Проектное финансирование как банковский продукт известно девелоперам давно и прошло довольно серьёзную эволюцию. За последние 10 лет из экзотического банковского продукта, таинства которого знали единичные девелоперы, этот вид стал популярным, если не сказать массовым.
Безусловно главным стимулом к росту объёмов проектного финансирования стал переход на новую модель работы застройщиков летом 2019 года: застройщик теперь может использовать для строительства собственные либо заёмные средства, а вся выручка от продаж копится на эскроу счетах до момента регистрации прав собственности на уже построенный объект. И, несмотря на то, что многие девелоперы еще достраивают проекты по «старой схеме», всё больше компаний, открывая новые проекты, обращаются в банки за проектным финансированием, которое для многих стало единственной возможностью продолжать бизнес.
Опытные, продвинутые девелоперы, которые и раньше активно работали с банками, открывают кредитные линии на комфортных условиях в относительно короткий срок. Но так происходит далеко не всегда, особенно с региональными девелоперами и проектами.
Проектное финансирование для банка представляет высокие риски, а потому требования к проектам, заемщикам, обеспечению и финансово-правовой схеме довольно строги. Можно назвать основные причины, по которым девелопер не доходит до открытия финансирования:
· слабая экономика проекта - финансовая модель проекта не выдерживает стресс-тестов банка.
· большой объем собственных средств, который банк просит вложить в проект до открытия кредитной линии.
· отсутствие дополнительного обеспечения, для покрытия высоких рисков проекта
· высокая стоимость финансирования и сопутствующих услуг банка делает проект неинтересным для девелопера
Безусловно, ключевым фактором при принятии решения для банка является экономика проекта, его устойчивость. При этом банк не склонен заботится о прибыли клиента, ему важно удостовериться, что он вернёт вложенные средства и проценты. Ждать в данном случае каких-то предложений и консультаций, собственно, от кредитных специалистов будет нелепо.
Опыт показывает...
Составление пресловутой финансовой модели часто воспринимается застройщиком как формальность, прихоть финансистов. Хозяин, мол, и так отлично понимает бизнес, никакие модели ему не нужны. Её делают лишь бы подать заявку в банк. При этом, никакого реального анализа модели, проведения собственных стресс-тестов и анализа чувствительности застройщик сам не проводит. Соответственно, модель, как правило, не сбалансирована. В банк сдается сырой материал. Если даже модель соответствует критериям проектного финансирования, средневзвешенная ставка по проекту зашкаливает и убивает всю экономику. Получается, что на проекте зарабатывает не девелопер, а только банк.
Из нашей практики составление модели необходимо начинать на самом раннем этапе планирования проекта, на этапе анализа площадки и подготовки первых версий мастер-плана. Собственно эффективность проектных решений должна уже проверяться на модели.
Недавно, при рассмотрении редевелопмента одной промплощадки мы столкнулись с непониманием важности такого планирования со стороны заказчика. Эскиз генплана был ранее уже разработан какой-то местной мастерской. Как обычно, это было сделано по шаблону, на базе типовых секций часто применяющихся в регионе. Задача была выжать из участка максимум. Инвестор вел переговоры с местными филиалами крупных банков и жаловался на драконовские условия и отсутствие достаточных средств для запуска проекта.
Эффективная финансовая модель - ключ к успеху.
Финансовая модель, которую мы построили по представленному заказчиком эскизу, показала абсолютную нежизнеспособность такого проекта: большие размеры очередей приводили к увеличению себестоимости и удлинению отдельных этапов проекта, соответственно повышению срока раскрытия эскроу счетов, увеличению как объема необходимых собственных средств, так и суммы кредита и процентов. Высокая стоимость финансирования значительно снижала маржинальность проекта и делала его высокорискованным для банка. Отсюда и появилось требование банка об увеличении собственных средств и работе «на свои» первые 6 месяцев строительства.
На основе прогнозных цен и темпов продаж, путем финансового моделирования и анализа мы подобрали требуемый объём каждой очереди, далее сформировали техническое задание и выполнили экономически оправданный эскиз мастер-плана. В результате совместной работы коммерческого блока, финансистов и генпланистов удалось на 30% сократить требуемый объём собственных средств для запуска проекта и на 50% снизить общие затраты проекта на проектное финансирование. Суммарный кумулятивный эффект вылился в увеличении на 15% годовых доходности собственных средств инвестора.
Этот пример ясно показывает, что финансовое моделирование проекта и выполненная в связке доработка проектной части позволяет не только получить адекватные условия от банка по проектному финансированию, но и в принципе вывести проект из категории несбыточных, в категорию перспективных.
Правильное фазирование проекта, адекватное планирование затрат на строительство во времени, достижение договоренностей о поэтапной оплате техприсоединений и строительстве инфраструктуры, реалистичное планирование продаж и поступлений, – все это ключевые факторы в привлечении банковского финансирования и достижении хорошей экономики проекта.
Обладая значительным опытом в комплексной реализации проектов различного формата, в различных городах и при широком разнообразии самих участков мы обеспечиваем эффективные и устойчивые модели будущих проектов. А также осуществляем дальнейшее их сопровождение, что позволяет собственникам получить качественное и стабильное развитие активов.
Александр Лефель, Директор по развитию Smart Management
