С сентября 2011 до сентября 2016 года мы снимали 1кк 30,5м2 без балкона в кирпичной хрущевке и всё это время копили деньги на квартиру.
В июле 2016 года мы без ипотеки купили готовую квартиру-студию 25м2 (+балкон) в новом доме в Мурино( Санкт-Петербург). Я решил посчитать, выгодной ли была наша покупка или нет. А заодно - выгодна ли такая инвестиция, если нет нужды в своём жилье.
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ
Студия стоила 2 300 000 рублей. Кроме дивана и телевизора своей мебели и техники не было, поэтому на обустройство квартиры ушло еще около 300 000 рублей - это кухня, стиралка, встроенный холодильник, духовка, посудомойка, варочная панель, стеллаж, шкафы и по мелочи.
Можно было потратить меньше, но мы покупали всё новое и для себя, а не для сдачи в аренду.
ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ
- На данный момент рыночная стоимость нашей квартиры составляет около 3 000 000 рублей. Квартира - это среднеликвидный актив, поэтому чтобы быстро выручить деньги возьмём цену со скидкой 10% - 2 700 000 рублей.
Налог с дохода от продажи за менее 5 лет владения составит 52000 рублей - Это была первая недвижимость и благодаря белой зарплате я смог получить имущественный вычет 260 000 рублей за 3 года.
- После покупки квартиры мы не могли въехать сразу и еще 3 месяца платили аренду, это расходы 15 000 + 15 000 + 12 000 (взнос за последний месяц на старте аренды) = 42 000 рублей.
- Посчитаем экономию на аренде. Мы снимали по знакомству и очень долго, поэтому цена аренды для нас была немного ниже рыночной.
Каждый сентябрь нам поднимали ставку на 1 000 руб.
октябрь 2016 - август 2017: 16000 х 12 = 192 000
сентябрь 2017 - август 2018: 17000 х 12 = 204 000
сентябрь 2018 - август 2019: 18000 х 12 = 216 000
сентябрь 2019 - май 2020: 19000 х 9 = 171 000
Итого: 783 000 рублей - Счета за КУ оплачивались нами и при аренде и в собственном жилье, поэтому я не учитываю их в расчёте.
ИТОГО:
2 700 000 - 52 000 + 260 000 - 42 000 + 783 000 = 3 649 000 рублей
Реальная доходность от суммы 2 600 000 составила 40,3% за 4 года
В интернете есть много калькуляторов сложных процентов, - годовой процент доходности с учетом ежегодной капитализации процентов составил 8,85% годовых
ВТОРОЙ ВАРИАНТ
Допустим, мы не стали покупать квартиру и продолжили арендовать, инвестируя 2 600 000 рублей в банковский вклад. Посчитаем доходность.
Возьмём примерные максимальные ставки для расчёта и вычислим доход за каждый год.
2016 - 10% годовых: 2 600 000 х 110% / 100 = 2 860 000 рублей
2017 - 9% годовых: 2 860 000 х 109%/100 = 3 117 400 рублей
2018 - 8% годовых: 3 117 400 х 108%/100 = 3 366 792 рубля
2019 - 7% годовых: 3366,792 х 107%/100 = 3 602 467,44 рублей
Наш депозит к июню 2020 года составил бы 3 602 467,44 рублей.
Теперь вычтем из этой суммы расходы на аренду за это время. Возьмём данные из первого варианта.
ИТОГО:
3 602 467,44 - (42 000 + 783 000) = 2 777 467,44 рублей
Реальная доходность от суммы 2 600 000 составила 6,82% за 4 года
Годовой процент доходности с учетом ежегодной капитализации процентов составил 1,66% годовых
ТРЕТИЙ ВАРИАНТ
Допустим, у нас уже было своё жильё и мы решили инвестировать деньги в квартиру под сдачу, купили её в июле 2016 года, получили ключи в августе, укомплектовали к сентябрю 2016 и месяц искали арендаторов.
- Вводные. С учётом достоинств квартиры и её локации, возьмём арендную ставку 16 000 рублей и будем поднимать её каждый год в июне на 800 рублей. КУ платят жильцы.
- Посчитаем реальный доход от аренды.
- Будем честными инвесторами и заплатим налог на доход.
- С жильцами везёт не всегда, да и в районе много квартир под сдачу, поэтом вычтем возможный простой в размере 20%. Пусть в эту сумму также входят издержки по ремонту и оплата КУ за нерабочие месяцы.
- Реинвестируем доход. Возьмем накопительный счёт 7% годовых, который можно свободно пополнять и с ежемесячным начислением процентов.
V х 0,8 х 0,87 = реальный месячный доход, где:
V = ежемесячная арендная плата
0,8 = коэффициент простоя
0,87 = учёт налога на доход
Благодаря формуле и калькулятору сложного процента получаем:
К июню 2017 года - 102 580,93 (через 8 месяцев)
К июню 2018 года - 254 830,06 (через 12 месяцев)
К июню 2019 года - 424 919,30 (через 12 месяцев)
К июню 2020 года - 614 130,70 рублей (через 12 месяцев) - Налоговый вычет составил 260 000 рублей
ИТОГО:
Возьмём цену срочной продажи квартиры из первого варианта - 2 700 000 рублей и рыночную цену 3 000 000, учтём налог.
Расчёт 1
2 700 000 - 52 000 налог + 614 130,7 + 260 000 = 3 522 130,7 рублей
Реальная доходность от суммы 2 600 000 составила 35,46% за 4 года
Годовой процент доходности с учетом ежегодной капитализации процентов составил 7,89% годовых
Расчёт 2
3 000 000 - 91 000 налог + 614 130,7 + 260 000 = 3 783 130,7 рублей
Реальная доходность от суммы 2 600 000 составила 45,5% за 4 года
Годовой процент доходности с учетом ежегодной капитализации процентов составил 9,83% годовых
ВЫВОДЫ
Рассматривая вопрос между арендой и покупкой своей квартиры действительно выгодно купить своё жильё, особенно при нынешних депозитных ставках. На моём примере, чтобы аренда стала выгоднее покупки, доходность по вкладам должна быть минимум 14,23% годовых. Сейчас такой доходности можно достичь только инвестициями в акции и облигации.
Результат может отличаться в худшую сторону, если вы покупаете большую квартиру, или берёте ипотеку, или продолжаете снимать, покупая строящее жильё на стадии котлована.
Инвестиция в квартиру также показала высокий результат на фоне вклада в банке. Но надо помнить, что жильё ветшает, во время пандемии арендные ставки стали падать, а быстро продать актив в локации со множеством предложений можно только со скидкой.
В то же время инвестиция для перепродажи не всегда может быть выгоднее вклада.
Наш продавец покупал студию за 1 895 000 на старте продаж, а получил за неё через 2 года ровно 2 300 000, то есть доход составил 10,17% годовых не считая налога с дохода. Вычет он уже получил за другую квартиру. При этом в конце 2014 года можно было открыть вклады на 1-2-3 года под 18-23% годовых, чем я и воспользовался до того, как купить квартиру.
Надеюсь, материал был полезен.
Ваш Экономъ.
