Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение хотя бы 3 лет. [1] Это если выполняется одно из:
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
- объект приобретен в собственность до 01.01.2016.
- объект приобретен в собственность начиная с 01.01.2016. Продан начиная с 01.01.2020. При этом это либо единственное жилье, либо вы купили 2-е жилье не ранее, чем за 90 дней до продажи 1-го. [2]
В иных случаях для освобождения от налогов минимальный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет. [1]
Если у вас есть документ подтверждающий цену квартиры, по которой вы ее купили, то вы можете предъявить этот документ. В таком случае налоговая база будет рассчитываться как (сумма продажи - сумма покупки).
Пример 1:
Вы купили квартиру по цене 2 500 000, а продали за 3 000 000. Налоговая база = 3 000 000 - 2 500 000 = 500 000.
НДФЛ = 500 000 * 13% = 65 000 руб.
Если у вас нет документа подтверждающего сумму покупки, вы можете воспользоваться вычетом в 1 000 000 рублей.
Пример 2:
Вы получили квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением в 2017 году. В 2019 году продали. При этом у вас нет документов, подтверждающих расходы на ее приобретение.
Налоговая база = 3 000 000 - 1 000 000 = 2 000 000.НДФЛ = 2 000 000 * 13% = 260 000.
Если бы вы продержали квартиру не 2 года, а больше 3, то освободились бы от налогов совсем.
Прикол с кадастровой стоимостью. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, которая устанавливается путем проведения государственной кадастровой оценки.
В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
Пример 3:
Вы купили квартиру в 2017 за 2 000 000, а в 2018 продали за 2 500 000. При этом кадастровая стоимость - 4 000 000.
В таком случае считается, что ваш доход = 4 000 000 * 70% = 2 800 000.
Если у вас есть документ, подтверждающий цену покупку квартиры, то НДФЛ = (2 800 000 - 2 000 000) * 13% = 104 000)
Если у вас нет такого документа, то вы можете воспользоваться налоговым вычетом. В таком случае НДФЛ = (2 800 000 - 1 000 000) * 13% = 234 000.
Советую еще почитать разные статейки. Особенно из Т-Ж про изменения 2020 года.В любом случае, это теория, и ее полезно знать. Но на практике может быть несколько иначе.
Если вы увидели какие-то неточности - дайте знать :)
Источники:
- 1) nalog.ru - Имущественный вычет при продаже имущества // https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/nalog_vichet/im_nv/im_nv_pri/
- 2) Т-Ж - Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года // https://journal.tinkoff.ru/news/prodai-kvartiru-bez-naloga/
