, придется искать ещё дополнительно несколько сотен тысяч рублей, вот такую "свинью" подкладывает им ЦБ.
При этом также снижаются банковские проценты по вкладам, что повышает привлекательность недвижимости в качестве вложения средств. Спрос вверх вместе с ценами. Налог с процентов по вкладам тоже этому способствует.
Теперь о факторах, влияющих на снижение цен.
В-общем то, всё вышеперечисленные факторы роста, кроме снижения ставки - кратковременные. Страждущие потратят на квартиры имеющиеся деньги, а что потом? Ведь для устойчивого роста цен нужен устойчивый рост доходов населения. Пока об этом говорить не приходится, напротив, многие эксперты пророчат жуткий мировой кризис со всеми вытекающими. Поэтому, в долгосрочной перспективе ценам на вторичку только падать. Это падение смягчит дешёвая ипотека, но, пока в стране не начнется экономический рост, не с чего расти и недвижимости.
А ещё есть ипотека под 6,5% до 1 ноября на новострой, которая заберёт с рынка вторички часть покупателей, соответственно, играя на понижение цен.
Резюмирую - ожидал, что цены снизятся к осени, но теперь, скорее всего, придется ждать дольше. Снижение цен, на мой взгляд, неизбежно, только теперь не ожидаю его раньше зимы, и дешевеющая ипотека сделает спад не таким сильным, каким он мог быть.
В общих чертах эта ситуация будет одинаковой для всех городов-миллионников, с некоторыми местными нюансами.
Читайте также:
Почему низкий процент по ипотеке не позволит купить жильё дешевле
Как накопить на квартиру со среднего дохода без ипотеки - моя история
